中国楼市，未解之谜？

sanasnoz

最近比较忙，没来得及更新文章。就有很多伙伴在后台留言，问：
你们是违规了吗？怎么还不更新………
在这里统一回复一下：
我们最近在忙其他事情，没有及时更新文章，仅此而已。

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1+1等于几？

一个看似简单的问题，投射到中国楼市上，则是说不清楚的谜题。
比如，
1+1可以等于一套房子，这里的“1”分别代表1个家庭；
1+1可以等于半壁江山，这里的“1”分别代表金融系统和地方城市；
1+1可以等于几？
在中国楼市中，“1”可以代表一个家庭的负债，也可以代表一对夫妻一生的收入........
今天要说的事情，就是数字之谜发生的城市：深圳
透过深圳，我们会发现：
1+1有时候等于1，有时候等于2
事情是怎么回事呢？
来，先说说1+1等于1的事儿。
2006年的时候，深圳既不限购也不限售。
彼时稍稍有点钱、有点脑子的人都已经“嗅到”进入楼市捞金的气味。
如果把这种捞金的气味变成数据，则是：
深圳房价，从2006年开始上涨幅度越来越大。

从深圳房价上涨曲线看，深圳房价曲线确实是从2006年开始‘斜度’增加的。


在2006年以前，购房者都愿意购买大户型，而且还是140㎡——180㎡的户型最畅销。
开发商为了迎合市场需求，开发设计的户型也都是“豪宅”和“改善”的大户型。
但是——
这种趋势带来一个社会问题，或者说彼时的房地产产业，让民生二字产生了质疑。
所以——
住建部颁文，明确规定了70/90限制。
那么，什么是70/90限制？
就是——
新建商品房住宅项目的户型比，90㎡以下的套型建筑面积，必须占到整个项目总面积的70%以上。
可问题是——
很多项目设计图已经设计，房子已经建设一半，更关键的是：
大户型可以高溢价，小户型销售价格起不来。
所以——
房企出于成本与市场两方面的考量，变通性的推出了“创新户型”——双证房。
两套90㎡户型合并成一套180㎡的户型；
一个客户购买，但给你两本产证。
在彼时，深圳楼市数字之谜再次出现：
1+1即等于1，也等于2.
——等于1，
是因为开发商销售的房子、交付的房子从建筑形态而言，都是一套房；
——等于2，
是因为政策要求之下，住宅户型设计图纸与报建的房子都是两本产证；
上述种种，这就是深圳楼市“双证房”的历史背景，也是70/90调控政策之下，中国楼市数字之谜的典型。
但是——
随着时间推移，伴随着楼市政策一时松，一时紧的节奏，深圳房子一年贵过一年。
基于此，限购、限售、首套、二套的限制条件越来越多，到后来曾经购买“双证”房的业主彻底“玩不转了”。
因为——
按照现在的楼市政策，购买“双证房”等于二套，等于首付超标，等于按揭月供超额，等于一套房子占用两个名额........
所以——
不仅是深圳，北京、广州、上海等等执行70/90限制政策的城市，都存在“双证房”出售难、出售慢的问题。



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时间拉回到现在，1+1等于几的游戏规则再次发生了改变。
改变之一：部分城市实施了“双证合一”。
不知道大家是否还记得，在2022年5月份的时候，东莞救市祭出了如下调整：
1、增值税征免年限由5年调为2年；
2、限售满3年变2年；
3、双（多）证房按一套算证；
4、二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房；
所以，没过4个月广州就跟进了“双证合一”的政策。
深圳，作为一线城市，总要有一线城市的姿态。
所以——
在东莞“双证合一”12个月后，在广州“双证合一”8个月后，深圳才拿出了“双证合一”的救市政策。
怎么说呢？就属于——

