两个公开态度和一个关键数据表现：接下来的中国楼市，走势已定？

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这是熊猫贝贝的第1837篇原创文章

2023年，中国的房地产行业和楼市，着实有点魔幻色彩。
开年以来，特别是春节假期结束以后戛然而止的小阳春，在中国国内的各路媒体和舆论环境，以及房地产市场维度不时就会传出各种各样对于「即将放大招」猜测和呼吁的消息，各种「小作文」更是在网上四处流传。
撩拨得从业者、购房者、买房者一次次望眼欲穿，又一次次「不再相信」。
其实就是麻掉了，用一句在网络上热度很高的段子来解释一下，那就是：
你放出了除降价以外的一切措施，我提供除购买以外的一切支持。
但是日子还是要过，路也要向前走，在中国的经济语境里面，多空博弈本就是伪命题，当下不好是现实，以后怎么样，实际上还是要看国家意志和顶层设计的意思。
野路子的所谓什么经济学家和网络大V说的话，表达出来的观点，也就看个热闹新鲜，2023年接下来，中国的房地产经济和楼市怎么走，真正具有具有国家态度的信号以及在金融层面的动作，才是具有决定性的关键所在。
2023年正式进入下半年，一些具有足够份量和信号意义的动向和关键，或许已经点明了接下来，中国房地产行业和楼市的主线走向。
这篇文章，就将为各位头条的读者朋友，梳理复盘2023年6月份以来，几个“重量级”，但是容易被忽视，或者被主流看多群体刻意回避的观点动向和数据变化。
基于动向，结合因果分析，对于2023年接下来中国房地产经济和楼市的可能走向，进行有态度，有深度，有专业，有依有据的推理和深入研判分析。
在熊猫贝贝这里，看点不一样的深度内容。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库
1

国家点名房地产的两个重要表态，为什么没有舆论热度和网络关注？



六月底七月初，传出的几个消息和标题啊，让很多人，特别是地产人的信心跌入了谷底：
第一个是6月29日，在2023年夏季达沃斯论坛上，央行前副行长朱民表示：「我不认为中国的房地产和外贸会出现周期性的强劲反弹。」



图片来源：见图
第二个是7月5日，国务院国资委党委书记、主任张玉卓主持召开国有企业经济运行圆桌会议第一次会议，指出，要统筹发展和安全，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控，压实安全生产责任制，坚决守住安全风险底线。



图片来源：见图
对于国资委主任的最新发言，不少人认为，这是不是意味着接下来，房地产行业还会有其他黑天鹅飞出，所以要「做好房地产领域风险防控」？
朱民在夏季达沃斯论坛上的发言也表示，中国房地产行业不会发展形成系统性风险。但他同时指出（房地产行业）将经历长期的结构性调整……
朱民所说的「结构性调整」是什么，他并没有展开说，但很多人认为，国央企的占比提升是其中的一部分。
两个公开的态度表达和观点，份量和意义，绝对不是外围媒体小作文和国内自己不炒股，天天忽悠人的经济学家群体和所谓大V们能比的。
除了上面最新的高层讲话，7月5日，住房和城乡建设部发布了《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》提出，一、坚持城市体检先行，二、发挥城市更新规划统筹作用，三、强化精细化城市设计引导，四、创新城市更新可持续实施模式，五、明确城市更新底线要求。



图片来源：见图
这是对住建部2021年通知的再强调和再明确：2021年8月住房和城乡建设部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中，明确指出原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。
几个最新动向和表态，其实已经把国家层面对于中国房地产经济和楼市的判断，给点明了，那就是：地产存量时代已经来临。
既然是存量时代的判断和共识，那么国家意志和顶层设计对于房地产行业和楼市的后续发展，也就必然会和增量时代不一样的。
所以，现在回过头去看国家从2022年以来对房地产和楼市的主线态度，就形成了呼应，让我们大家一起回顾一下：



图片来源：头条图库
当然，这样的定调和主线，对于楼市多军，利益关联的群体来说，必然是不愿意面对，也不愿意承认的。
还有多少人的认知和观念，还停留在过去20年那种一路增长，持续向上的增量时代的？
但是现实就是这样：国家层面，对于房地产经济和楼市的判断，已经有了明显的变化，而且，对于这样的判断的态度表达，也出现了明显的加速。



图片来源：头条图库
2

金融维度：一个被忽视的重要数据动向，释放了什么信号，如何解读？



消息面的动向份量已经足够，但是感觉还缺点实际的说服力。
拿个喇叭喊出来的观点，多少有点薄弱的感觉吧？
但实际上，在中国金融领域，同样有一个被舆论忽视的重要动向，和上面消息面，政策面的表态，产生了呼应：
综合央行发布的数据，2023年6月末，抵押补充贷款（PSL）余额是29896亿，5月末是30881亿元，4月末是31081亿，3月末是31291亿元。
很明显，抵押补充贷款（PSL）在2023年最近几个月是逐月下降。
PSL是创造货币的重要工具，而且很多资金是流向楼市，特别是前几年。
这里对PSL进行一个详细复盘解读：
PSL与楼市的关系主要是因为棚改。2014年国家提到开发性金融支持棚户区改造，之后央行创设PSL，也就是说PSL推出的目的很大一部分原因是因为棚改。
一般而言，棚改主要分成两种模式，一是实物安置，也就是直接给被拆迁户提供房子。二是货币化安置，也就是把钱给到被拆迁户，让它们自己去买房子。
据天风固收数据：

