楼市现状：普涨不存在，别再闭着眼睛买房了

前程无忧

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，本人在苏州工作多年，单身女性，首付40万，估计买住宅有点难，想要买公寓，就算以后自己不住的话，也可以租出去，买公寓怎么样呢？
苏叔：你好，如果想要通过租金收益来获得被动收入，是可以投资公寓再租出去，买住宅所能获的利润就比较少。但是普通人建议不要选择公寓，对于购房者来说，商务公寓是个令人爱恨交加的产品，一方面是因为其不限购和不限贷，值得投资；另一方面是因为其限售政策和较高的交易税费。对于我们来说，不仅要看重房子的居住属性，金融属性也是我们必须重视的。房产是可以抵押给银行，贷到款的，一般来说住宅最高可以贷到七成，但是公寓最高却只能到六成。这就非常直观的告诉我们，虽然都是房产资产，但是住宅的金融属性更加高。若是非要找出商住公寓的优点的话，那就只有总价低了。但是商住公寓的首付必须达到50%，且贷款年限就只有十年，很多规定较为严格的城市要求必须全款，这就大大增加了月供的压力。要是这样还想着投资公寓以增值保值，那必然是不可能的，其增值率和租金回报率都非常有限。所以对于商住公寓，还是慎选，千万不要被网络舆论牵着鼻子跑。不适宜居住、体验较差，不能落户，水费电费都是商业用水用电，生活成本比较大，也不能对口学区，产权一般只有40年，未来后期转手的话也不用容易，公寓这种不要别一些外表美好洗脑了，实际上普通人买是不建议的。苏州买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：苏叔，你好，外地人，对苏州的楼市不太了解，想在狮山购入一套房子用以投资，不知道狮山这个区域的发展怎么样？有发展潜力吗？
苏叔：你好，苏州新区是近些年来苏州比较值得关注的区域。尤其是狮山，经常被拿来和园区做比较，不过，这些年狮山和金鸡湖的差距正在越来越大。园区采用的是同新加坡合作的模式，新区更多的是依赖日资和台资，至今仍然是长三角日资最高地。撇开这点不谈，狮山的地理位置和经济优势都非常明显。作为新区的，苏州的城市副中心之一，狮山绝对称得上是苏州的核心区域，而且，这里途径香格里拉、新地中心到苏州第一座龙湖天街，基本上占尽了新区的繁华区域。不过，虽说狮山占据了核心地段，也有顶尖的学区，但是房子老、户型片就也是不争的事实，小区质量也比较一般。
提问：苏叔，您好，想了解当前的房贷利率有可能会下降吗？
苏叔：你好， 当前苏州下调首套房贷款利率，体现了政策环境仍然较为宽松，对自住型买房需求的支持力度较大，同时，城市因地制宜政策的持续实施，下调房贷利率成为多数城市政策放松的主要方式之一。在2022年12月至2023年2月期间，由于苏州新房价格未连续下跌3个月，所以该市不太可能在4.1％的基础上再次下调房贷利率，在接下来的时间内，能否观察到进一步的下调取决于6-8月的成交均价数据。值得注意的是，尽管目前苏州的房地产市场出现复苏的信号，其持续性和复苏程度仍有很大不确定性，买房信心依然不足。目前苏州的买房政策已相当宽松，短期内房贷利率的下降可能性较小，一直在等利率下调的买房可以提前结束观望期。
提问：苏叔，你好，请问在苏州中环附近，刚需有没有值得选择的地方？
苏叔：你好，现如今苏州的刚需，还要看相城望亭、吴江运东、吴中度假区三大板块为主。望亭地处交通要道，交通比较便捷。运东板块曾经是苏州新房最为集中的住宅片区，尤其东环南延二期开通后，大大便利了园区到运东的交通，导致园区客户大量涌入，江陵路快速化，最大的受益者是运东，将使得运东板块的通达性更进一步，高架全面无缝衔接苏州各大核心区域。最后再看度假区，地铁5号线、强大的生态资源、品牌房企的扎堆以及2W不到的均价，都让度假区成为苏州刚需的新宠。然而，热归热，度假区的硬伤也非常明显，配套欠缺，尤其是商业配套。在苏州刚需板块中，靠近中环的板块有，但靠近中环且板块内通地铁的可以说是凤毛麟角，而度假区正是其中一位。
提问：苏叔，你好，想了解有关户型的知识，请问如何区别好户型和坏户型呢？苏叔：你好，好户型包括以下：户型要方正，这种户型整体的利用率较高，不会浪费面积，同时避免了采光死角问题，其次，朝南阳光充足，是一种传统意义上的好户型，尤其是两居室中可以做到两个房间和客厅三开间朝南，并且进深较短，南北通透的户型最佳，因为通风和采光都更加顺畅。第三，动静分离和干湿分区也是好户型的重要特征，明厨明卫也非常关键，厨房和卫生间最好都有窗户进行通风，以保持空气清新。第四，收纳空间占比不低于12%。这种空间利用率是一个房子是否能够满足你的居住需求的关键因素之一。相反地，不好的户型特点包括：奇形怪状、进深长、面宽窄、纯北向、暗卫暗厨、以及得房率太低等。这些特点都会导致户型的通风和采光不足，或者空间利用率较低。
以上为”苏叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
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