楼市关键信号传出，深圳会打什么牌？3位专家火速解读~

arrarpetahack

#时事热点头条说#

这两天开会，一则关于房地产的消息传出：


“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”这一表述，被认为是对房地产市场的最新判断。


房地产的顶层政策，终于等到了！

图源：网络

这个重磅消息一出，股市先嗨了！
就在今天，地产板块一路狂飙，金地集团、滨江股份等10多只地产股涨停，与之相关的家居用品、建材等板块，集体大涨！

图源：同花顺，新浪微博

同时，各大媒体争相报道，其中有专家及媒体认为，此举意味着房地产调控进入新阶段，部分城市的调控政策有望松动。


深圳作为全国楼市的风向标，接下来会作何反应？


01.

“3大谣言”已成真

深圳楼市还有哪些“小作文”？



“公积金额度调高、指导价取消、双证合一”
回看年初深圳楼市的“三大谣言”，如今已经一一应验了！


4月7日开始，深圳公积金贷款额度调整，最高上浮40%！


调整后，满足条件的职工个人住房公积金贷款最高额度可由原来的50万元提高至70万元，职工家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。







4月20日，又传出“二手房成交贷款可按照评估价贷款”，深圳二手房指导价的参考意义几乎消失了。







7月13日，深圳“双证合一”消息正式官宣。


据不完全统计，深圳双拼房有近9万多套，涉及约4.5万个家庭。一时间，南山、宝安等地的不动产登记中心人满为患，前来办证的业主挤满了业务大厅。《关于“双证合一”的这些细节，你真的知道吗？》







“双证合一”热度还没过，这次又有新消息，接下来，深圳又将如何激活楼市？
目前来看，市面呼声比较高的有3种声音：
1、降低存量房贷利率；


降低存量房贷利率，对于此前高利率买房的业主而言，可以直接省钱。不止深圳，全国各地的网友都在评论区呼吁。

图源：网络

2、限贷放宽（认房不认贷、降低二套首付比例）；


深圳目前执行严格的限贷政策，即“认房又认贷”。
首套房（普宅）首付3成的前提要保证无房无贷，一旦老家买房、或外地买房首付就会提升到5成！


这就导致，一部分先在周边城市或老家买房的刚需群体，即便还清贷款，都无法做到首付3成，够不到深圳的上车门槛，很受伤。

图源：领导留言板、网络

对于“买一换一”等改善需求，相应首付比例更高，换房成本大幅增加。对此，有网友建议，针对改善家庭应适度降低二套首付门槛。

图源：领导留言板、网络

3、放开限购、限售；


除了有条件的放开商品房限购、限售，也有人指出，深圳人才房3房的申购门槛也应该适度放宽，目前符合条件申购3房的家庭太少。

图源：领导留言板

值得一提的是，今年3月，深汕合作区曾悄悄取消个人商品房限购，限售调整为两年，不过并没有多大水花。







如今，房地产调控新周期已然拉开序幕，深圳还将打出哪些牌？这些坊间疯传的“小作文”，会不会继续应验？


对此，我们特意与3位业内资深专家聊了聊。




02.

3位大咖解读

激活深圳楼市的关键是？



国家高端智库CDI研究员@宋丁：
深圳会相对谨慎，楼市的关键还是修复信心。


这次会议对房地产整个市场是概括性的总结，这次明确了房地产供需关系改变的定位，在这个定位之下，原有政策体系继续沿着旧的供需关系继续使用，可能会对市场造成伤害。


目前提出可能要对整个房地产的政策做相应调整和修正，应该是战略性的方向。接下来，完全有可能在限购限贷限价这些政策上，采取一些改变，影响比较大。


一二线城市，如果按照会议导向去落实，也不排除下一步深圳在这些方面做进一步放松的可能性。


当然，深圳是比较谨慎的，不会抢先去做这个事，可能要看到北上广，其他二线城市有所放松以后，再跟随做一些适度调整。


深圳的口子不会开很大，因为深圳和别的城市不太一样。
从经济增长来讲，深圳对房地产、卖地的依赖程度并不高，其次，目前深圳房价总体还是处在一定高位，因此放松会比较谨慎。


