楼市“四面楚歌”，房价下跌多少？住建部表态，孙宏斌给出底线

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对于楼市，国家的态度一直很明确，维护房地产市场健康平稳发展永远是主旋律。在2022年，房地产市场深度调整，房地产和其它行业一样，受疫情冲击，导致开工受困，销售量下降。进入2023年，尽管楼市政策比前两年宽松了很多，但目前楼市的表现并不乐观。主要原因是房企库存压力太大，在房子卖不出去的情况之下，房企的资金链非常紧张。除疫情让很多人的购房计划改变外，另一个重要原因就是购房需求本来已经很少了，房地产市场再不会出现2015年那种涨价去库存的情况了，用曹德旺的话就是“该买房的人都买了，剩下的基本都是买不起房子的和不需要买房的人”。现在买房子主要以改善型需求为主，这部分群体规模并不大。



经济学家马光远曾经说过，一旦我国商品房销售面积、销售额超过“两个十八”，就意味着楼市发展已经达到顶点。原因是无论你怎么计算，都不会有更好的数据了。
2021年我国新房销售额超过18万亿，销售面积18亿平方米，平均单价1万。数据显示 ，2022年全国新房销售面积13.58亿平，同比下降24.3%，新房销售额13.33万亿，同比下降26.7%。应该说，2022年是房地产市场极不平凡的一年，无论是销售额、销售面积、销售价格等数据都在明显下跌。



今年上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，降幅扩大4.4个百分点；商品房销售额63092亿元，增长1.1%，涨幅收窄7.3个百分点。上半年收官的累计数据并不乐观，尤其销售面积不及去年同期水平。



究其根本，房地产行业面临的困境是过去高杠杆、高负债、高周转的三高模式运行，再加上商品房预售制，房企盲目扩张所导致。随着“三道红线”“二道红线”“土地双集中供地”等一系列“限购、限贷、限售”政策出台，房企“如梦初醒”，这种高运行模式“转不动了”。想一想，你本来已经有巨额房贷，哪一家银行会一次次把钱贷给你？这种情况很多房企根本不会想到，因为按照某些经济学家的理论，我国目前城镇化率已经达到65%，按照户籍人口城镇化率只有47%，距离发达国家75-80%的水平相差甚远。即使进城买房的人，一套房子远远不够，将来的住房需求仍然很大。在他们看来，房地产行业仍然有10多年的高速发展期。假设一下，在如今机械化高速发展的新时代，10年房地产高速发展，对实体有没有影响，所对应的老百姓的收入是否跟的上，这些都应该考虑。



楼市“四面楚歌”，房价下跌多少
如今楼市现状，房子卖不出去导致房企资金链紧张，债务风险加大。其实我们也已经看到，房企为回笼资金一直在努力，即使亏损都想把房子卖出去，但由于种种原因导致房子越来越难卖，很多城市已经出现了房子越卖越多的情况。更让人心酸的是，很多城市都出现了楼市烂尾的问题，比如西安、长沙、郑州、昆明、福州、重庆、合肥、济南等。



另外一个原因大家都知道，房子早已供过于求了。多家公开数据显示，我国城镇居民住房拥有率已经达到96%，持二套以上房子的家庭超过40%，现在买房的主要以改善型需求为主，刚需购房很少。改善型需求的家庭本来已经有房子住，买房意愿并不是很强，不是过去那种有千万人进城买房的大批需求，这种情况之下，房子卖不出去，库存压力可想而知。



房子卖不出去，想降价促销也不是那么容易，降幅太低没效果，降幅较大，首先就是老业主反对，还有就是地价影响地方上也不同意。房企没钱，银行更不敢盲目放贷，房企资金难题解决不了，而保交楼、保民生是底线，影响到民生国家首先不答应。买上房子的人都在担心房价会不会突然大跌，让自己一下子损失几十万，因为这样的例子现在随处可见，谁都害怕。而最让人心疼的是，那些掏空六个钱包买房，最后等来的却是楼市烂尾这样的事情。



可以说现在的楼市已经是“四面楚歌”！
由于楼市很多问题越来越难解决，致使购房者购房越来越谨慎。近几年，房企为回笼资金通过各种优惠比如送家电、送车位、送车等吸引购房者，但效果并不怎么样。原因主要是房价下跌幅度太小了，基本可以说房价根本就没有下跌。那么，房价下跌多少才比较合理？这一直是近年来很多人想知道的事情。



早在多年前，融创孙宏斌曾经说过，如果房价下跌30%，我们（房企）就都死了。从孙宏斌的表述中我们得出一个结论，房价下跌是有限制的，不能无休止的下跌。潘石屹针对房价下跌这件事也有过表态，房价下跌20%，大部分房企都会消失。这些大佬们这么说是有一定的道理的。比如盖房子前地价是很高的，因为地方政府需要用这些资金筹建周边的配套设施，如果房子盖好了，没有好的配套服务，肯定房子卖不出去，房价也上不去。除地价影响房价，还有盖房用的成本、人工等等各项开资。众所周知，不论是自己盖房和买房，本来就是一件非常不容易的事情，自然房价也不会太低。



其实，就当前房价来看，除少数三四线城市和部分小县城以外，很多城市的房价不但没有下跌，还有所上涨，当然上涨幅度非常有限。由于楼市表现很差劲，很多房企正处于艰难的调整或转型中。得益于国家“房住不炒”稳定房地产市场的调整政策，应该说，现在买房子和前几年差别不大，因为房价基本没有上涨，有很多城市还出现了下跌。



未来房地产仍然是以稳定“保交楼、保民生”为主。但楼市稳定不是说房价不会上涨下跌，只是不会出现过去那种大起大落的情况。用经济学家马光远的话就是，未来中国只有20%开发商生存下来；只有20%的城市房价有上涨空间；城市中只有20%的房子有投资价值。对于人口流入较多的热点城市的房价有可能还会上涨，对于人口流出量较大的城市，房价下跌也是有可能的。不管怎么说，优质房产升值空间还是比较大的，今后买房“买优”应该是大多数购房者首先应该考虑的问题。