根据机构的不完全统计数据显示，截至5月底，全国出台楼市优化措施的城市近200个，累计近280次。但市场似乎仍旧不买账，特别是最近楼市看空的声音越来越多，房价下跌小区数量越来越多，有热点城市80%的二手房小区环比出现了下跌，更为关键的是，现在不少小区的房子不是你降价就能解决问题，主要原因在于没有客户，你连讨价还价的机会都没有。接下来，楼市该何去何从？
01楼市“两个转向”还是来了
一旦市场趋冷，房子交易不活跃，市场最热闹的就是舆论了。所以，楼市的第一个转向：舆论转向。
如，此前预测北京房价将达到80万元/平米的著名经济学家董藩教授就提出了14条救市措施，包括从国家层面出台救市措施，而且特别提到要以中央文件的形式确定房地产支柱地位、放开一线城市限购、住宅年限放款到40年、针对还款压力大的人可在前五年只还利息不还本金以及针对开发商的信贷做出调整等等。
而在稍早些时候，知名财经作家吴晓波则要求对房地产税尽快做出法律安排和明示，目的是让靴子尽快落地，免得让人误解，同时还需要降低一二手房的房贷利率。而上海易居房地产研究院副院长杨红旭则建议调控政策回到2016年9月30日前（即全国房地产去库存重大决策），建议除四大一线城市外，所有城市都取消限购限售限价限贷措施。
可以看到，此前在网上不是很活跃的房产专家、媒体人士纷纷发声，而且还提出了非常详细的救市措施，从文字篇幅看，足见费了一番功夫。所谓，兵马未动，舆论先行。他们的话常常被业内视为一种风向标，有人就认为，根据以往的经验，这或是楼市“好事”将至的前兆。
楼市另一个“转变”是新房跟随二手房价格环比转跌。关注楼市的都知道，二手房价格最近几个月一直处于下跌的，好在新房还在苦苦支撑。但根据央媒光明网日前的报道，文中援引中指研究院数据显示，新房在5月份开始环比止涨转跌，二手房价格跌幅进一步扩大。
从数据上看，虽然新房环比跌幅较小，但由于二手房与新房高度的关联性原因，意味着若没有新的有力措施提振的话，按照这个趋势，整个房地产市场转向的拐点很可能由此确立。
02网传版全面救市将呼之欲出？
其实，有机构在统计5月楼市优化措施就发现，全国只有36条，远不及前4个月月均61条的数量。有网友就很纳闷了，各项数据都在下滑，为啥5月反而少了呢？
在一些业内专家看来，地方有权限的一些放宽性措施能做都做了，比如针对多孩家庭发放生育补贴、提高公积金贷款额度、购房实行税费优惠、对人才发放购房补贴、调整新房二手房交易年限等等。如果再在现有措施上修修补补，对于已经产生免疫的市场已起不到多大作用。5月各地楼市优化措施锐减，他们或许是在等待一个国家层面的大招。
果不其然，6月2日A股地产股大涨，有专家就解释了原因，明确表示地产股暴涨与一外面的媒体报道我们国家正在考虑一揽子房地产政策，全面救市的目标是提振经济。
报道还援引知情人士的话说，考虑到现有政策未持续推动楼市复苏，监管部门正考虑降低较大城市分区域的首付款比例，降低二手房中介费用、放松限购等等。但最后也说了，相关计划还未最终敲定，或还有变动。
看到这里，加上最近一段时间专家学者们的大力呼吁，是巧合吗？如果再看看房地产市场数据转向，刚回暖一两个月又突然冷下去了，确实让很多人担心后市。对于这一点，国家不可能没注意到，而且房地产在年初还被主管部门提到仍旧是经济支柱产业，承担着经济复苏的重任。所以，网传这个救市版本也获得了专家们的转发，或者引起了诸多的共鸣。至于结果是否真是如此，我们且走且看。
03我们需要一场轰轰烈烈的救市吗？
首先要说的是，房地产对当下经济发展的重要性不言而喻。
有研究机构建模测算了一组数据显示，仅2020年8.9万亿元的房地产建安设备投资，就拉动了相关行业10.4万亿元的增加值，对当年GDP增长率贡献率达19.2%。如果再算上全行业的房地产投资拉动，这个数据只能是更大。
