楼市现状：普涨不存在，别再闭着眼睛买房了

前程无忧

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：
提问：羊叔，你好，广州户口，未婚，广州社保已经交12年，错过之前2013年在广州买房。想在广州，苏州各买1套投资房。之前买房已用了10万商贷，现在是否应该还完商贷再用银行贷款来购房？广州还有1张房票,苏州房子可不可以用父母名义接力贷？如何找到有质量的圈子呢？如何才能正确投资来保护资产？自建房岀租和投资商品住宅走势有什么不同呢？
羊叔：你好，负债最好不要超过70%，可以购买一套广州小户型，保守点来说，用父母票买一套苏州低价潜力楼盘。让自己更有价值，能够有能力去解决高阶层人的问题，自己自然就慢慢融入高阶层人群了。对女生而言，首先可以需要一套一线房产作为打底资产作为基础，然后去充实自己，提高自己的眼界，不忘初心，坚守自我。房产投资是最简便的投资方式，可以多去了解一些房产知识，多去实地调研，提高对房产市场的敏感性。
提问：羊叔，你好，预算300万内，想在广州买房，是选择天河买小点还是番禺买大点？有哪些楼盘推荐吗？
羊叔：你好，番禹房价之后还会变动，而且广州的房价也会继续变化，但是目前购房还是可以的。因为现在买贵了也就相当于少赚了两年的利息而已。未来也有机会增值翻倍赚大钱。真正看到涨，立马去投资的人，可以赢过大市。
提问：羊叔，你好，想要在广州买一刚需房，用于自住或者投资，预算300w，买在哪里好一些呢？海珠西板块，只能选到很破的楼梯三房，或者电梯两房；科学城板块，苏元，香雪，长岭居一带有能够买到的房源；番禺只考虑万博板块；其他板块如何呢，比如说老黄埔和东圃？如果五年后出手，是否三房+电梯更容易些呢？
羊叔：你好，首先，海珠西的优势在于地铁线路在建、产业入住靠谱，缺点来自于300w实际买不到比较好的产品，可以优先考虑两房电梯；其次科学城的投资优点在于产品力强、政策上中长期看好，缺点是主城通勤效率较低、投资周期长；番禺万博的升值逻辑是万博刚需+南沙远期兑现，优势在于这里是南沙与主城的关键节点，攻守兼备；再者其他版块没有值得推荐的；最后，三房电梯当然较容易出手，但是预算有限，还是先上车为好。总而言之，要行动起来，择优而入。
提问：羊叔，你好，坐标广州，想要在广州买房，不知道是买自住好？还是租房住买改善盘投资比较好？现在楼市情况如何呀？房产投资是不是很多误区？
羊叔：你好，事实上，现在确实不是买房投资的绝佳时机，很多人却不听从建议，这都来源于人们潜意识里的劣根性，房产投资意识里的劣根性：第一认为“未来房价如葱”，这简直是无稽之谈。老龄化越来越高，但大城市的高房价只能阻碍生育率，并不会阻碍年轻人口蜂拥而至。其第是低估调控的决心，只要开始收紧调控了，房价必定会降，只要开始放松政策了，房价必定会涨，绝不要目光短浅，只有这样才能永远踏准周期。第三选择一套房子住到死的错误想法，只要房龄接近20年，一定要置换掉。第四用自己的收入衡量房价的贵贱。
第五活在过去，决定如何操作的，是走势，而不是房价。第六高抛低吸，这是房产投资里最大的陋习。第七新房癌，其实房产投资的命脉是二手房。第八信息屏障，经常在一个固定的圈子里，就会在你周围形成一个信息屏障，导致坐井观天、与世隔绝。都九认为房价已到天花板，未来几十年，房地产仍将是第一硬通货。第十楼市里存在10种极易踏空的人群——楼市绝缘体、创业者、被工作填满的人、不敢负债。
提问：羊叔，你好，本人在天河工作，孩子明天上小学， 预算500-700w，在天河想要好一些的学区房，请问有哪些合适的推荐呢？
羊叔：你好，首先可以考虑天河公园板块。板块内拥有13，21，11三条地铁，从板块出发距离珠江新城和金融城都在30分钟通勤时间内，到达科学城等也比较近，交通方面可谓是便捷。学区的话板块内部分小区对口的是天府路小学，133中学东方校区。这个预算可以考虑的项目详见内部分享。
其次可以看看石牌桥板块。该板块目前只有3号线一条地铁，不过10号线正在建设中，交通方面也算是便捷。对口的学校是龙口西小学，是天河第一梯队的学校，教学质量不错。校区距离地铁站不到1公里，周围配套也较为成熟，并且是学区房，性价比不错。这个预算可以考虑的项目详见内部分享。
最后是东圃板块，此板块的特点就是价格较为便宜，因为周边配套还不是很成熟，并且是城村结合处，居住环境就不是特别好。项目对口的是旭景小学和奥林匹克中学，距离车陂地铁站1公里内。
以上为”羊叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
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