深圳“史上最严”楼市新政后，5个网红盘打新人的这三年

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800万元存款，曾经在王心泽的银行账户里放了整整一年。

在深圳楼市疯狂的2020年，全民抢房潮持续上演。“800万就在账户里放着，没想过要做个理财或者存个定期，我和爱人当时的想法就是，赶紧把它投资在房产上。”王心泽说。只是没想到从准备买房到最终抢到房，他用了整整一年时间。后续深圳楼市的急剧变化，则更在他的意料之外。

从2020年开始的这三年，是深圳楼市深刻变化的三年。

深圳的房地产上下游机构和购房者们，见证了楼市攀上高峰后的急速下滑，买家和卖家在时代洪流的席卷中深受其影响。无数不经意的选择和判断，造就了深圳购房者如今不同的局面。

三年前的“7·15”楼市新政，被认为是拉开此轮楼市调控的序幕。2020年7月15日，深圳推出限购限贷加码政策，出台8大限制性条款，被称为“深圳史上最严楼市政策”。但该政策推出的半年时间里，深圳楼市行情热情不减反增，买家情绪高涨。2021年2月8日，深圳楼市政策再加码，推出二手房参考价政策，政策严格限制了二手房价过热的行情。在叠加疫情的双重影响下，深圳楼市进入冷静期。

1 亲历万人抢房，“打新就像买彩票”

在2020年，深圳掀起全民抢房热潮，“网红盘”尤甚。

南山的润玺一期、前海的龙光天境……深圳大部分“网红盘”的开盘现场都能看到王心泽的身影，在屡次打新陪跑之后，他终于在2021年入手了深铁懿府。

买房用了近一年的时间，但选房只花费了短短几个小时。作为网红盘的深铁懿府在2021年开盘两次，都吸引了远远超过房源数量的购房者意向登记。实际上深铁懿府的打新并不艰难，无论是首次开盘还是二次开盘，项目的中选率对比深圳2020年前后的几批网红盘都算是高的。

王心泽曾在2020年打新润玺一期，那一年的11月24日，华润城润玺一期花园在前海公证处进行选房顺序号公证摇号，完成诚意金冻结客户共9687批，项目只有1171套可售住宅房源，前1300号才有选房的资格。毫无意外地，他的选房数字排在1300名之外，打新就像买彩票一样，能中奖的都是别人。







王心泽打新过的项目。

同样没有选到润玺一期的还有林阳。林阳的打新经历比王心泽更久远，2019年，林阳接连参与了光明金融街华发御府和龙光玖龙台二期的打新，前者陪跑，后者中签，但考虑更长远的林阳放弃了玖龙台的选房。在她看来，光明当时的地铁尚未开通，配套过于稀缺，即便未来规划会兑现但周期必定长久，相比较而言她更愿意把资金放在更具“确定性”的关内片区。

于是在接下来的时间里，林阳集中火力打新南山。2021年，林阳成功打中了前海限价房天健悦桂府，掏空了钱包成为了前海的业主。

那几个月，林阳加了很多打新群，每到有网红盘摇号开盘的时候，就会有选中的群友在群里发红包，多的2000元，少的200元，给大家沾沾喜气。林阳把公司里刚毕业的小同事偷偷拉进了这个群，有的时候一天抢到的红包够这位小同事吃一个星期的午饭，看着群里的大佬，小同事曾天真地和林阳说自己计划买彩票，中了500万也去买套房。

但这位小同事不知道的是，500万对当时深圳的豪宅楼盘的销售们来说，只是购房者们能见他们一面的初级门槛。

林阳曾向公司里刚毕业的年轻人们分享自己的打拼经历，零几年的时候她在北京买了一套小公寓，为了买房她连续两年没有买一套新衣服，没有参加过任何社交活动，不到三年的时间这套小公寓就增值了上百万，这是她工作后的第一桶金，也坚定了她通过楼市实现资产增值保值的想法。

在2020年深圳楼市火热的顶峰，和王心泽、林阳一样的打新的购房者不在少数。在自媒体平台上，有博主在分享的打新攻略文章可以一夜之间收获10万+的阅读量。大家热烈地交流着自己的打新心得，晒出各种各样的打新计划，这样的热烈持续到2021年，哪怕是“史上最严调控”出台后仍未消减。

2

没看样板间没去过售楼处直接抢房

从光明开车到李毅的公司大概要1个小时，不堵车的时候李毅可能只需要四十分钟就能到，他的公司在福田的车公庙。

在朋友的推荐下，2020年李毅买了位于光明的勤诚达正大城三期的房子。作为光明的网红项目，勤诚达正大城推出的几期项目几乎每次开盘都能很快的销售完毕。在买入这套房子前，李毅没有看过样板间没去过售楼处，甚至都没怎么去过光明这个片区。



