狂飙2月，楼市又迅速熄火了！

arrarpetahack

来自大胡子说房
最近看了一圈各地的4月数据，发现楼市降温来得猝不及防。
2月我和大家说，楼市火热可能只是短暂的，今年楼市趋势，关键看3月份的数据。



3月份成交数据明显下滑，但却出现了明显的结构分化，有涨有跌，有人赶紧买，有人抓紧卖，好不热闹。
当时我说的是回暖趋势确定，但不会出现大面积反弹情况。



到今天我依然坚定这个判断。
4月份，我又来了。
很多人看到4月份的数据，又或者自我感受，楼市降温非常快。
真相到底是什么呢？
Ok，先来上一波数据。
来看宏观：
4月份全国30个重点城市新房成交面积环比下降27%。



26个二三线城市，环比下降的就有24个，只有成都和西安，还能在3月的基础上，继续保持上涨势头。
二手房成交，直接冰冻。
4月二手房成交套数9.3万套，环比下降21.3%，而过去3年的数据分别是：
2019-2022年4月环比+27.0%、+37.9%、+2.0%、-4.2%
差距还不是一般的大，相比3月的火热，4月可以说断崖式降温了。
但，微观市场到底如何？
来看几个龙头城市的表现：
上海：
4月上海二手房成交17157套，3月份的数据是2.4万套，直接跌了近3成。



但我也认真看了上海过去的数据，从2021年8月调控收紧以来，这个数据也就比去年的7-8-9月要低而已。
1.7万套的成交，其实不算差，只是火得不持续而已。
北京：
4月北京二手房成交13928套，要对比3月22192套，下滑幅度约4成，比上海还猛。





但同样，如果对比过去几年的同期数据，13928套，也只能说是持平的状态。
深圳：
4月成交3192套二手房，环比下降19.2%。
但要比过去一整年的二手房成交都要好。



广州：
4月成交10500套二手房，环比下降14.4%。
据说珠江新城冷得才够突然的，五一黄金周直接0成交。
再看看二线城市的代表：
武汉：
全市二手住房交易10411套，成交量环比减少7.24%。



但依然突破万套，并且仅次于2021年4月的11124套峰值，位居有记录以来的历史同期第二位。
苏州：
二手房成交8736套，与上月相比减少了413套，环比下降4.5%。
减少几百套，影响很小。
成都：
二手房成交达23790套，环比减了约15.6%。



哪怕是上一轮价格和成交双涨的成都，4月也有明显降温。
杭州：
二手房成交7635套，环比下跌约30%。
不过我看了过去的成交，杭州在过去1年半，都没几次成交能达到7000套以上的。



环比是下降了，但这个成绩并不算太差的。


楼市，凉了。
但这是事实真相的所有吗？
非也。
4月楼市火热不可持续，我一点都不意外。
为什么楼市3月和4月叫做金三银四？
这不都直接告诉你4月含金量比不上3月吗？
你要是一直拿环比数据说事，根本没有意义，绝对清一色都是环比下跌的数据。
可拿同比数据来看，就公平吗？
也不公平，毕竟3年疫情，楼市整体成交数据都处在“不正常状态”。
大放水涨，大封控跌，这样的成交量怎么可能是正常的。
所以到底看什么？
看底层逻辑，忽视短期变化。
说白了，2-3月为何成交会有如此大的反弹，无非就是2股力量的集中出动。
1是压抑了3年之久的改善需求
2是每年集中为了孩子上学需求而买房的刚需
4月为何无法持续，因为前期需求基本消耗完毕，后期子弹无法接上，楼市自然冷下来了。
屁大点事，如果你真要较真，你看看以上我说的几个城市，环比是下跌2-3成，但你把时间拉长到1年2年呢？
表现竟然还不错对吧，至少也是个平均线水平吧。
所以数据环比下跌很正常，更重要的是：数据会不会持续下滑，如果会，市场会怎么样？
我在3月的预判是：
多数城市的新房会进入一个顺销状态。
优质的新房，还是要靠抢，其余就是平销状态，慢慢卖。
二手房则进入一个博弈状态：
买家和卖家一起熬着，看谁先熬不住。
这样的状态，如何破局，才最关键？
前几天不是有2件大事吗，我们昨天也分析过，很多人没搞清楚本质，要看细节的可以点击回看：楼市近期2件大事
一个是昆山新房降价被要求整改，第二个是讨论中介合理降费的问题。
新房不能降价，这早就不是新鲜事儿了，几年前很多城市都有限跌令，不允许新房下跌太猛。
这背后关乎地方收入还有金融稳定性，甚至还会影响社会稳定。
可普通老百姓不一定懂经济啊，他们认为降价才是正义，便宜才是真理。
既然如此，是不是可以考虑降低一下房贷利率，或者取消公摊面积？
这不，又整了一个中介降费的问题。
面上看，是整肃中介市场。
但深了看，不就是给老百姓降低买房成本吗？
从之前的降利率到减免税费，到增值税5改3，再到带押过户的全国普及。
所有环节，都是为了降低你的买房成本。
你会发现，除了降价以外的所有措施，能做的基本都做了。
现在卡在了新房不能降，二手不想降的局面。



大家看懂了吗？
楼市不可能回到以前那样快涨，赚大钱的时候。
这不符合当前经济情况和百姓收入的客观条件。
更不利于消费复苏、鼓励生育。
但成交太低迷，房价下跌，同样不被接受。
我之前说过，如果成交持续放缓，就会有新一轮大招，目的就是稳住楼市。
如果成交从4月开始，并持续3个月及以上下滑，你猜政策会不会出台？
搬好小板凳等着吧。
现在，不是千方百计让房价涨，而是想破脑袋让楼市稳，让成交涨。
最后我想说，所有的一切，破局之道或许还得是经济复苏。
今年一季度我们的GDP增速同比增长4.5%，而全年目标是5%。
在公布了一季度的数据之后，摩根大通对我国经济增长从之前的6%上调至6.4%，花旗从原来的5.7%上调到6.1%，无一不是看好我国的经济复苏。
我对今年的经济复苏还是很乐观的，过程中可能会遭受波折，但曲折过后必是黎明。