原来，官方对楼市的预判是这样的

arrarpetahack

原创 刘晓博


今天（3月15日）一大早，就看到了跟2023年楼市密切相关的重要信息。
它，让我们看到了官方对2023年楼市的预判。
这就是新华社播发的，“关于2022年中央和地方预算执行情况与2023年中央和地方预算草案的报告（摘要）”。
这份重要文件里有如下表述：



就是截屏红框里的内容：地方政府性基金预算本级收入74021亿元，增长0.4%。
什么是“地方政府性基金预算本级收入”？
这里需要解释一下，政府的财政有4本账。
第一本账，是一般预算收入，主要是税收，每年收入20万亿左右。
第二本账，是政府性基金收入，包括卖地收入、行政收费，每年大约7万多亿。
第三本账，是国有资本经营收入（央企国企上交的利润），每年不到6000亿。由于金额太少，可以忽略。
第四本账，是社保基金，每年收入接近11万亿，但这本账专款专用。
真正能构成政府财力的，主要是前两本账。
政府性基金收入绝大部分是卖地收入，占比达到了91%。
2022年全年，全国地方政府性基金预算本级收入73755亿元，比上年下降21.6%，其中，国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。
在今年两会上，官方把2023年的地方政府性基金预算本级收入目标，确定在74021亿元，增速为0.4%。这其实就意味着，预计2023年卖地收入应该跟2022年不相上下，基本持平。
也就是说，国家没有预估土地市场出现强劲反弹。
我们进而可以推导出：国家也没有期待楼市出现强劲反弹、全面回暖。
整体上止跌，局部回暖，土地市场、新房市场、二手房市场良性循环，才是官方预期的目标。
这可能会让一些人失望。



上图是2007年以来历年卖地收入情况。2022年的66854亿元，不仅比2021年大幅下降，也低于2020年、2019年，大约相当于2018年的水平。
但需要告诉大家的是，2022年卖地收入里有不少水分，有将近一半是地方政府“左手倒右手”。
以22个集中出让住宅用地的大城市为例，其中42%的出让额，来自地方国企（下图）。这些地方国企，大部分充当了土地接盘侠的角色。因为2022年市场非常惨淡，愿意拿地的民企非常少，基本上是央企和国企在玩。



一些城市为了解决财政困难，让城投平台贷款拿地，勉强撑起了2022年土地出让的门面。
但对于地方政府来说，其“隐形债务”（主要是各种城投债）继续膨胀。



上图是2021年末主要省份的债务率（债务÷当年财政总收入）、负债率（债务÷当年GDP），“广义”就是包含了城投债，非广义是指计算了标准化的地方债。
可以看出，有些城市的债务已经相当于3到5年的地方财政总收入，这是非常令人担忧的。如果再把2022年卖地收入中的一半（地方国企接盘部分），大约3.3万计算进去，情况可想而知。
于是，国家开始限制地方政府在土地出让中“左手倒右手”，但很难限制大家“转亲”（甲城国企买乙城土地，乙城国企买丙城土地，丙城国企买甲城土地）。
所以，让楼市回暖，让真正的房地产开发企业自主拿地，才是最重要的。
修复优质房企的资产负债表，银行给授信、贷款，允许发债，允许成立不动产私募基金等，都是为了卖地。而只有土地真正卖出去（不是左手倒右手），才能真正降低地方政府债务，促进经济发展。
从这个意义上说，虽然今年卖地收入没有增加，只要能挤出“左手倒右手”的“水分”，也将是重大胜利，也相当于实际卖地收入大幅增长了。

最后总结一下：

官方对2023年卖地收入的预期不高，增长目标接近于零。这意味着，虽然官方希望2023年楼市显著回暖，成交量放大，但不希望出现大反转、大牛市。
这个卖地目标是留有余地的，考虑了减少地方国企当“卖地接盘侠”的因素，也充分考虑了经济复苏的复杂性。毕竟，主要经济体仍然处于加息周期，全球性的需求在紧缩。
所以2023年楼市的回暖，应该是结构性的、局部的。