楼市，真的变天了！

前程无忧

前几天，我去了广州考察，为什么在这个酷暑的夏天选择去广州考察呢？主要还是想看一看作为一线城市的广州，楼市是否和深圳一样冷。如同我们读书时自己考试不及格，看看同桌的卷子，要是也不及格，那感觉就好受多了，你们都懂的。


在深圳体会不到的，广州都有，比如番禺乡下的蛙叫蝉鸣，荔湾西华路的早市还是那么地接地气，碗仔翅还是那么好吃，老广州的茶点还是那么正点，来广州怎么能错过老广的美食呢？



晚上到海心沙吹吹风，登上“广州号”来一场珠江夜游。还是那么地惬意，让我差点忘了此行的目的。
天气真的太热，顶着38度的高温踩盘真不是个轻松的活，一个盘看下来就满头大汗，怡宝都喝了两瓶。
后来又在黄埔鱼珠、科学城看了几个新盘，新盘的售楼部果然凉爽，空调开得很大，待一会就觉得有点冷。冷得如同大厅里屈指可数的看房人一样，市场也好冷。即便开发商已经拿出了很大的诚意，但买单的人并不多。有个准现房的开发商竟然把全屋空调都装好了，真的用心了，但能卖到现房的，可见去化并不太理想。



第二天复盘的时候，鱼珠片区那个保利的二手房昨天480万还可以谈，第二天中介就说已经卖掉了。
WHAT? 好吧，我也只是看看。只想一睹它的芳容，并不馋它的身子。莫非是这位买家提前看到了什么利好消息？



果然，那天局里开个重要的会议，释放了几个重要信号，我们只拣干的说：


一、整个报告里，以往每次重要会议都重提的“房住不炒”这个灵魂核心，不提了，懂的都懂。


二、在8个超大城市和11个特大城市推动“城中村改造”和“平急两用”公共基础设施建设，这被外界解读为“棚改2.0”时代来了。


三、楼市自2000年以来，一向是打压、限制为主，这次终于意识到，楼市的供求关系已经转变，大部分人已经有了房子，再也不是那个人人都想买房，买好房，买多套房时代了，当下的供求关系是：一线短缺、二线基本平衡、三四五六线过剩。需要分而治之。


于是，来自最决策层的意志终于发生了转变：


适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策


房住不炒的暗示：再不管一管，房价会很热
房子供求关系发生重大变化的暗示：再不管一管，房价会很冷




这句话的含金量和所能释放出的能量，你无论用多高的评价都不为过。无论是出于失业率高企、消费不振、经济不举还是力量的博弈，已经不重要了，地方ZF似乎两眼放光，满怀激动，同志们，你们终于还是来了。我就知道你们不会不救我们的！


之前上面没发话，政策一直扭扭捏捏，不疼不痒的。这下终于可以甩开膀子大干快干了。


这不，杭州连夜启动拆迁了！ 让同志们受苦了！啥也不说了，干吧！



豪不夸张地说，这可能是建国70多年以来，这是第一次决策层认定我国房地产市场的供求关系发生了变化。


以往的房地产调控一直都是打压需求，各种楼市调控政策五花大绑。限购、限贷、限价、限售、限婚等措施层出不穷。


直到2020年前后，这一情况发生了重大的转变，根据任泽平团队《中国住房存量报告》中的数据，
1978年--2020年，中国城镇住宅存量从14亿平米增长到了313.2亿平米，城镇住房套数从约3100万套增长到3.63亿套，户均套数从0.8增至1.09


其中一线、二线、三四线的套户比分别为：0.97、1.08、1.12
同期发达国家的美国、日本、德国、英国的套户比分别是：1.15、1.16、1.02、1.03，有了国内的数据，又有了国际的比较，不难发现中国的住房问题存在着不均衡和不充分两个问题。


不平衡体现在：一线短缺、二线基本平衡、三四线过剩的局面。


北、上、广、深的房价10万+，比比皆是，上海云锦东方房价倒挂，引来众多富豪摇号参与打新，买到即赚到2000万，在如此诱人的利润下，各种闪婚、速配，现场签署离婚协议等各种刷新我们认知的事，层出不穷。三观被刷得面目全非。


一千公里外的鹤岗、鹤壁们，一套房子只要8万块，挂了三个月，却无人问津。


不充分体现在个别超大特大城市优质房产依然短缺，大量的年轻人只能租住在城中村，租金占了收入三分之一以上，幸福感、归属感、获得感奇缺。于是有的人萌生了“躺平”心态。



如果只是不平衡、不充分的问题也就算了，大不了咱三四线城市少建点房子，一二线城市多建点，不就能解决这个问题了吗？


但是当下的情况是购房需求在连续打压下持续萎缩了，信心和预期不足，普通买房人陷入了“你不买，我不买，房价还能降五百”的恶性循环。人们都在等着捡便宜，心态逐步变化为2023年房价怎么还在降，谁都怕刚买了房双跌了。


如此情况持续下去，短期看房价下跌，长期看，开发商盖房子不挣钱，不拿地了，供需关系再次失衡的时候，房价又会暴涨。以武汉为例，
2020年上半年土地出让金688亿
2021年上半年土地出让金1176亿
2022年上半年土地出让金222亿
2023年1--5月土地出让金25.34亿


这哪里是腰斩，这明明是脚脖斩呀！开发商不拿地了，2024、2025武汉没房子卖了，你猜房价会怎么走？
看到这里，我已经隐隐地感觉未来2-3年武汉楼市的供求失衡，供应不足，必然会引起价格的上涨。这是市场规律的必然结果。


从2021年中到现在，房地产行业被强行按进了冰窖里，三道红线打得开发商满地找牙，暴雷的暴雷、躺平中的也就差一口气了。


看似无比强势的组合拳解决了一个房价问题，事实上却浮出了三四个新问题。
土地财政崩溃、地方债务风险巨大
青年失业率屡创新高
占据普通家庭财富的房产陷入资产缩水的衰退。收入减少、消费降级


这种按下葫芦浮起瓢的处理方式，只有千手观音才敢干 。我们没有千手观音，但却真真实实地干了。


如何突围？


如同2015年一样，我们又搬出了“棚改2.0”，但这次和2015年不同的是，只在8个超大城市和11个特大城市进行，因为经过这么几年的发展，我们已经明白，未来人口在向超大特大城市集中，再往三四五六线城市投注基建，显然是一种资源的浪费。


这次三四五六线城市真的没戏了，有能力的早点做资产配置吧，把小城市的房子向上置换到超大、特大城市中去，迟一秒都是对自己辛辛苦苦攒的资产的不尊重。
这19个超大、特大城市名单我放在这了，你们对号入座吧。



其实真正能让大家冲进楼市的唯一办法就是：“让买房人赚钱”这么一个朴素的道理。


只有让买房的人尝到甜头，后面的人才会前赴后继地冲进楼市。于是楼市就再次激活了，楼市活了，经济才能活跃起来。这个道理大家都懂。这可能也是这次“棚改2.0”的历史使命吧。


超大城市和特大城市，准备迎接人工财富的犒赏！
友情提醒：天上撒钱的时候，你手里要有个大一点的盆。如果实在没有盆，拿碗接也行，千万不要傻傻地干瞪眼看着。


又到了人生分水岭的时刻了，你是想继续看空等腰斩还是现在出手，大概率决定了你未来十年的财富。


现在，社会各个层面的人，都想把楼市救起来，而你还在幻想暴跌？站在整个社会的对立面


相当于在1948年，你还加入国民党，天已经变了！你还看不清局势！


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未来30年，中国楼市将会是什么景象？