聚焦！官方首次确定全国“6亿栋房屋”，下一步要干什么？

前程无忧

国务院全国自然灾害综合风险普查办技术组常务副组长汪明先生在接受央视采访的时候提到，这一次普查也对全国近6亿多栋（6亿栋，是栋，不是套! ）房屋建筑进行了逐一调查，做了一次很好的“体检”。



此次普查历时3年，全国有近500万名专业技术人员参与其中，仅住房和城乡建设系统就动员了260多万人参与。可以说是比较严谨细致的全面普查。


国内第一次形成了反映房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据，城乡房屋建筑第一次有了“数字身份证”，便于大数据下的科学管理。



简单来说就是，把全国的住房都标记了GPS坐标，并赋予了身份标识，建立了可供查阅的数据资源库。


当然至于这6亿栋房屋当中到底城市有多少套房？乡村有多少套房？商品房有多少栋，自建房有多少栋？工业用房有多少栋？商业用房有多少栋？我们没法看到具体的统计数据。





全国有近6亿栋城乡房屋建筑，以及80多万处市政设施。


2020年，住建部新闻发言人王胜军表示，全国家庭住户住房建筑面积超过500亿平米。国家统计局发布的数据，2021年房屋施工面积约69亿平米，2022年是约64亿平米，统计下来目前全国的住宅面积630亿平米，人均住宅面积超过44平米。


现有人均住房面积超过44平米，按三口之家，户均面积已经超过120平米，说明总体上来看，房地产已经严重过剩了。这么多的房子，难怪大家都不看好未来的房地产市场了，真的可能是供大于求了。


那么这个数据有什么影响
首先：城市分化，小城市房地产已经不可能再刺激了
随着人口结构发生了变化，人往高处走，水往低处流，大城市的人口越来越聚集，大城市的房子却越来越不够住，而小城市人口流出过后，空着的房子就越来越多了。


以后小城市的房子一定是过剩的。过剩之后可能还会面临大降价。那些租不出去的房子产生不了任何价值最终会像海景房那样空置然后价格一降再降，直至变为白菜价。


从我国楼市周期趋势来看，今年上半年仍然处于下行趋势。原因是当前我国房地产业面临的最大问题就是房企债务风险以及信心不足造成过度下行的压力，这对我国金融稳定以及经济发展都将造成不利影响。楼市当前最突出的问题就是，刚需和改善群体由于信心不足不敢出手买房，这是楼市最大的风险。



1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。


2022年楼市低迷，大量房企暴雷，影响了市场成交，2023年开年市场有所企稳，压抑的部分需求释放推动小阳春出现。



1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。


其次：房地产税是肯定会来的，未来几年
目前持有环节已经有经营性商用物业收取房产税，
房产税如何计算、个人房产税的计算方法、两种计税方法从价计征房产税。
1.从价计征的房产税,是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。2.房产税采用比例税率,依照房产余值从价计征的,税率为1.2%。


从租计征房产税。1.从租计征的房产税,是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。2.房产税采用比例税率,依照房产租金收入计征的,税率为12%。3.对个人按照市场价格出租的居民住房,用于居住的,暂减按4%的税率征收房产税。


严格来说，因为是持有期税费，的确很难转嫁，但需要注意的是，住宅类物业不同于商用，政策肯定会有很大比例的豁免自用扣除，肯定是按照人均面积，不可能按照套。


一旦落地会发现大部分家庭是可以豁免的，这是常识，否则会带来巨大的稳定性问题。而少数投资型家庭一方面可以通过租金转嫁，另外也需要考虑持有成本与升值潜力的对比。


距离真正落地还有多远？







稳步是指有把握地按一定步骤进行，稳妥，稳当可靠的意思。
两个词的对比很大程度上，是代表房地产税逐渐进入制定程序中。
目前的中国房地产已经进入了一个新常态，经济依赖房地产较强，这种情况下，房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台高税率执行，所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下，房地产税不会在3年内执行（之前伟哥的判断一直是这样）。


市场对房地产税的影响已经有所消化。从过去一年不动产登记的落地进程看，执行力度低于市场预期，而作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下，房地产税落地短期的可能性很小。但需要注意的是肯定越来越接近了！
虽然短期不会收，但对于买房人肯定是要做点准备了，未来什么房子更有价值？
1：房本面积小，但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋，比如很多90平米的别墅，房本上只有2居所，但开发商又赠送了很大面积的房屋。


2：城区的房屋，越是收房地产税，核心区的房产越有价值，反而不能去郊区。


3：央产房+老公房+二手经济适用房，这一类保障属性的房产，评估价远远低于商品房，所以未来市场再交易的评估值也低于商品房。税费也会非常低。


4：学区房，从未来很长时间看，学区房依然是最有居住价值的房产，从出租回报率看，也明显高于其他房产。但需要注意了，未来随着出生人口的减少，很多郊区所谓挂牌名校不靠谱了。


5：对于旅游地产需要谨慎。


6：核心区的商住公寓，虽然现在严格调控,价格下行明显，但因为本来就考虑了房地产税，这些房屋未来反而值得购买了


7：共有产权房，限价商品房，这一类房屋因为产权并非独有，所以缴纳房地产税的可能性不大。


8：农村的房屋可能更值钱了，从土地角度看，房地产税开启征收后，未来必然农村的宅基地土地交易价值提高。





整体来说，2023年小阳春再次明显出现，但分化也非常严重，反而到了卖掉户型位置不好的房产的好时机。