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文/顾天杰
退市潮 大幕拉开
中国第一家退市A股房企出现了。
四川最大民营房企蓝光发展连续20个交易日股价低于1元，触发退市机制，被上交所要求在6月6日强制退市。
（来源：雪球）
蓝光只是退市第一家，后面排队的和挣扎的还有很多，包括阳光城、泰禾、中天、粤泰等等。
它们的共同点在于：
1.一度追求庞大规模
2.推崇高周转策略
3.跻身千亿房企行列
4.触发监管红线暴雷
暴雷或者处于退市边缘的房企，并非一无是处。
恰恰相反，它们中的大多数都有过自己的高光时刻。
比如成立于1996年的泰禾集团，是在2010年通过借壳成功上市的，成为当年唯一一家上市房企。
泰禾是闽系出身，早年间专注于高端豪宅，后来转向追求激进扩张，自2012年开始不断高溢价拿地。
这么做的好处很多。
泰禾启动高周转、高杠杆、高负债模式后，营收规模迅速暴涨，在短短五年内跨入千亿规模房企行列。
（目前 泰禾摇摇欲坠 来源：雪球）
盲目追求庞大规模，是中国所有开发商心中挥之不去的执念。
跨越千亿后，创始人黄其森定下一个更高的目标：
2018年，泰禾集团销售额将再翻一倍达到2000亿。
然而巅峰之后，往往就是一路下坡了，对于整个狂飙突进的中国楼市来说，这个时间节点大约就在2017到2018年。
大环境造就了一大批千亿级房企，规模之后依旧是追求更大的规模。
很遗憾，泰禾没能完成第二年的目标，紧接着在2019年出现了危机。
一直到2021年8月，黄其森才宣布放弃规模之争，向小而美、小而精战略转型，努力探求规模和高端产品间的平衡。
其实没人真的质疑过他与泰禾的真正实力。
作为高端豪宅的代表，泰禾最擅长的是在全国各地打造院子系列产品，这让公司走出了一条差异化道路，从一众刚需、改善房企中杀出重围。
（来源：泰禾官网）
高举高打、重金投入和顶尖设计，成就了泰禾院子系的超高口碑与坚实质量。
可惜的是黄其森一度在规模与品质之间，选择了冲规模。
事实证明，有时候从巅峰跌落到谷底，也不过是一念之差。
诸葛数据研究中心不完全统计显示，目前已经有超过10家房企触发退市风险，还有近20家香港上市房企处于停牌状态中。
稳住销售，加快回款，深耕基本盘，已经成了行业共识。
中指院数据显示，2023年一季度，沪深上市公司净负债率均值为61.1%，同比上升0.6%，剔除预售款后资产负债率为79.6%，同比上升4.5%。
到现在还能借到钱的房企，基本都有国企或者央企背景，这样银行才愿意放款。
退市房企，说到底只是市场上的一小部分而已。
中银证券数据显示，有退市风险的12家房企占整个行业A股市值的2%，基本锁定退市的房企占总市值的0.9%。
中指研究院的2023年1到5月销售排行榜上，前十名分别为保利发展、万科、中海地产、华润置地、碧桂园、招商蛇口、绿城中国、龙湖集团、滨江集团和建发。
潮水退去之后，剩者终将为王。
放松限购 救不了楼市
除了开发商们出现退市潮，最近楼市还出现了一个新现象。
有媒体发文，建议调整一线城市限购政策。
很多人表示震惊，难道连北上广深的限购，都能放开？
一切的源头来自于中国经济时报，6月6日发布的一篇文章。
它的标题是《一线城市房地产限购应适时优化调整》。
我们做阅读理解的时候，一定要联系上下文，否则很容易出现偏差。
实际上中国经济时报做了一系列的报道，合计发布了多篇文章，包括：
《聚焦一线城市之楼市》
《一线城市楼市出现新变化》
《一线城市楼市降温 二手房议价空间加大》
《一线城市房地产限购 应适时优化调整》
（来源：中国经济时报）
纵观这几篇文章，它并不主张全面开放一线城市限购，而是建议深化“一城一策”，持续优化一线城市的限购措施。
为什么要这么做？
一方面这样能够帮助一线城市的郊区、远郊去库存，同时又能稳定主城区、核心区的房屋价格，一举多得。
最重要的还是老生常谈的一点：
房住不炒。
楼市的四限政策，必须回归出发点。
让有需求的群体以合适的价格买到房子，而不是单纯的增加各种买房、卖房或者价格上的限制。
央行之前也发布了《中国金融稳定报告（2022）》，指出中国目前面临的三重压力：
1.需求收缩
2.供给冲击
3.预期转弱
就在大家激烈地讨论，到底应不应该救楼市、要不要放开一线限购的时候，一位大佬站了出来。
他就是万通集团创始人冯仑，曾经的“万通六君子”之一。
（来源：网络）
冯仑明确说了：
不同意救楼市。
原因很简单，住宅市场只是房地产的一小部分，它的青春期早就过去了，势必要经历当下量价齐跌的过程的。
他非常直白地指出：
我们非要把这些过了青春期的人，愣给他叫回来，天天给他打激素，把骨头缝给它拉起来，然后穿内增高，你这就害他了。
尤其是未来，只有三类住宅企业能够存活下来。
一是长期稳健经营的头部房企。
二是区域性龙头房企。
三是住宅领域细分市场的企业。比如专注于公寓、蓝领住宅、养老社区等专门业态的开发商。
剩下的怎么办？
很简单，中国楼市最终90%的开发商都会被淘汰，也不需要被拯救。
这本来就是一种市场化的行为。
很多城市的开发商为了卖房，已经研究出了一成首付、零首付甚至负首付。
然而任何一个买家心里都很清楚，这些都是没什么诚意的套路而已。
看似美好的负首付，既违规又违法，风险大部分会被购房者承担，后续还有被银行断贷、被监管部门处罚的可能性。
甚至在最糟糕的情况下，会钱房两空。
负首付远不如送黄金。
建议这些卖不出去房子的房企，下次直接送房子。
这样一来大家都很满意。
只有开发商受伤的世界出现了。
毕竟它们迟早会消失的。
只有住在房子里的居民，会记住它们。
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。） |
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发表于 2023-6-21 17:29:41