虽然说这两年房地产投资销售数据有所下滑，但相信房地产对经济的贡献占比仍旧不小。何况是在经济恢复的特殊阶段，除房地产外的其他行业面对前所未有的压力。如果房地产消沉过快的话，对大家的工作岗位、关联行业的产销都有无法忽视的影响。所以，如果房地产真不行的话，肯定还是要救的。说白了，房地产虽然已经过了高速发展阶段，但对经济的应有贡献还是要承担的。
无论是过去，还是未来，无论是发达国家，还是我们的发展，房地产都在不同阶段扮演着重要角色。绝不能像某些网友所言，房地产就让他自生自灭吧，如果真那样的话，本来就没有找到替代行业的环境下，经济恢复就无从谈起，难道我们真要重蹈日本90年代初房地产崩盘的覆辙吗？覆巢之下无完卵，最终受伤的还是我们的家庭和社会，经济的长期滞涨。
但是，也绝不需要一场轰轰烈烈的救市。道理就说一条，我们可看看2021年以来国家对房地产的“三道红线”管控内容，直接目标是降房地产杠杆，根本目的则是实现房地产泡沫软着陆，出清房地产泡沫对经济和金融的风险。如果再像某些专家所说的所有政策回到8年前的全国去楼市库存时，那无疑，我们这几年风险出清工作都是白做了。这一点，国家比我们个人更为清楚。去房地产杠杆大原则不能变，所有楼市优化措施只能是一些细调微调。
04对各方说几句掏心窝子的话
在房君看来，随着楼市进一步降温，考虑到房地产对各行各业、对经济的影响，应该还会继续优化相关的楼市措施。
像降低部分城市部分区域首付款比例，应该会有指令性的放款，但考虑到当下楼市最紧要的是对未来楼市的预期以及对收入的不确定性，降首付这条措施到底有多大作用？就如网友所言，我不仅缺首付款，还缺一份从容面对几十年房贷的工作。
像降低房产交易的中介费，这点我是举双手赞成的。举个例子，有朋友在市场好时一年就赚数百万，虽然工作比较辛苦，但真的是付出与收入成正比吗？农民伯伯每天更辛苦，他们也没多少收入啊。共富时代的特征就是，调节过高收入，提高过低收入，国家通过发文来适当降低房产中介费用是必要的。
还有那些降低房贷利率、提高公积金贷款额度、产证办理费用减免、降低土地金让利购房者等等措施，自然是受购房者欢迎，我们乐见这种行之有效的措施。不过，考虑到楼市敏感性，所有这些东西，未必会以文件形式出台，各地或按授意自行执行即可。现状既如此，对各方说几句掏心窝子的话：
对开发商，希望多做好产品，不要精装变为“惊装”，屡失信于消费者，如果这样下去，随着房地产进入买方市场，没品质没信用的开发商走不远。同时，薄利多销，让利于消费者，市场不好该打折打折，否则，资金成本可能把一个企业拖死。不过，有的房企死就死吧，不要再祸害人，剩下的项目由国家监管完成交楼任务。
对银行，一定要按规定监管资金，预防开发商打折销售后跑路。不要让违规资金流入楼市，土地市场如此，房贷也是如此，前者抬高了地价，后者把风险转嫁给个人，自己稳赚不赔，但一旦风险来临，那将是两败俱伤的事。
对监管方，普通老百姓是弱势群体，我们的个别监管方可能由于缺乏责任心，一个疏忽、一个背书都会让购房者利益受损。建好的楼还能轻易拆掉重盖吗？装修好的房子还能随便扒掉重装吗？所以，从源头抓起、廉洁奉公，才是践行国家促进房地产平稳健康发展的目标。
对购房者，对当下的优化或者救市措施要有清醒的认识。比如保交楼是处理历史遗留问题，稳定市场情绪，是保民生、保稳定，绝不是救开发商。所以，当看到信用不好、债务庞大混乱的楼盘，该规避规避，不要图便宜下手。
此外，要抛弃过去那种所有房子“一涨俱涨”的老思维，过去只是由于房地产处于黄金发展期，房价上涨掩盖了房子本身的折旧。实际上，房子一直是有折旧的，特别是未来房地产市场分化加剧的趋势下，这种折旧会放大，有的地段不好、户型不佳、房龄过老、开发商不行的房子该舍弃就要舍弃，更不能图便宜再入坑。 | 
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发表于 2023-6-21 17:53:42