2019年光明正在建设中的项目。

“二手房价涨得太快了，只能去打新。”李毅后来说起这段买房经历，无不透露着遗憾。他原本想要买一套公司附近的二手房，可能是自己第一次买房没有经验，也可能是当时市场的行情太好，房子越看越贵，自己的预算只能一调再调，直到再也不能往上调，李毅只好转战有限价的新房市场。

刚开始看新房，就遇到了网红盘的开盘，李毅匆忙登记选房，直到成功选房之后，他才开始琢磨自己到底选了什么户型，好在他选的户型自己和家人都算是满意，解决了婚房大事，李毅也获得了丈母娘的认可，计划在交房后便和老婆还有岳父岳母一起搬到光明居住。

和李毅一样，王心泽在交钱之前也不知道自己的房子到底长什么样子，房子阳台有一部分遮挡还是后来销售告诉他的。

没得选，这是打新人共同的无奈。在乐有家研究中心统计的近三年深圳一手住宅网签量的走势图里，2021年1月份是近三年来网签量的顶峰，1个月深圳网签了8356套一手住宅，作为对比的是，2023年的1月，深圳一手网签住宅量达到了近三年的低谷，只有1628套，不足高峰时期的两成。



成交如此火热的原因和房价的上涨不无关系。“每天一睁眼就赚到3000元。”王心泽在买入深铁懿府之前住在华润城润府二期，后者在高峰时成交单价能突破20万，业主群里有人曾统计过，按照当时的涨幅速度，润府二期的业主平均每天资产都能增值3000元。

在那个楼市行情火热的高峰期，买房，买深圳的房，几乎成了一件共识。

这样的说法甚至吸引了远在澳大利亚的白文。2020年，白文买到光明神盘金融街融御华府，成为了那个“万里挑一”的“锦鲤”。在归国之前，白文的父母希望她能回老家武汉买房定居，她的老公则希望能留在澳大利亚，但她在观察了国内房地产市场后，坚定地选择了深圳。

“当时朋友们都在深圳，都说深圳的发展很好，我也很着急。”面对深圳不断上涨的GDP和房价趋势图，白文想当然地认为深圳楼市值得买，无论是自住还是投资都是个好的选项，尤其是，金融街项目近万人摇号，大众眼光的一致认可助推她坚定了想法。

无数买家前赴后继的打新火热期，和二手房价不断高涨的行情有关。在二手房价格不断高涨的行情下，限价的新房成为刚需的避风港，也成为投资客的蓄金池。

2020年，润玺一期开盘限价13万打破彼时深圳限价天花板的时候，隔壁润府二期的二手市场单价已经突破了15万……巨大的倒挂吸引了几乎全深圳的目光，甚至福田金融CBD的咖啡厅里大家谈论的话题不再是股市，而是楼市。

3 楼市下行叠加疫情影响，

每月9万元月供压力如泰山压顶

“热闹是别人的，我只能当观众。”2020年“7·15”新政落地后的第二天，陈忠还在看房的路上，直到有中介提到了这个政策，他才发现自己没有了购房名额。

三年深户+三年社保，这是“7·15”新政后对购房资格的要求，而在此之前只需要有深户便可以买房。陈忠当时在深圳工作刚好三年，头一年因为公司的遗漏少交了半年的社保，当时发现后公司按金额退给了她，但直到“7·15”新政后，他才发现的自己刚好就差这半年的社保。

因为购房名额消失的缘故，陈忠干脆不看房了，打算攒攒钱等2021年再开始看房，但没想到这一等便等了3年。“后面因为二手房参考价执行后，我看中的二手房按银行指导价贷款，首付比例一下子提高了，缓了几个月后疫情影响越来越深刻，工作变动比较大就短期内没考虑买房，一拖就拖到了现在。”陈忠回忆起当时看中的二手房，当时业主很坚定地不让价，现在听说那个小区房价相对21年已经降了10%。

2021年2月8日，深圳二手房指导价出台。那一年，深圳二手房成交量创下深房中协有记录年份的最低值。另有机构数据统计，深圳有近九成的房源以指导价为标准成交，深圳二手住宅20大热门片区成交房价全降了。

降价给陈忠带来的是庆幸，给王心泽、林阳们带来的则是压力。2022年底，林阳卖掉了自己位于北京的一套房产用于缓解当下紧张的现金流，除了前海天健的新房之外，林阳在蛇口还有一套房子正在还供，由于疫情影响下工资的降低，加上家里小孩在私立幼儿园上学的费用，林阳每月的开销迫使她不得不卖房还贷。

