楼市半年考·房企| 中国中铁上半年频繁拿地，旗下楼盘销售却“冰火两重天”

前程无忧

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

基建央企龙头中国中铁（SH601390，股价7.59元，市值1879亿元）在房地产业务方面继续发力。

据中指研究院数据，今年上半年，中国中铁的房地产全口径销售额以361.2亿元排在行业第24名。在2022年，中国中铁的房地产全口径销售额排名同样是第24位。值得一提的是，2022年房地产业务的营收仅占到中国中铁总营收的4.69%。

《每日经济新闻》记者注意到，在上半年上海首轮集中供地期间，中国中铁旗下的中铁置业还一举报名参拍5幅地块，最终从15家房企竞争、20多轮竞价厮杀之中，以总价19.05亿元夺得广受追捧的徐汇区田林街道167-02（n）地块。

不过，在地产业务持续发力的情况下，中国中铁在房地产项目开发操盘过程中，也存在部分项目开盘人气不高、去化率底等现象，甚至还有旗下地产公司因违规交易被通报。



数据来源：中国中铁2022年报

有项目开盘售罄，有项目去化仅15%


7月13日下午5时许，上海奉贤新城的中铁湖光逸景的项目工地，工人们戴着安全帽从大门走出来。蓝底白字的门头上，写着“中国中铁置业投资开发奉贤新城12-02地块项目”。

“高层有几幢楼已经封顶，下半年能完成室内装修，”现场一位工作人员向每经记者介绍。在他背后竖立的施工铭牌上，项目开工日期写着2022年2月18日，竣工日期2023年9月1日。

中铁湖光逸景可以说是奉贤新城最为热销的楼盘之一，由6幢高层商品房及1幢保障房组成，总户数660户。今年3月30日，中铁湖光逸景项目四批次线上开盘，103套房源全部售罄，销售额4.57亿元，去化率100%。自2021年10月土拍拿地后，该项目四次开盘四次售罄，总销售金额达25.58亿元。



上海中铁湖光逸景项目现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

不过，在40余公里外的临港，中铁诺德璟宸项目就没有那么受欢迎了，项目售楼处的访客不多。

2022年6月，中国中铁旗下的中铁诺德以超20亿元摘得临港105片区I02-01、I03-01两幅地块，地上总建筑面积约20万平方米，可售住宅1682套，房地联动价3万元/平方米。其中02地块约9.37万平方米，由15栋11楼至17楼的高层住宅组成。

中国中铁摘得该幅地块后，上海“供地大户”临港新片区的新房市场便进入下行通道。而2022年前后8次新房集中供应，也加剧了项目之间的竞争。记者注意到，为了促进销售，今年端午节期间，中铁诺德璟宸的售楼处就策划过营销活动。

上海网上房地产官网显示，中铁诺德璟宸在去年12月和今年6月两次开盘共推出782套房源，不过直至7月19日，该项目仅售出285套，去化率只有36.4%。

去年12月9日，中铁诺德璟宸首次开盘入市，推出90~130平方米住宅房源378套，备案均价30000元/平方米，仅有57组认筹客户入围并参与摇号，认筹率约15.1%，是2022年上海开盘人气倒数的楼盘之一。

7月20日，每经记者就上海中铁诺德璟宸项目滞销问题致电中国中铁方面，对方相关负责人表示，公司在房地产项目方面制定了销售策略，将加大宣传，促进去化速度。

旗下地产公司因违规交易被罚


上半年，中国中铁旗下的地产平台在各地频繁拿地，并依靠国企优势发债融资，补充流动资金。

据中国中铁发布的一季度主要经营数据，一季度新增土地储备11.4万平方米，同比减少57%；开工面积143.6万平方米，微降0.1%；竣工面积158万平方米，增长92.9%；签约面积97.9万平方米，增长110.5%；签约金额170.5亿元，增长137.8%。

另据中指研究院数据，今年上半年，中国中铁以40亿元的权益拿地金额排在行业第38位；以162亿元的全口径新增货值排在行业第26位。



中国中铁上半年全口径新增货值排在行业第26位 来源：中指研究院

7月10日，中铁置业正式发布了基于科技手段与实体服务相结合的康养产业运营智能化综合解决方案中铁置业智慧康养运营服务平台。该平台由“三大板块、十个系统”组成，以康养产业为特色，实现了包括社区养老、机构养老、健康中心、物业管理、智能化设备在内的完整居住社区智慧应用场景建设，通过软件智能研发和硬件设备集成，实现健康评估、照护管理、康复计划、用药管理等智能化服务，提高康养运营管理效率，提升康养服务体验，赋能康养产业运营。

此前的6月26日，中国中铁公告，拟发行2023年度第二期中期票据，发行金额30亿元，期限3年。公告指出，结合发行人的发展计划，为降低公司财务成本，保障长期发展，发行人申请将根据本期中期票据发行结果将募集资金扣除发行费用后，将全部用于偿还发行人本部及下属公司有息负债和补充流动资金。

截至本募集说明书出具之日，发行人及下属子公司待偿还的人民币债券余额为882.7亿元和美元票据15亿美元，其中包括公司债604.70亿元，中期票据278亿元，美元票据15亿美元。

值得一提的是，今年6月6日，据信用中国官网显示，中铁置业集团济南有限公司因未按规定进入公共资源交易中心进行交易，被济南市历城区综合行政执法局处罚3.4万元。



来源：信用中国官网

此前的5月31日，济南市住房和城乡建设局公布了涉访拖欠农民工工资项目专项检查情况的通知，有13家企业存在违法违规行为，由中铁置业集团济南有限公司所开发的中铁壹號住宅地块房地产项目，因存在未按月足额拨付人工费被通报。

对此，上述中国中铁相关负责人向每经记者表示，有关济南公司的具体情况需要在内部沟通后再予以答复。

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