目前来看，降低存量房贷利率、认房不认贷这两个相对容易一点。


例如，银行一旦适当调低存量房贷利率，就可以留住客户，部分买房人就不会选择提前还贷，这个对银行也有一定好处。


至于认房不认贷，这也是一个具体执行的过程，我觉得这个方面落实还可能性是更大一点，至于限购放松、降低首付比例可能难度稍微大一点，会晚一点。


深圳楼市主要的障碍点还是修复困局，提振信心。
这个很重要，无论是供给侧的开发商、还是需求侧的老百姓，包括已购房和准备买房的，都有压力，供需两端都缺乏信心。


另外，在债务风险、个人支付能力等方面，也存在着很多障碍，各方面的深层问题还存在。所以当务之急，是怎么提振信心，修复漏洞？只要做到了这些，市场才能回归正轨。


《刘晓博说财经》创始人、深圳媒体研究会副会长@刘晓博：
深圳可能下调存量房贷利率，“认房认贷”或有松动，改善置业正当时。


会议之后，深圳应该会松绑存量房贷，存量房贷肯定会下调。估计后面会出台细节，目前正在等具体的实施指引，因为他不会全部调。


主要是2017年末到2021年末，这四年间房贷利率比较高，可能会针对首套房、二套房能给一些优惠，所以需要细节指引。


目前，在其他城市买过房，深圳第一次买房首付要5成；如果二套买非普通住宅，首付可能要八成，门槛比较高。







认房认贷不会取消，但是会松动。
例如，深圳首套房、二套房的房贷首付比例降低，但是首套房/首次置业3成首付不会降，名下无房，有贷款已结清等需要首付5成的情况，可能降到3成左右，二套房的首付比例可能也要降。


深圳不可能放开限购，可能会缩短年限。
深户买房要3年社保，应该结合引进人才的方式，将附加在户籍人口上的社保年限进行降低。


比如博士毕业到了深圳，拿了深圳户口能不能马上购房？硕士缩短变成两年，本科能不能变成一年？


目前非深户需要五年社保，能不能缩短到四年？在深圳东部供应量较大的地方，能不能再缩短一点？这些都是可以讨论的。


对于深圳刚需、改善购房者来说，现在就是买房的好时候。
因为政策信号很明确，深圳又度过了“715”调控三周年，这三年造成的消费断层，需求断层也补上了。目前二手房指导价也没有多大的实际价值，深圳楼市的低成交也持续了足够的时间。


每年有那么多的深圳人结婚，生孩子，他的需求都被压抑着，压抑了好几年。对明智的人来说，有限价的新盘应该早点儿买。深圳的新房限价估计也会逐步放松，以后新盘的价格可能慢慢会上来。


《文杰淘楼》创始人@陶文杰：
一线城市可能统一行动，深圳还不到放开限购的时候。


会议之后，一线城市会统一行动，深圳也不例外。这次松绑是全国性的，系统性的统一行动，缺了一线楼市的引领作用不行。


如果出台政策，最好的时机是金九银十之前。但深圳不会单独搞一套自己的政策，也不会跟随二线城市，只会跟着北京、上海走。


一线城市力度会温和一些，更大可能是松绑改善型需求。接下来，二套首付降低，认房不认贷，换房首付降低等施行的肯能性较大，深圳应该也会跟进。


目前深圳二套首付7-8成，阻碍了太多真实的改善型刚需。而“卖一买一”也是典型的刚需型改善，给予适当支持，不偏离“房住不炒”，有助于稳定市场，是有效且必要的。


不过，目前深圳还不到放开限购时候，要留点牌。




03.

接下来，风往哪里吹？



据CRIC数据显示，2023年上半年，已有广州、长沙等14城放松限购，青岛、合肥等18省市放松限贷。


而此前乐有家在深圳的调研显示，在希望获得的政策支持中，降房贷利率+降首付比例+认房不认贷等占比高达63%！

图源：乐有家研究中心

接下来，深圳楼市的风往哪里吹？
我们拭目以待。