2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比例一般控制不超过20%。到2014年年末，纯货币补偿比例略有提高，但仍控制在不超过40%的水平。


2017年1月召开全国棚户区改造工作电视电话会议，提到货币化安置比例已达到48.5%。

对于房价而言，实物安置影响不大，但是货币化安置一方面减少了房子供应，另一方面增加了购买需求。在棚改火热的地区楼市一般都容易上涨。
但棚改的钱从哪里来？
主要是地方政府向政策性银行借，然后政策性银行又向央行借（PSL）。逻辑关系如下：



图片来源：见图
2016年-2018年当时是棚改最火热的时候，也是三四线城市房价反弹的时候，同样当时PSL余额也较高。



图片来源：见图
总的来说，可以这么粗略地认为：
PSL余额越大，棚改的力度就越大，楼市的热度也就越高。
而现PSL余额持续在走低，对楼市，甚至对于整个房地产经济的信用扩张来说，都是利空。


PSL余额下降，说明棚改热度在下降。一些寄希望2016年那一轮货币化棚改，在一次拉动楼市行情的想法和打算，可能只能归为不切实际的幻想了。
决定棚改的真正基本面已经不成立了，讨论和呼吁棚改救市，有什么意义？



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3

基于动向，有依有据的研判：2023年下半年，中国房地产经济和楼市怎么看？



结合几个动向和金融维度的重要数据趋势，其实接下来中国房地产经济和楼市的走向，可以说是愈发清晰。
这里梳理几条重要主线：
1，稳是主基调，特别是中国经济全新的经济引擎没有明确，并且实际发力以前，中国的房地产经济和楼市，最理想，也是国家追求的存续状态，就是稳。
围绕土地展开的经济活动，过去是带动中国经济持续增长的重要引擎，房地产疲软之后，这一引擎的动力也大为下降，那未来靠什么引领经济增长呢？
「中国需要找到新的增长引擎，并且已经找到。」朱民在达沃斯夏季论坛称，并举例，中国的制造业数字化就是可增加就业的重要引擎。
此外，朱民提到，「碳中和转型是第二个重要的经济引擎，当前运转良好。」预计到2050年，中国将投资大约180万亿元用于绿色转型。
未来几十年硬科技一定是主旋律。不少地产人因此十分悲观，认为房地产彻底被抛弃了。其实大可不必，因为科技的发展，也可以为包括房地产在内的不动产赋能。
在新能发力不足的当下，房地产不要求继续发力，也至少不能拖后腿。所以，稳住，至少下行可控，能被接受，是国家想要的结果。
而不会是继续发力房地产。
2，从行业维度来看，保交楼将成为贯穿接下来中国房地产行业的一条重要主线。
当然，也是底线。当然，「保交楼」需要政府、国央企和民营房企的共同努力。
这其实也跟国资委主任所说的「要统筹发展和安全，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控」紧密相关。
简单地说，既要做事，又要确保安全，不诱发新的风险——特别是系统性风险。
因为做事就要花钱，但必须要控制好力度，投资得是有效投资。
对地方政府，最近国家审计署的报告里，除了指出「自卖自买」国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入，还有向亏损企业征收国有资本收益、征收过头税费或直接乱罚款乱摊派等，以及违规新增隐性债务，专项债券管理存在一些问题……
这些，都必须要得到有效的遏制，「保交楼」等的底线才能更好的守住。



图片来源：头条图库
3，房住不炒是主线，房地产新模式推进是接下来的必然趋势。
楼市的核心矛盾，会从房价和购买力之间的脱节摩擦，转向流动性维度的考验。


总的看下来，不仅仅是2023年下半年，在后续中国经济很长的一段时间里面，基于稳的主线，什么房价行情，楼市热度，都没有什么太多的想象力。
其实这个趋势早有端倪：2022年疫情冲击，到2023年现实的经济压力，国家没有在房地产和楼市上有任何的松动表达，这才是关键所在。



图片来源：头条图库
写在最后：

对于普通民众和行业而言，该如何看清本质，把握关键，指导行动？



当然，对于以上动向和信号的梳理，以及分析观点，肯定会有人认为是看空唱衰楼市，肯定多军，炒房群体，以及利益关联的群体无法接受，甚至完全不愿意看。
可以理解，但是无所谓，实际上只是就事论事，尊重事实的一次理性分析而已。
信息时代，理性和逻辑，更有价值。
文章最后，基于动向揭示的趋势主线和方向，从普通民众和行业的角度出发，谈几点个人的观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：
1，楼市的摸底估计还会持续一段时间。如果有意买房但又不着急，可以先观察一段时间，等到有明显的信号出现后再出手。
行情还没有到底，炒房套利的多军群体还没有死心，如非必要，不用着急。
2，棚改基本上已经没有什么盼头了，但是这还不是对当下楼市最大的压力：
一个房地产税；
一个头部城市依然坚持的限购。
3，对于房地产这个行业的风险出清和优胜劣汰依然还在进行，投资也好，刚需也好，对于安全边际的重视，很重要。
4，接下来买房，从需求出发，只考虑现房，结合自身购买力实际情况，需要预留出更多的缓冲准备。
正如朱民在达沃斯夏季论坛的总结中所说的那样，「我观察到的是整个经济结构的转变和重组。在这一过程中会有一些波动，但总体而言是在向前推进的」。
不要和趋势变化的过程风险开玩笑，越是变化过程，越是现金为王。


以上，就是对2023年最新的几个关联房地产和楼市的重要动向，进行的一次专题梳理和深入讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。



图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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