深读| 房地产将现V型强反转？重大政策出台，看7月后楼市幡动

前程无忧

幡动，风动，心动。

上半年日渐艰难的中国房地产终于在盛夏7月迎来了最权威的重大利好。

7月24日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议对下半年经济做出多项重大决策。



其中，最具有转折意义的是房地产业。

会议的文件全文网络到处可见，本文不再重复啰嗦。各界一致共认，会议对楼市的定调是今年以来最重大的政策变化，房地产最艰难时期已过，下半年实质性复苏是可以预期的。但是，会议信息公布后，地产界一片欢天喜地，楼市即将迎来大反转、大城市房价即将爆发的文章连篇累牍。



下半年楼市真的有这么乐观吗？

与近年来历次会议对房地产的提法相比，7月会议对房地产业的表述发生重大变化，没有再提“房住不炒”，而是指出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”也就是国家已经认定房地产业供大于求，行业发生趋势性变化。以往为抑制楼市过热出台的种种调控政策，都已不合时宜，有适时调整优化的必要。阻碍一二线城市正常购房需求的限购政策，将会松绑取消是必然的。

中国房地产市场化二十多年来经历过三次重大调整期：2008-2009年，2014-2015年和2021年以来的本轮调整。
2008年的救市大招是“四万亿”政策，2015年政策王牌是“货币化棚改”。根据今年会议精神，房地产非市场化的调控政策都将调整，在政策宽松程度上与前两次救市已没有区别。但本次救市与前二次调整期最大的区别是，7月会议对房地产的决定，是只给政策不发钱；而2008年和2015年，与重大宽松政策同步出台的是政府真金白银的资金输血。

2008-2009年调整期：回顾历史，2008年为应对全球金融危机后的外贸难题和楼市低迷，国家启动4万亿一揽子振兴计划。发改委曾解释了4万亿元资金来源情况：新增中央投资11800亿元，占总投资规模的29.5%，来自中央预算内投资、中央政府性基金、中央财政其他公共投资；其他投资28200亿元，占总投资规模的70.5%，主要来自地方财政预算、中央财政代发地方政府债券、政策性贷款、银行贷款以及吸引民间投资等。



可见4万亿投资主要来自中央政府预算资金和政府债、政策性贷款，是一次不折不扣的政府主导的经济刺激。

除了国家的4万亿外，从2009年到2012年，各省市陆续出台了地方版“4万亿”投资计划。截止2012年，13个省市出台的计划投资总额共12.8万亿元，每个省市平均投资额约1万亿。地方投资总额占当年我国GDP总值的四分之一，比2012年财政收入的总额还多2.5万亿元。中央和地方版的两个4万亿投资，相当多投向基建，交通，旧城改造等领域，对土地财政和楼市兴旺的效果是立竿见影。

2014-2015年调整期：从2014年起，经济增速下行，楼市库存量极大，房屋滞销严重。国家从2015年起开始大规模棚户改造计划，三四线城市是棚改最集中区域。资金来源上，棚改由“财政补助+政策性金融工具专项支持+社会资本部分参与”构成。2014年4月，央行创设抵押补充贷款工具（PSL），成为上一轮棚改货币化的最主要资金来源。2014-2016年，PSL投放量达到高峰，2017-2018 年也维持在年度6300-7000亿元的投放规模。2019年后棚改政策淡出，PSL投放量快速缩减。



历史上任何一次房地产重大救市，离不开国家的强力政策，更少不了政府直接的巨额资金投入。要想把资金密集的房地产业拉起来，钱不是万能的，但没有钱是万万不能的。

本次中央会议，政府在政策上表现了十足的灵活性和重大转向。“更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”会议文件中拿出了不少有市场需求的政策工具，但是在至关重要的资金来源上，已经不见政府踪影。



比如，在大众最期待的城中村改造中，最新政策表述是“要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”，“多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与”。这代表本次城中村改造，政府不会再像棚改一样靠财政拨款和发债来筹措资金，所需资金要靠市场渠道和民间资本解决。

当然，目前社会面并不缺钱而是缺信心。今年地方政府卖地困难，房企债务率依然严重；同时，银行超额存款屡创新高。国家本次在楼市政策空间上给予极大重视，但却不像往常救市一样直接发钱，正是基于会议对房地产现状的定调。

“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的表述，说明国家认识到房地产长期下行调整是不可逆转的趋势。既然行业已经出现拐点，再来一次强力输血只会加重很多城市房屋供大于求，房价透支的问题。而从地方楼市角度，对国家的直接救助依赖性却越来越大。从2009年，各省市还能推出地方版四万亿投资计划，到2015年必须靠中央PSL棚改资金才能度过难关；三四线城市楼市面临需求日益萎缩，债务问题愈发严重的局面。即使中央再来一次政策输血，很多城市也拿出不配套资金。



7月会议对房地产业是一次决定全局的定调。短期内房地产业解除了各种困缚，地方政府不再有救市的顾虑，下半年市场回暖上升的趋势将不可动摇。另一方面，国家只给政策不发钱，依靠市场和民间解决行业资金的政策精神，决定了本次楼市回升，决不像上两次输血式救市后，呈V型反转的暴发式普涨；而或是强弱不均，呈城市分化的运行格局。

下半年，受利好鼓舞，社会资本看好的超大特大城市，房地产将迎来真正转机；而缺乏国家资金帮扶，宽松政策已经使用穷尽的三四线城市，需要走完调整周期，熬出盼头来。

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