萎了但没完全萎，楼市进入了有意思的阶段

sanasnoz

只有卖房的人，才知道当下楼市的真实温度。
最近，很多一二线城市的成交量都出现了大涨，刚需开始陆续进场。然而，外界预想的小阳春并未出现，在成交量上涨的同时，二手房挂牌量也在激增。
趁势卖房的，比买房的还要多。



01 小阳春退烧



从2月份开始，北京楼市就进入了小阳春，当月二手房成交量达到15315套，连央视都报道了。
不只是北京，上海、成都、杭州等地的楼市也出现了明显回温。
只是，谁也没想到，这一轮小阳春会结束得如此仓促——进入3月，北京二手房交易量出现了明显下降，而且一降就是连续三个礼拜。
不出意外的话，北京楼市的小阳春大概率是歇菜了。
与此同时，北京二手房的挂牌量却一直在增加。根据58同城和安居客数据，2023年2月北京二手房新增挂牌量环比猛涨了164.3%。目前链家挂牌量已经超过10.7万套，如果把内网未显示的房源算进来，北京二手房挂牌量很可能已经达到了13万套。
值得注意的是，在这轮行情中，刚需的比例远远大于刚改。
这也能理解，毕竟楼市已经经历了长达一年的下行期，目前房价正在低位，笋盘很多。刚需此时入场，正好能够捡漏。
但在楼市中，刚需多于刚改，并不会带来进一步的轮动。
楼市启动的根本不仅是刚需入场，还必须有刚改置换，这样才会吸引大量资金在楼市中周转，才能把楼市重新带动起来。但现在只有刚需撑场子，刚改没动静，等到市面上的笋盘被刚需消化掉，楼市就会重新归于平静。
也不是买房人不努力，主要还是大家日子都不好过。
在此之前，大厂码农撑起了北京楼市很大一部分市场。但互联网行业这两年不景气，元气大伤，深陷裁员、降薪浪潮的程序员们暂时不敢背上高额的房贷。
北京另一个购房大头，出自金融行业。
金融行业的日子也不好过，最近两个月老被高层点名，要规范行业内部。现在金融行业早就达成共识，今年八成要降薪。
这两个高薪行业都不景气，也让北京楼市的前景失去了几分底气。
尽管有不少人用北京2月的成交量对标2016年，但从中介那边的口风来看，现实情况远不如2016年，而且现在进场的多是之前就有意向的客户，而非新客户。
进入3月以来，北京楼市成交量缩减得很快，挂牌量却在不断增加。如果近期楼市没有刺激性政策，那么北京近期的行情应该就止步于此了。
2月的成交量上涨，与其说是小阳春，倒不如说是楼市需求的释放。
02 楼市进入博弈




在小阳春这个话题上，北京不尴尬，因为比北京尴尬的城市多了去了。
各个城市的情况都大差不差，2月普遍出现了回暖迹象，很多房东趁着热度纷纷把房子挂出来了，结果市场3月又萎了，导致多个城市的二手房挂牌量尴尬地达到了历史高位。
站长去二手房网站看了看各个城市的挂牌量，真的，太吓人了！
重庆，19.3万套；
南京，15.7万套；
天津，15.6万套；
广州，13.4万套；
沈阳，13.1万套；
杭州，11.5万套；
……
以新一线城市杭州为例，2月二手房新增挂牌量环比上涨268%，达到了22个月以来的单月挂牌量最高峰。
这说明什么——楼市回暖后，大把人都在急着套现离场。
在这个过程中，购房者的心态也发生了变化——2月成交量大涨后，房东们对成交价有了更高的预期，价格砍不下来，也导致不少购房者放弃了购买。
毕竟挂牌的房子这么多，没了这一套，还有下一套。
现在的楼市进入了一个非常有意思的阶段，看涨的人不少，看跌的人也很多，双方都觉得对面是傻叉，房东与购房者也在博弈，楼市陷入了微妙的平衡中。
只能说，2022年的寒冬打击到了绝大多数人的信心，并且至今也没完全修复。在重重矛盾的背后，是一个非常致命的问题——
房价，未来还会不会上涨了？
从目前的形势来看，货币政策依旧宽松，央妈还在放水——3月17日，央妈宣布将于3月27日降低存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。
2023年的第一次降准，马上就要来了。
站长对此一点儿也不意外，因为今年我国的年度经济增长目标是5%，要想实现这个目标，就必须放出更多的水来刺激经济。
央妈放的水肯定不会在金融系统里空转，而是要聚集到某些方向上，比如说大宗商品原材料，比如股市，比如楼市。
水流向楼市的概率还是比较大的，毕竟高层现在已经不再将房地产避如蛇蝎，3月上旬住建部部长倪虹还表态自己“对房地产市场企稳回升充满信心”。
听话听音儿，高层话都给你带到了，弦外之音你就自己体会吧。
房住不炒虽然是大基调，但其目的绝不是放任楼市萎靡，接下来还是看各地的政策了。
03 结语




最近，很多地区的房贷利率都进入了“3时代”，达到历史最低，调整公积金政策的城市也层出不穷。
今年的楼市，肯定不会比去年更差，但地区房价是否会上涨，还得看产业和人口趋势。
即使是在北京，各个区域的房价分化也非常明显，有产业又有人口的海淀、朝阳等地，房价涨幅相当明显。这个理论放到其他城市同样适用，在我国人口已经出现负增长的当下，产业和人口才是未来的方向。
要是你所在的地区既没产业又没人口，那就赶紧卖房走人，不然以后想走都走不掉！