暴跌70％！楼市崩了？

sanasnoz

这两天，韩国房价跌穿的话题，刷爆了热搜榜。

暴跌70% 韩国楼市崩盘

进入五月以来，许多韩国民众尤其是首尔的民众突然发现，雷打不动上涨的韩国首尔房价突然之间开始出现暴跌，跌幅达到了30%，有的区域房价跌到了40%。



甚至有急需出售的房价从25万元一平一下子跌到13万元一平（约合人民币），在一些小区的房价甚至直接腰斩。
不但韩国的房价出现悬崖式暴跌，房产的成交量更是暴跌70%。



韩国房价的突然暴跌让韩国炒房客们措手不及，“全租房”模式下，因投资回报还不起钱，紧急出逃的房东爆发式增长。
而站在房价高位，背负着银行巨额贷款等待着去还的房客，走投无路，甚至选择轻生。

击鼓传花式的庞氏骗局

全租房又叫“传贳房”，这个模式放在在全世界也是相当炸裂的。简单讲，租客不用付房租，但要借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，房子就能免费住。两年后，房东还钱，租客还房，两清。
而韩国的买房首付比例大概约2-3 成，房东拿了租客这笔钱，就还可以去再买4套新房子。以此类推， 1 套变 4 套，4 套变 16，16 变64套.....　
这种裂变式的玩法，助推韩国房价在过去 5 年接近翻翻，2021年7月最高峰时，首尔更是以超15万元人民币/平方米的价格，成为全球房价第二高城市！（全球房价第一高的城市是哪里？——中国香港）
这种借新还旧高杠杆玩法是不是非常眼熟？俨然就是前两年国内出险房企常用的套路！
但这个游戏想继续下去，必须满足2个条件：
一是利率保持低位，二是房价永远上涨。
传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。
但随着房价下跌，加之美联储不断加息，国民经济下行，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金，资金链断裂，抛售潮急剧涌现。
去年韩国共发生2073起全租房押金并吞案，金额高达七千亿韩元。今年，预计押金损失将达到1.8万亿韩元，雪崩的势头已难以扼制。

重走老路？中日韩何其相似

无独有偶，上世纪90年代，日本也经历了房价断崖式下跌。与之而来的，是而今日本年轻人的低欲望的佛系生活，宅、躺平、啃老……
生育率全球垫底的韩国，似乎走上了日本的老路。
根据今年4月的统计，韩国20岁至39岁盛年人群中，有66万人登记为不工作、不考试、不求职，不生育的“休息人口”。
老龄化、地狱模式的内卷、结婚生育率降低，同样是我们也正在面临的问题。
中日韩东亚三大国，在这一点上，何其相似。
据联合国发布的《2022年世界人口展望》报告显示，中国2022年总和生育率已经下降到了1.2左右，排名全球倒数第五。
韩国2022年总和生育率为0.874，日本2022年的总和生育率为1.27。而我们2022年总和生育率为1.175。
据6月12日民政部公布的最新数据：2022年我国结婚人数仅为683.3万对。2021年的时候，这个数据是763.6万对，一年的时间少了80.3万对。



东亚三国都是出了名的内卷严重，尤其是教育内卷，更是生育率低的重要原因之一。
现在很多人更是要把“不结婚、不生娃、不买房”的“三不主义”贯彻到底。

他山之石在前，我们当何去何从？

有韩国楼市崩盘前车之鉴，我们当如何摸着石头过河，避免重蹈日韩覆辙？
值得庆幸的是，我国早已有了实际动作。
比如，强调了多年“房住不炒”政策，扼制了楼市的进一步过热；
再比如，近年来大力推行教育改革，保公平，去内卷。


落到西安，尤其是在教育层面，也表现颇多。
例如“民转公”的提速，以及“名校+”精准帮扶型教育发展模式，让优质学校带动薄弱学校，缩小校际间差距，全面提高办学水平。
还有“教师轮岗”“多校划片”等政策的逐步推行，一定程度上也能缩小教育资源倾斜的差距。
未来，教育改革或许会更加频繁。
让房子回归居住属性，这是楼市调控的主旋律，也是避免“日韩式硬着陆”的有效举措。
当然，韩国楼市的崩盘，除了人口危机和传贳骗局外，更源于出口疲软引发的经济下行。相比韩国的产业单一，金融被国际资本控制的无奈，中国作为产业链最齐全的大国，有更大的回旋余地。
于个人而言，前事不忘，后事之师，坚持房住不炒，始终是防风险的有效手段。