天津落户放宽后，楼市起反应了！

前程无忧

4月板块成交排名，步伐统一，几个特点。
❶ 一水儿的刚需、刚改板块，改善板块不见踪影。
❷ 大多数板块量跌价涨，量跌了3-5成。
❸ 滨海落户放宽，成交量显现。
2、3月楼市高温，大放量的情况下，板块排名也乱了阵脚。
4月明显降温，潮水褪去后，剩下的更偏刚需。
当然，4月的签约，含有“3月的余温”，前两名还能保持350套以上。
一进5月，整体认购量又下个台阶，刚需板块也哑火了。










滨海落户放宽，已反应到楼市成交量上。
TOP10的板块中，滨海占了4个：
空港、中心商务区、海洋高新区、生态城北岛。
4月，津城不少板块，消化完存量后，刚需已退场。
滨海楼市，不仅消化存量，还因落户产生了增量。
200万梯队：空港、中心商务区
既有现状也有故事——学铁商+产业，这是最理想的组合。
不到200万的总价，即便买现状也不吃亏，或者说，是被低估了。
4月空港成交第一名，是天保九如品筑，逆袭选手。
124套的签约量，与其它盘差出2-3倍，甚至6倍。



今年9月有部分房源交付，精装2万左右。
逸阳小学已在建，9月招生。
学校和房子都是“准现”，是它逆袭的最大原因。
另外，绿城桂语听蘭已尾盘，100平米左右户型没房了，价格上调至2万2。
挤压部分需求到天保九如品筑。
想云湾今年1月首开，主要面向内部员工认购。
自从面向市场对外销售后，成交量不错。
它是空港的第三代住宅，新产品。
特别是叠拼，叠上带露台、叠下带实体小院，很抢手。
要警惕空港的“量价”。



去年年底和今年1月，是房价最低点，现在已连续3个月上涨。
因为成交量比去年翻倍涨，量在价先。
教育+滨海落户，造成空港买房需求“激增”。
接下来，天保在空港一期的新地块，是有效供应。
据了解，今年空港也会再出让宅地。



中心商务区，与空港像“双胞胎”。
成交均价同样在去年年底是最低点，如今已涨了18%。



岳阳道小学+耀华中学，是中心商务区逆袭的起点。
天津的一号工程——“于响”，更是加速器。
政府给钱给政策，持续有人口流入，最终会体现在板块价值上，房价上涨很合理。
4月，中心商务区成交第一名是万科滨江都会，79套。



旭辉滨海江来成交66套，位列第二名。
虽然买房人对这个新盘有顾虑，但实景呈现后，的确亮眼。
再加上今年10月就交房了，量价都稳。



金融街滨海融御，是真真正正的“于响”。
4月成交47套，3月成交146套，冲的太猛了，现在稍有降温。
天津既具备居住属性，又具备资产属性的板块，不多。
空港和中心商务区，是其中之二。



100万梯队：海洋高新区、生态城北岛
这俩板块，属于“托底生”，更多受落户放宽影响。
海洋高新区，也就是滨海西站，属于高铁板块。
京滨城际在建，不少考虑通勤的新天津人，愿意选在这。
高铁的价值，通车之后才更明显。



振业御湖成交62套，第一名，成交均价1万7。
它是板块最贵的房子，也是品质最好的，明年3月交房。
春风海上、梧桐公馆、中国铁建滨海梧桐，都成交30多套，单价1.2-1.3万/平米。
生态城北岛，就是落户神器了。
没别的，就是便宜，占个生态城的教育资源。
博屿海成交87套，雅居乐滨河雅郡成交73套，套均价80-90万。
五一小长假之后，认购量也下来了。
滨海今年“双发力”，引人、引产业，属于人口流入型城市。
长期看人口嘛，对于滨海，最稳妥的选择还是盯紧“于响”。



以北津人为主的新天津人，虽然量在衰减，但还在进场。
武清商务区4月成交350套，板块排名第二。
经过这一轮，南湖、黄庄都折戟了，买房人只认杨村和商务区。
再加上新一中的位置、新房供应，商务区成为武清不可撼动的霸主。



宾水西的学校，虽然一直没落定，但成交量倒不低。
或者说，学校问题，对大学城板块的价值构不成太大影响。
说白了，不是所有人都“指着”小外学校。
因为它离南开王顶堤太近了，大多数人都会弄个老破小，搞一个南开学籍。
4月成交前三名，还是“老三位”：
保利和光尘樾、金地艺墅家、万科翡翠大道，价格也极其稳定。



金钟板块的标签已贴牢：120万买“学铁商”。
4月，万悦城成交102套，压倒性的优势。
中国铁建花语尚东成交44套，金隅金玉府成交28套。
海教园是雷打不动的稳坐前十。
虽然环城一堆九年一贯制，但至今为止，还无人能挑战它“考市区高中”这个金刚钻。
以至于锦绣大家单价涨到2万，依然成交92套。
龙湖天璞+樘樾，一共成交104套，是海教园的NO.1。
别的……就……没有了……海教园的新房供应持续“报警”。



4月，改善板块虽然没干过刚需，但表现并不差。
陈塘排名第15，成交139套；
新梅江排名第16，成交135套。
陈塘的新盘一扎堆，正在分流新梅江的成交。
除了龙湖青云阙这个成交大户，马上格调馥颂花园也要入市。
水西板块成交101套。
绿城水西雲庐“C地位”稳固，金地水西印入市后，也带动了板块成交量。
城投东方天宸售楼处已开放，水西板块“三足鼎立”的局面形成。
国展西进步很大，4月成交100套。
大华国展公园世家、中建海河陆號院、中建展望，都成交了二三十套。
随着学校兑现，板块热度起缓。