中央两部门定调！楼市，一个新表态来了

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#时事热点头条说#
作者：余飞

01 | 救市16条延期

昨夜今晨，楼市最大的消息，莫过于央行与国家金融监督管理总局对楼市的一个新表态：
将涉及房地产企业存量融资展期、专项借款支持的两项政策延期。



这句话是什么意思？需要将时间拨回到大半年前。
2022年11月11日，中国人民银行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，对楼市发布了16条救市大招，史称“救市16条”。



从存量融资展期、鼓励增量融资、保交楼、稳定个人购房者刚需信贷、纾困出险房企等方面提出16条“救市措施”。不过，其中有两条政策规定了适用期限。
其余14条则是长期有效，现在央行宣布，将两条有适用期限展期到2024年12月31日。这种背景下，去年年底发布的救市16条，将继续共同发挥功效至明年年末。
这两条内容是什么？
第一，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
第二，对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
02 | 房企迎来续命丸

这两条对于房企的金融支持政策，展期一年，对房企来说，堪称及时雨。
根据央行发布的“2023年一季度金融机构贷款投向统计报告”，一季度末人民币房地产贷款余额53.89万亿元，其中房地产开发贷款余额13.3万亿元。
13.3万亿存量贷款。对于这些贷款，允许展期、调整还款安排，2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类。
对于债务压顶的房企来说，可以长舒一口气了。
因为目下，大多数房企仍挣扎在债务的泥淖之中，无法自拔。
根据克而瑞披露的数据显示，5月末环比净增加104个商票逾期的项目公司，其中4月发生逾期但5月实现逾期余额清零的项目公司32个，5月当月新增逾期项目公司136个，环比增长15.3%。



前不久，河南王建业地产也公开表示自己债务违约了。
此外，根据中指院统计，今年7月、9月房企到期债券余额均超900亿元，为偿债高峰。
债务压顶，暴雷的房企只会越来越多。
同时，还有不少上市房企，正在排队退市。
6月6日，昔日的四川“房企一哥”蓝光发展被终止上市并摘牌，成为了退市新规下A股首家“面值退市”的房企。此前，*ST中天、ST美置、*ST嘉凯以及ST泰禾也已触发了“面值退市”的情形，按照规则将踏上退市之路。此外，ST粤泰、ST阳光城、*ST宋都等三家房企均已锁定“面值退市”名单，这也意味着A股将迎来房企的批量退市。
在这种背景下，大多数房企的日子都很难受。现金流是房企的命脉，当现金流受阻的时候，大多数房企，只能被出清。
而房企获得现金流的方式，无非主要依靠两种：卖房回款和融资。但这两者，仍在下降路上。
第一，卖房回款。但是，今年即便一季度上演了一波小阳春，也没能阻挡房企业绩整体下滑的趋势。
根据克而瑞数据，2023上半年百强房企全口径销售金额34563亿元，累计同比-0.4%。



第二，融资。
中指研究院数据显示，2023年上半年，房地产企业非银融资总额约4041.7 亿元，同比下降16.2%。其中，信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。
回不了款，融不到资，这是大多数房企面对的情形。这种情形之下，大多数房企都在勒紧裤腰带过日子，拿地，只能是重在参与。
所以，我们看到，上半年全国卖地收入继续跳水。
财政部尚未公布上半年的数据，但可以透过前5个月的卖地收入中看到这一局面。
财政部数据显示，2022年全国卖地收入下降了23.2%。今年1至5月份，国有土地使用权出让收入14893亿元，同比下降20%。



数据：财政部
以前5个月的卖地收入预测，全年卖地收入可能也就3.5万亿左右。
具体到各城市，上半年卖地情况同样是一片惨淡。上半年卖地收入中，北京、杭州突破千亿，上海只有545.58亿元。大家可以自行查询一下过往这些城市的卖地收入，就能明白这些数据有多扎眼。



