结束了！楼市下一波行情什么时候

arrarpetahack

这轮楼市小阳春，开始得很突然，结束也很突然。
怎么判断的？看成交量，看成交价，看带看数据。
进入三月下旬，各地都出现很明显的拐点，虽然房源数量还在不断增加，但好房源少了，好价格也少了。
不仅价格重回下跌通道，热度也全面下滑，哪怕是北京、上海、成都这样前期数据很好的强势城市。
其实我更愿意称之为“假阳春”。


01

看两组有趣的数据。
2月16日，照例是国家统计局发布数据的日子：

2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格，环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。这也意味着近八成城市新房市场，重回上涨区间，过半数城市二手房价格开始上涨。

注意了，这个涨，是“环比”，而不是“同比”，统计学的艺术呀，要知道1月份可是过年。
3月16日，贝壳发布2022年全年业绩报告：
2022年，贝壳找房总交易额26096亿，同比下降32.3%。
其中，二手房的总交易额是15765亿，同比下降23.4%；新房的总交易额是9405亿元，同比下降41.5%。
同时，去年一年，贝壳关闭了10512家门店，有60444名中介，离开了贝壳。
数据不会骗人，直接反映了这两年房地产市场的真实情况。


02

今年的小阳春跟往年相比，最大的不同是成交量大，成交周期短，有点大开大合的意思。
之所以成交量大，是因为去年年底疫情爆发，很多交易被迫推迟。成交周期短，则是因为需求非常明确，成交的大部分都是学区房和改善房。
就拿南京来说，过去两个月，学区房得成交。占市场总成交量的三成以上。家长们很急，要赶在五月底前落户。
为什么从数据统计上看，不少房子在涨？
超跌反弹！



如果关注各地二手房挂牌量的话，就会发现从去年下半年开始，各地增量明显，市场情绪很悲观。
过去大家总说，好房子不愁卖，现在哪怕是好房子，想早点出手也要降价。有些房主急着卖房套现或者要置换，降价够狠。去年九十月份出现了不少高性价比房源，个别要求全款的打折幅度惊人。
然而这些房子数量是有限的，卖完就没了，如果单纯看历史成交价和目前挂牌价，的确会有涨价的错觉。不少房主也是看了新闻，才去提价，结果是带看降到冰点。
市场真实的情况，是绝大部分房子还在降价卖，只是降幅小了，或者不降了，逐渐趋于稳定。市场分化行情早就确立，只有一二线城市个别高档小区稀缺房源“涨得真实”。

03

新房市场，今年这一波小阳春的确带动了市场情绪，消化了不少新房库存，但有一说一，位置很差的，饼画得太大的，卖不动了，只能靠忽悠。
这不是降价能解决的问题，而是大众认知的提升，以及对房地产投资的极度谨慎（更惨的是公寓和商铺，下个月会写）。
高品质二手房关注度的大幅提高，从另一个侧面也看出，大家对烂尾问题的顾虑，以及对新房交付品质的担心。



市场接下来会是存量房的天下，而且可以肯定，未来几年全国各地挂牌量会不断刷新历史新高，包括北京。这种情况下，以价换成交是主流，要接受。
想置换的，不要拖时间，否则成本会越来越高。



有人让我看这张图。近15年的中国楼市70城房价月环比走势，绿色箭头是历史底部。从去年10月份开始，市场出现触底反弹，又要一飞冲天？
当下楼市最危险的就是抱着上一轮的经验来操作。要知道，即便是一线城市，有些也已经透支严重。
当下这个经济大环境下，还能有什么方法刺激房产消费？近半年，国家出台了很多政策，房贷利率降到3.8了，首付比例也降低了，运用行政手段保交楼，运用金融政策保证房地产业合理的资金需求。同时希望通过户籍政策，打通城乡隔离，方便农民进城购房。
这一套组合拳打下来，楼市是稳了，但涨不上去。一方面老百姓口袋没什么钱了，另一方面买房保值增值的信仰快破灭了，老百姓担心买房亏钱。
还有一个原因，刚需越来越少。


结

眼下部分城市的楼市已开始出现凉意，小阳春行情结束是共识，倒春寒的论调开始冒头。说一千道一万，2月份把大家预期拉得太高了，现在只是回归正常。
下一波行情什么时候能起来？暂时不具备条件。
今年的经济工作，还是稳字当先，关于楼市的定调，是托而不举。政策面最大看点是二线城市什么时候全面放开限购限贷，一线城市什么时候全面取消指导价（目前还剩深圳和上海继续执行指导价政策，有小道消息，上海要放了）。
楼市，明年春节前后再看。
最近有开中介的朋友向我吐槽，现阶段卖房置换最大的障碍是银行，解押太慢了。
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