中国楼市发生重大变化！专家们都怎么看？

arrarpetahack

这两天，国内房地产市场最热的话题是，中国楼市发生重大变化！

7月24日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时指出：

此次会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

那么，怎么看待中国楼市发生重大变化？我们来看几位专家的观点。

白明，商务部研究院国际市场研究所副所长：

政治局会议谈到楼市，说明楼市存在的问题已经关系到整个经济复苏的大局。为此，需要从我国房地产市场供求关系发生重大变化出发，不失时机地去调整优化房地产政策。

与房住不炒所带来的风险一样，调整优化房地产政策也是为了防止经济运行过程中出现新的系统性风险。照我看来，房住不炒是为了防止风险集聚，而现如今要调整优化房地产政策则是为了防止风险爆发，都是为了确保国民经济健康发展，人民安居乐业。

马光远，经济学家：

这至少意味房地产市场发生三大变化：

一是房地产市场的政策目的变了。房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到要求“好房子”的阶段，房地产政策的目标是“让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造宜居、韧性、智慧城市。”

二是房价的逻辑变了。在房子不够的情况下，房价必然上涨，房地产的投资属性当然很大。当大家认为房子已经足够，房价不再必然上涨的情况下，投资房地产的人会越来越少，房地产投资会从普通投资转换为专业投资。

三是房地产政策的方向会发生巨大变化。“房地产市场供求关系发生重大变化”在政策层面意味着什么，意味着中国房地产政策的思维要发生巨大的变化。在房子不够的情况下，房地产市场的基本温度是“过热”，房地产政策的基本基调是“防止过热”，为此出台了大量的以限购、限售、限贷、限价甚至限离等为主体的调控政策体系。

这些以防止房地产市场过热为目的的政策已经无法适应目前房地产供求关系发生重大变化后的市场形势，中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”，意味着这些防止过热的政策会加快退出房地产的历史舞台。

下一步的政策会如何变化？

一是短期政策的调整。可以期待的主要政策有：对二套房政策，特别是一二线城市的二套房政策进行调整，降低首付比例，降低二套房的利率，放弃认房又认贷的标准，支持改善型需求；绝大多数城市废除包括限购在内的政策措施；降低房屋交易阶段的税费；城中村改造的鼓励政策；家居购置和装修补贴，以及存量房贷利率的下调。同时，对开发商的资金链问题会给予政策的支持。

二是长期看，到了该彻底告别调控思维，立足于房地产的制度建设的时候了。之前多次提出的长效机制，也就是制度建设因为房地产调控的存在而长期无法推进，现在，在房地产市场进入新的周期后，到了该扎扎实实搞制度建设的时候了。

任泽平，经济学家：

预计会逐步取消此前市场过热时期出台的限制性措施，比如限购、限贷、限价等，恢复市场常态，促进软着陆。

适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

最后，闲聊几句我们的想法。

市场上的普遍判断是，伴随着“中国楼市发生重大变化”，此前限制房地产市场的政策会逐渐退出，包括限售、限购、限贷、限价等。实际上，这些政策在已经正在退出，这将让市场恢复正常秩序，值得点赞。

但另一方面，“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，它的原因是什么？个人认为市场上对这一点分析得不够。

近几十年房价持续暴涨，造成了非常夸张的房价收入比，这直接造成了两个严重的后果：

第一，想买房的买不起了。大家可以去农村看看，也可以跟那些在城市打工的农村人聊聊，现在依然有大量的70后、80后、90后、00后农村人等待在城市安家，但高高在上的房价让他们无力承担。我们的房产市场，本该有很大需求的，但现在这些需求都成了无效需求，因为大家买不起。

第二，不买房，不结婚、不生子。高房价是最好的避孕药，不结婚、不生子的现象快速蔓延与高房价有着非常大的关系。而这种现象反过来又极大影响了房地产市场的预期，对需求造成进一步的压制。

所以，个人觉得，当前房地产市场需求不足的最大问题是房价收入比过高。如果这个问题不解决，房地产市场就不会健康，甚至会影响更宏观的社会经济发展。

那么，如何解决房价收入比的问题呢？路径无非有两个，或者降房价，或者提收入。降房价，绝不是现在的政策导向。提收入，则成为惟一的路径。

逐步解除限售、限购、限贷、限价，甚至重启大城市的城中村改造，这都有利于房地产市场需求的恢复。但如果想让市场长期健康发展，排除房价下跌的选项，答案也许不在房产市场，而是大力发展经济，鼓励创业创富，藏富于民，提高普通人收入在国民财富分配中所占份额，让想买房子的人都买得起房子，房地产市场依然还有远大的前景。