我是一线城市，不能一步到位说脱就脱吧。
总得从“双证合一”开始，经历“二套降低首付比例”、“增加公积金额度”、“提高二手房参考价幅度”、“放开限售”…………
最后，才能无奈的摆出：
你看，我也不想放开限购，可我真的试遍了所有政策啊。
还记得我之前告诉大家的吗？
管控，从来都是由上而下贯彻执行的。
放松，从来都是由下而上逐级递进的。
所以啊~
深圳这货既然顶着“房地产新模式”先行示范之名，就不能直接为了救市而救市。
只能把限购力度之下的政策都做到“应出尽出”后，才可能出台放开限购的大招。
改变之二：放弃70/90限制。
从最近龙华红山和前海超总两块土地的拍卖规则看，深圳早已“摒弃”了70/90的限制政策。
这也意味着——
在2024年和2025年入市的项目，140㎡-180㎡面积段的户型会再次成为主流。
以前，
为了大户型房企绞尽脑汁想出了“双拼”户型满足市场需求，结果被“1+1=？”的楼市调控彻底封锁；
现在，
为了卖出银子地方城市倾其所有废止了“70/90”的户型限制，结果“1+1=越来越贵”成为趋势。
这一切，好像一个圈，兜兜转转又回去了。
可如果你不傻、你不睁眼说瞎话，你也知道：
这些年，我们一直都在1+1等于几的游戏中转圈。
唯一的区别是：
你是跟着牧羊人转圈走，抓住了机会，还是逆着牧羊人走，错过机会。

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深圳“双证合一”政策出台，引申出两个维度问题。
第一个维度：购买力。
深圳约有9万套房源属于“双证”的状态，现在执行“双证合一”对于深圳楼市：
有人说这会释放9万的购买力，利好深圳楼市。
对此，我嗤之以鼻，认为这是“放p”。
因为——
2022年年底，取消单身公寓与宿舍房源的限购，释放了十多万业主，也没见深圳楼市购买力增加啊。
我想告诉大家：
大概率，这事利空深圳楼市。
文章看到这里，憨皮肯定不认同：怎么会呢，这些业主可以出售再购买了啊，这就是购买力啊！
我想说，快拉倒吧！

你们也不想想，2006年到2008年这段时间，能敏锐嗅到“楼市行情”的‘人精’，怎么会老老实实“拿着双证”房十多年呢。
要么降价、要么抵押、要么金融置换、要么离婚分证、要么………
胆子大嗅觉敏感的人，早就出售“双证房”拿到钱，在2008年和2015年的楼市里捞到了金子；
胆子小又不敏锐的人，能错过2008年和2015年的行情，把“双证房”拿到今天，怎么会有胆量在2023年楼市下行周期购买房子呢。

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深圳“双证合一”只有一种结果：
之前双证房成交价格低于单证房10%-20%，现在价格可以向单证房源靠拢，涨一点点了。
记住，仅仅是一点点，
毕竟——
深圳现在成交的二手房都是刚需入门级户型，对于双证这种大户型并不算友好。
换句话说：现在的楼市，大户型的接盘侠并不多。

第二个维度：结束混乱。
取消70/90限制，取消“双证合一”限制，会结束楼市某些混乱现象。
关于70/90限制带来的问题，我给大家举两个例子，大家就明白我说的混乱是什么了。
第一个例子：高低配问题。
在执行70/90限制时，不论地块位置优劣、不论项目品质高低，全部地块都要做一些“刚需”入门产品。
这带来的问题就是：小区品质和档次上不去。
因为——
如果想让90㎡的户型占项目总建筑面积的70%，实际就要将90㎡户型的数量做到：
占项目总户数的82%左右。
这也意味项目规划设计的房子都是90㎡及以下户型，这种户型既不能溢价做豪宅，也不能提升成本提升居住舒适度。
同时，还有因为70/90限制，让电梯拥挤、让人口密集。
第二个例子：户型同质化。
这些年开发的项目同质化越来越严重。
中海、万科、华润等大型房企都不再做创新的户型设计，项目与项目之间除了外立面颜色不同，户型、公区、大堂、小区绿化都是大同小异。
这带来的后果就是：
房企只在拿地上较劲，不在产品上出力。
房子越来越贵，产品越做越差。
毕竟——
90㎡以下户型要占82%，房企设计师这“巧妇也难为无米之炊”啊。
嗯~这个维度的案例就说这两点吧，再说出“三、四、五、六………”点，就会让你们发现：
1+1等于几没有标准答案，永远都是牧羊人需要等于几就是几
最后，总结两点——
取消70/90利好房地产行业和房企；
取消因“70/90”限制而出现的双证房，将双证合一利空深圳楼市行情。