楼市风向：别被反复带节奏，房价涨不涨关键看这7点！

前程无忧

行情如此，有人攥紧票子，有人趁机捡漏。
还是那句话，此刻买房需要慎重，各种价格优惠之下千万要有定力，乱买真的不如不买。
今天这篇，我就结合自己过去十余年来的行业经验，给大家讲清楚到底哪些城市的房子还值得买。
废话少说，判断一个城市房子当下能不能保值和未来能不能增值，可以看下面这7个主要因素指标：
1.经济规模
2.人口规模
3.财政收入
4.人均收入
5.土地供应
6.儿童数量的增速
7.上市公司数量
提醒：接下来的内容全是干货，如果你时间充裕，请耐心看完，绝对刷新你的买房认知；
下面内容，展开说说这7大因素。



经济规模
关注一个最最最基本的指标：GDP排名。
过去几十年，中国的发展是城市化推动工业化，GDP是衡量城市实力的指标。
牛掰的城市，GDP一定高，同样房价也不会低。
就像钱不是大风刮来的，一个城市的GDP数据也不是凭空产生，而是要靠：产业。
你去盘一盘那些GDP排名靠前的城市，都有自己的强势产业：深圳的科技、上海的金融、杭州的互联网等......
强产业的背后伴随的就是工作岗位和高薪酬，代表的是城市的购买力。
这也是我一直以来强调，买房跟着产业走的原因。
强产业撑起的经济规模，就是一个城市房产价值的“护城河”，这是经过历史检验的：
过去几轮周期中，房价易涨难跌的，恰恰就是那些GDP排名靠前的一二线城市；
而这个逻辑，未来二三十年，基本不会变化。
买房之前，先搜一搜所在城市的GDP水平，是第一步。
根据去年公布的前三季度经济数据，排名前十的城市如下：
上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、武汉、南京



人口规模
买房，请去有人口流入的城市。
为什么你老家的人越来越少？
生育率下降是一方面，人都跑走了则是另一方面。
你上完大学知道去北上广深，同样，全国各地的人也都知道大城市好赚钱。
前面说了，经济规模大的城市，代表楼市有够买能力；
而人口规模大的城市，代表的就是楼市有足够的需求。
在大城市赚钱，在老家买房的那一套，已经越来越不划算。
某些小城市，甚至已经出现了房比人多的情况。
楼市发展了几十年，有些地方已经二十万一平，你老家几千块钱每平的房价却还在跌。
背后最大的区别就在于是否有人愿意接盘。
人口红利的上半程已经基本结束，生育率下降的大背景下，越来越多城市开始放开门槛抢人，之后的“人口红利”只会属于少数能抢到人口的城市。
所以，接下来判断一个城市房产是否还有价值，请关注是否有人口净流入。
过去10年，人口净流入排名前十的城市如下：
深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州、郑州



财政收入
地方政府是否有钱，这绝对是城市资产价值重要的一部分。
小区旁边的是滨江公园还是臭水沟，这关乎你的心情，更关乎财政。
财政收入会影响到城市的医院、交通、教育等基础设施建设和社会福利等各个方面。
举个例子，核酸时期的每日一检，封控时期物资送上门，这些都是财政实力的体现。
买房选择财政收入高的城市，需要成为共识。
毕竟，财政收入影响城市服务配套只是一方面，更重要的则是反映背后的纳税群体实力。
税收高，意味着纳税主体多，纳税质量高。
就比如，一线城市因为有各种头部企业，每年纳税规模非常可观。
比如深圳的大疆、华为、腾讯，北京的各种国央企总部，上海的各大金融机构，杭州的阿里和直播电商企业。
而这些企业带来的工作岗位和人群收入，才是撑起城市房产的坚实购买力。
所以，买房一定要先看看你所在城市的财政收入如何，毕竟还有一些城市的财政已经出现了负增长。
而我经过精心搜索，总结了2021年全国财政收入排名前十的城市为：
上海、北京、深圳、苏州、杭州、重庆、天津、广州、南京、宁波



人均收入
收入水平与房价线性相关，人均可支配收入越高，消费能力越强。
有时候，能否拥有某些东西，看的不一定是实力，而是看你的脚站在哪座城市。
代表性指标就是，城市收入水平。
绝大多数情况下，都是在大城市挣得多，在老家挣得少，除非你家里有矿。
曾经我们写过文章分析过温州和宁波这样的江浙城市为什么房价甚至可以比肩一线城市，其背后的原因就是居民可支配收入很高。
其实，居民可支配收入和城市属性有关。
比如江浙、广东和福建的不少城市民营经济很发达，“老板”含量很高，深谙藏富于民的精髓。
而北上广深则是由于高薪行业遍布，岗位薪酬更高，更容易“搞钱”。
无论是哪种城市，居民可支配收入高的城市，对人的吸引能力都更强，消费能力也都更强。
但是别忘了，房子也是一种消费品。
那么，究竟哪些城市的居民可支配收入更高，购买力更强？
排名前十的为：上海、北京、深圳、广州、苏州、杭州、南京、宁波、厦门、无锡。



土地供应
土地供应和房价紧密相关。
房子本就是一堆钢筋水泥，珍贵的是城市里稀缺的土地资源。
徐远说过：“城里的房子，和月光一样珍贵。”
结合我们过去调研的全国主要城市来看，类似合肥、西安这样的城市土地供给紧张，导致新房供应也比较稀缺。
买房之前，可以关注这个城市过去和未来的土地供应计划，如果供应套数远远大于城市流入规模，建议谨慎。
排除市场周期原因，供不应求才会导致价格上涨，所以这也是判断房子未来价值的一个基本逻辑。



儿童数量增速
人口数量进入负增长的背景之下，儿童数量不仅关系到城市人口结构，也关系到城市房产的未来价值。
虽然儿童基本没有买房能力，但却是*的主要消费群体；
同时，儿童的父母是城市的主要劳动力，也是楼市的购买力。
儿童数量增加，意味着城市有源源不断的购买力涌入。
而根据公开数据，5年内（2015-2020）小学生数量排名前十的城市为：
重庆、广州、深圳、成都、郑州、北京、上海、苏州、西安、东莞



上市公司数量
上市公司关系到城市的“造富”实力，也是城市经济活力的象征。
上市公司数量代表了一个城市的民营经济指数、资本活跃度和创业创新活力，比GDP更能反映一个地区的综合经济实力。
前面已经提到了，上市公司也是城市纳税的重要支撑。
一个城市内部，上市公司聚集的区域也是最有价值的板块。
比如我们经常提到的深圳南山区粤海街道，辖区面积仅14.23平方公里，就有大疆、腾讯、华为、广聚能源、飞亚达、深桑达、中国中铁、创智科技等一百多家上市公司。
再比如广州黄埔区的萝岗街道的上市公司占据全市的30%。



上市公司数量越多，也意味着资本会更偏向这个城市，会有较多的资金流入，这也是买房的一个重要参考。
那么，上市公司数量排名靠前的城市有哪些？
北京、上海、深圳、杭州、苏州、广州、南京、成都、宁波、无锡
说了这么多，以上7个维度供各位在买房选城市时进行参考，并不需要完全满足，上面这些只要满足四个以上就是优质城市了。