土地卖不动，地方城市的财政如何运转，地方债怎么还？
这里就牵扯出了此次针对房企存量融资展期、专项借款支持政策延期一年的根本目的。
03 | 政策延期的根本目的与预期分析

根本目的有二：
第一，给保交楼上安全锁。
交楼本来是理所应当的事情，但自去年以来，保交楼变得困难重重。以至于，这三个字变成了中央下达的重要任务，在多场重量级的会议上一再强调。
保交楼的前提，是房企得有钱，得没有出现债务违约。但就目前的环境来看，大多数房企都面临出清的局面，这对于保交楼，压力太大。
但政策延期，给房企的存量贷款展期一年，同时给予一些房企的项目专项贷款支持，能彻底解决问题吗？
难度依旧很大？
我们可以看一下，去年以来，救市16条在持续发挥着作用，但房企的融资仍在下降。
同时，去年以郑州为代表的城市建立了地方性房地产纾困基金，中央也设立了类似的纾困基金，但并非所有房企都还能雨露均沾，毕竟坑太大，资金不够填。
最近的机构披露的数据显示，全国各地的保教楼速度仍偏慢。
财新网披露：
3-5月，百年建筑网对全国各地1114个“保交楼”项目交付情况进行了调研。从全国来看，5月“保交楼”项目已交付比例为34%，相比3月上升11个百分点。分区域来看，华东、华南两地“保交楼”交付情况相对较好，而华中、西南地区恢复情况不及预期。



第二，提升卖地收入。
去年以来，很多房企收缩了拿地战略。地方城市卖不动地，以至于存在刷数据的行为。
不久前，国家审计署就曝光了一个事情：
70个地区通过“自卖自买”国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入861.3亿元，其中67.5%发生在县级。



土地卖不动，主要是房地产市场太冷，房企没法回款，债务压顶，都在为活下去而努力，没有闲工夫拿地。
土地收入下降，对于当下大多仍依赖土地财政的城市来说，很苦恼。
一方面，财政很难运转。另一方面，地方债也是个大问题。
数据显示，去年年底，全国3000多家城投平台，城投债规模在54万亿左右，超过一般债和专项债的总和。当然，城投债具有相当的隐蔽性，还有不少估计没有统计进来，有些机构预测达到70万亿。
显性债务和隐性债务加在一起，超过100万亿。
这种背景下，地方城市开始了各种方式筹钱。
去年四川阆中将公办学校、行政机关、事业单位、国资公司的食堂食材统一配送服务未来30年特许经营权，起拍价1.8亿元。四川乐山大佛旅游景区的30年经营权也被拍卖。去年贵州榕江县8月23日，将殡仪馆20年经营权以1.268亿元起价拍卖。
去年保定市对多条公交线路停运，到如今仍无力恢复。



还有一些地方，开始增加罚没收入，以抵充财政。如财新网报道的河北省霸州市大规模乱罚款。
公开数据显示，根据2022年7月各地公布的2021年预算执行情况，在111个公布了罚没收入数据的地级市中，有80个城市2021年罚没收入呈上升态势，占比超过72%。其中，有15个城市罚没收入同比增长超过100%。
对于这些短期内无法通过产业调整来获得财政收入的城市来说，这些都指望着卖地收入好转来缓解。
没办法，只能继续拯救房企。但很难雨露均沾。
无论是“第二支箭”，还是“房地产金融16条”还是“保函置换预售资金”，都是针对房企的资金流动性困局而来。
引用某位比较客观的专家的话说，这些措施只是给房企止血，而不是输血。只是化解当下房企倒下去的速度，而不是把他们重新扶起来。
黄奇帆此前在一个节目中透露，目前，中国房产公司独立法人有9万个，整个美国不超过500个。这意味着，未来这些房企中的90%将被出清。
资本市场上，房地产股高开低走的行情，也在​诉说着什么。



其实，本号认为：
无论是历史还是生活经验，都在告诉我们，化解风险最好的方式，是疏而不是堵。言尽于此，不能多说了。

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