前四个月楼市行情，待售房子持续增加，卖房太难了

前程无忧

一到四月的房产数据出炉了，目前来看还是不太乐观的，相比三月而言，整体还在持续下滑，房屋新开工面积在下滑，竣工面积却在增加，销售面积也在下滑，具体咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。5月16日，统计局发布了四月房地产的一些重要数据，1-4月份，全国房地产开发投资3.55万亿元，同比下降6.2%，说明各房企都在紧缩投资了；因为从两年前开始，各地的楼市就持续进入到了下行的状态，很多新盘都变得非常难卖，建好的房子都从期房熬成了现房，福布斯里做房企的有钱人资产也在持续缩水，所以对于房地产的投资降速也是理所当然了，很多都在往轻资产方面转型，所以投资买地再建房这个生意慢慢变成薄利甚至还要承担亏损的风险了。

接着，1至4月份房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%；而4月末，商品房待售面积64487万平方米，同比增长15.7%。说明现在建好的新房还在持续只能增加，而等待出手的房子也在持续增多，所以不止是在二手房，一手房的库存量也在激增，而且呢成交面积是在下降的，成交金额反而上涨了8.8%，这个现象很奇怪，按道理，成交面积下跌的话，成交额理应减少，现在来看，只能说明是三个原因。

第一，现在能成交的新房基本都是地段好的，城市位置好的，而像三四五线的城市，成交的量在持续下降，基本无人问津，而一二线城市均价高，就形成了全国面积下滑，金额反而在增加，楼市下行期，城市和区域之间分化加剧的更加明显，就像最近的鹤壁，老城区的话一套只要几万块甚至几千块，而新城区的话却去到大几十万一套了。

第二，开发商自身的压力太大，把原本卖给客户的房子变成工程款房了，其实从房屋本身的角度，工程抵款房和其它的商品房没有什么区别。只是这种房子是因为开发商欠了施工方的工程款或者其他债务，所以就用新房去抵债，如果这种房子已经在施工方名下了，个人再买就属于二手房了，如果产权还是开发商的话，个人买还是商品房，而一般给到施工方的时候，价格都会更高，施工方这时候也被迫接受了，毕竟总比一直被欠款好，所以也就导致成交价格虚涨，但是实际的市场价反而是跌的，因为个人客户都会拿到相应折扣才会去考虑这类房子。

第三，楼市低迷期，拍地的重点城市都会将更好的地块拿出来拍卖，因为地段不好的地方就不会有开发商去买，而开发商呢，也会把自家的好房子拿出来去库存，因为差地段房子就算降价也比较难去化，那就只能继续留着，渡过最艰难的时间段，活下来才是第一要务，也导致了很多地段差一些的房子不入市了，只有好房子才会安排入市出售了。

而现在整体的楼市还是景气低迷期，因为整个4月份，统计局发布的房地产开发景气指数为94.78。

这个指数是从2000年开始统计的，100-105的话是合适的水平，而95以下还是较低水平，这个指数也是选取了房地产投资、面积、销售、资金等有关指标形成的，还是非常权威的，而从百城房价走势也可以看出来，5月第4周还是有105个城市在下跌，只有5个城市在上涨，一线价格全军覆没继续领跌，其他城市更是嗷嗷待哺，无法上涨。

现在买房真的是如履薄冰，稍不留意就陷入了大坑中，而今天公布的LPR贷款利率也已经维持了9个月保持不变，依然维持在4.3%，按兵不动了。

所以对于增量房的利率还是在僵持状态，不舍得继续下调了，而存量房的利率想下降就更是天方夜谭了，过去高利率的买房人还在不断想办法提前还款，而存款利率的下调也进一步刺激了大家去提前还贷，因为当通缩来临的时候，没有一片贷款的雪花是无辜的。