楼市不会很难重回“以价促销”老路

arrarpetahack

24日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
我们注意到，此次会议没有强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，相反，却提出了“适时调整优化房地产政策”的新说法，于是，有人担心，随着楼市调控政策的全面退出，会不会重回调控前“以价促销”老路，房价也要进入到新的上涨通道，从而刺激广大居民购房呢？
我们认为，这样的现象不可能再现。更多情况下，是通过政策的调整优化，释放被压制的需求，以及通过这些需求的释放，提升刚性需求的信心，而不是大家都憋着气，都在压着性子等待观望。过度消费不可取，过度压制也不可取。住房消费与其他消费一样，都必须是顺其自然，依据实际情况决定是否购房。
从政策的角度来讲，无论对房地产政策做出怎样的调整，包括放开一、二线城市的限购限贷限售政策，都很难再像过去一样带来房价的快速上涨。要知道，房价已经上涨到很高水平，继续上涨的空间已经极其微小。如果继续上涨，只会给居民带来更大的恐慌和更为紧张的心理，从而彻底放弃购房的欲望和想法，会产生适得其反的效果。因此，政策调整决不能以推动房价上涨为出发点，也决不能重回“以价促销”老路。如果重回“以价促销”老路，就等于把房地产市场推向绝路，会带来更大的风险、更大的危害，会造成无法收拾的后果。
从居民的角度来看，在经历了长时间的政策调控以及市场低迷之后，对房价上涨的预期已经很低很低，对房价下跌的预期则相对增强。在这样的情况下，即便有些地方出现房价上涨现象，广大居民也不会因此而恐慌购房。相反，会更加理性对待。因为，今天的购房主要群体——90后、95后、00后，他们的生活观念比起80后、70后已经有了相当大的改变，“自我”意识明显增强，不可能再为了一套住房牺牲自己的生活质量、幸福指数。自然，他们也不会跟随政策和房价的脚步调整自己的购房思维。
从现实角度来看，三年疫情的冲击和影响，以及国际环境的恶化，就业、收入增长等都遇到了比较大的压力，消费预期受到了比较大的遏制，购房的欲望在相当一部分居民的身上从感性转变成了理性，只要条件不成熟，一般不会购房。如果经济恢复效果好，就业形势佳，居民收入增长也稳定，购房的欲望会有所增强。反之，会用理性对待购房，不再冲动购房。不能不说，这也是疫情带来的一种新的变化，一种新的消费态度，一种更加积极的消费姿态。
这也意味着，政策的调整与优化，能够给房地产市场带来的，主要还是被政策压制住的刚性需求、投资需求，尤其是投资需求，会在一些消费能力强的重点城市，尤其是一、二线城市有所释放。不排除一线城市和重点二线城市会出现房价的短期反弹。但是，从中长期来看，房价仍然会处于温和下跌状态。也只有房价温和下降，才会带来房地产市场的温和恢复。指望政策调整优化带来房价的快速上涨，继而推动市场全面复苏，是不现实的，也是会带来负面影响的。



事实也是，政治局会议在首次提出“适时调整优化房地产政策”的同时，也给了这句话一定的后缀，亦即“因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”这是非常重要的一个后缀，也就是说，政策可以调整优化，限购限贷限售等也能放开，但是，必须“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，而不是满足炒房、投资住房需求，“居住”仍然是房地产市场良性发展的首要目标，不提“房住不炒”定位，不等于放弃“房住不炒”定位，只是做一些策略上的调整和强度上的优化，满足刚性和改善性需求的目标不会变，炒房仍然需要控制。
也正因为如此，管理层在制定政策时，绝不会不顾一切地放开，也绝不会出台新的刺激政策。房地产市场要想健康，还是要按照“房住不炒”定位行事，要形成政府、开发企业、居民的良性互动，切不可以推动房价上涨、损害广大居民利益来促进房地产市场恢复。如果那样，就是本末倒置了，是万万不可取的，也是会有损政府公信力的。在这里，也提醒炒房者和住房过度投资者，丢掉幻想，别寄希望于房价会再度快速上涨，不可能给炒房带来新的利益空间的。（文谭浩俊）