早在2022年初，林阳便将自己位于蛇口的房子对外挂牌，自己则和家人租住在附近更大户型的房源内。但直到2023年7月，该套房源仍然没有卖出，看房的人也寥寥，目前该套房源已经租给了附近上班的租客。久久不能卖出一定程度上和她不愿降价有关，在她看来，深圳的房子仍有长期价值，可以持有的同时观察市场变化再做打算。

面对还贷压力，不止林阳一个人在“拆东墙补西墙”。2021年买入深铁懿府的时候，王心泽几乎没怎么考虑过还贷问题，但随着收入的减少和存款的消耗，他有了卖掉两套房子的打算。

“现在一睁眼就要花掉3000块。”在买房两年后，王心泽的心境和原来大不相同，在买入懿府的时候，他只申请了18年的贷款，月供加上家庭支出，王心泽每个月要负担大概9万元的固定开销。

面对即将断供的压力，王心泽打算把老家的房子卖掉，虽然只有几十万，但可以“远水解一下近渴”。

4 从被羡慕的“锦鲤”到加入交楼维权大军

“只想顺利交楼好好装修一下住进去”

2023年4月份，白文在光明的房子刚刚交付，她此时的心态已经很平静。“现在就打算好好搞一下装修然后住进去，室内还有一些问题开发商正在维修。”楼市下行让她背负了不少还贷压力，在银行利息面前，房价只要不涨她就是在亏损，但如果不考虑投资只考虑居住问题的话，金融街项目周边的交通和商业配套都已经成熟，还算宜居。

房子同样实现交付的还有林阳，上半年已经收到了前海项目的入伙通知书，在正式入伙那天她和老公一起为新房剪彩，还特意拍了个短视频发在了社交平台分享喜悦。房子暂时她还不算住，等过几个月开发商处理完细节问题后，她打算去家居市场淘一些喜欢的小众品牌家具放到房间内。

与林阳和白文的淡定不同，李毅对交付后的房子接受度并不高。在市场普遍下行的同时，李毅买在光明的项目开发商遭遇了债务危机，他认为这直接影响了房子的品质，房屋内存在部分问题他表示难以接受。

为了督促开发商整改，李毅和其他业主们共同组成了“维权”业主群来共享信息。有的业主家里漏水，有的业主家里墙皮脱落，不同的信息被汇总起来，由业主代表整理后交给开发商和有关部门，期望能够得到合理解释和处理。“隔壁小区比我们便宜了快1万元/平方米，还带简装，我们总不能花这么多钱还得不到高品质的房子吧。”李毅说。命运馈赠的礼物早已在暗中标好了价格。两年前幸运地被挑选成为网红盘业主的他们，都不得不面临楼市下行期房价下跌的压力，以及楼盘或多或少的质量问题。前者对于以投资为目的打新的人来说几乎是致命的，部分高杠杆炒房客因楼市下行现金流无法运转而断供，房子被法拍；后者给李毅们带来的则是一地鸡毛，除了他以外，白文、王心泽、林阳几年前购买过的项目都在近期爆发过一定程度的“维权”，业主主要诉求都围绕着品质提升和质量整改，从人人羡慕的“锦鲤”，到闻者叹息的“维权人”，只过去了两年。



李毅购买的光明项目已经交付。

2023年3月，在拥有购房名额的第二年，陈忠买入了深圳的人才房，尽管流通性差且位置很偏，但对他来说价格问题才是主要问题。不用和二手房业主砍价，还解决了在深圳的居住问题，200多万总价的房子月供不到7000元，无压力上车，身边有朋友劝他可以再考虑下多出点钱买更靠近中心区的商品房，但他觉得当前经济情况下安全性才是首要的。

“我还是会不断地折腾（买房）这个事情，但并不是为了炒房或者说是升值。”王心泽并没有因为存在断供压力而对楼市产生退意。

和父辈所认定的踏踏实实的打拼模式不同，王心泽见证过深圳楼市的黄金时代并因此获利，他并不认可一辈子只住一套房的价值观，买房对他来说既是满足自己不断变化的居住需求，同样能实现资产的增值。大概每隔几个月，王心泽就会关注深圳楼市有没有热点楼盘问世，关注楼市已经成为他生活的一部分。

“有想法把深圳目前的两套房都卖了，置换一套更大的，居住周期更长的房子”。王心泽仍然对楼市抱有期待，但回忆起前两年的抢房盛况，他也经常反思自己是否过于跟风，“现在的两套房教育环境都不太好，相比南山的家长未来都计划送孩子出国深造，我还是更习惯福田的老牌教育模式”。

从跟风买房到正视自己真实的购房需求，深圳的购房者把买房重点的天平逐渐从资产配置向居住品质倾斜。谈起下次买房计划，王心泽说，希望能在看房的过程中找到更符合自己生活方式的房子再做决定。

南都·湾财社记者 孙阳

（文中王心泽、林阳、李毅、白文、陈忠均为化名）

部分图片为受访者供图