改善需求成主流，千年古都西安的楼市发展史丨楼市地理

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刚刚落幕的2022年，全球经济环境风云动荡，国内疫情形势挑战仍存，房地产行业在不确定性之下奋力前行，调控频出、房企自救、各方纾困，行业迎来前所未有的大变局。
地产新周期，分化成为最确定的趋势，城市基本面分化、各地房价走势在分化、房企的生存处境也在分化。但是，潮涌之下方见真实，去年仍保有活力的城市和房企，尤显弥足珍贵。
古城西安，中国西北部最大的中心城市，便是这场浪潮中较为出挑的选手。去年，西安TOP10房企的销售总额达到1051亿元，同比增长15.37%；TOP20房企销售总额1357亿元，同比增长6.68%，市场销售稳中有增，改善产品成为主流。
在碧桂园陕西区域总裁郭荣旺看来，西安楼市整体供求关系比较健康，没有被严重透支过，这是尤为重要的一点；在“房住不炒”政策背景下，西安房价上涨指数也比较健康，为后续可持续高质量发展奠定了空间。此外，西安教育资源丰富、高校人才辈出、对人口吸附能力强，为市场提供了源源不断的购房需求。随着经济逐步复苏、地产着力稳增长，西安楼市后续发展可期。
延续千年的活力基因
西安的繁荣，自千年前便已开始。
作为中华民族和东方文明的发源地之一，西安有3100多年的建城史和1100多年的国都史，先后有西周、秦、西汉、东汉等13个王朝在此建都，是中国六大古都中建都历史最长的一个。
不仅如此，西安是闻名世界的历史名城，与罗马、雅典、开罗齐名。自西汉起，西安就成为中国与世界各国进行经济、文化交流和友好往来的重要城市。“丝绸之路”就是以长安为起点，西至古罗马。
如此弥足深远的历史，让西安一度成为我国的政治、经济、文化中心，长安文化更是代表着中华文化的主干。盛唐时期，李白、杜甫、白居易等大批诗人汇集长安，成为我国古代文化鼎盛时期的代表，背后表现出的创新智慧和进取精神，一直延续至今，成为西安繁荣的底色。
现代以来，西安凭借强大的科技实力、门类齐全的工业体系和日益成熟的城市服务体系，成为中国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，同时是国家明确建设的3个国际化大都市之一，连续9年被评为“中国最具幸福感城市”。
过去五年来，西安的发展质量更是明显提升，根据最新统计数据，（新闻来源：我国15座副省级城市2022年地区生产总值全部出炉）2022年西安全年生产总值突破1.1万亿元。2016年以来，西安全市地区生产总值（GDP）连续跨越5个千亿台阶，2020年成为西北首个GDP破万亿城市，2021年达到10688.28亿元。
深化改革，是西安经济连上台阶的核心原因。近日，西安三项改革案例上榜“中国改革2022年度地方全面深化改革典型案例”名单，入选数量在全国城市中位居第三。其中，第一个案例为西安市优化开发区运行机制，推动高质量发展裂变释能。
以企业云集的高新区为例，西安通过三十多年的努力，将该区打造成为了国家级硬科技创新示范区、国家自主创新示范区......目前，高新区是全球技术水平最高、规模最大的闪存芯片生产基地；汽车产业集群产值去年已破千亿元；比亚迪、法士特、三星等产业基地均汇集在高新区。
科研创新，是西安生长的另一动力。数据显示，西安2020年的研究与试验发展经费达到了500亿元，2021年，发明专利授权量1.41万件，是2012年的4.0倍；国家高新技术企业达到7140家。
新型产业的发展，使得人才源源不断地涌向西安。截至2021年末，西安各类普通教育学校3736所、在校学生277.79万人，比2012年末分别增加670所和68.39万人。人口方面，截至2020年西安常住人口总量达到1295万人，十年常住人口增量超过300万人。
楼市行情稳健增长
人口超千万、GDP数值超万亿、经济表现强劲，这些亮眼特征，使西安注定成为房企必争之地。
早在2004年，碧桂园董事局主席杨国强便带领投资团队来西安考察过，2015年，碧桂园陕西区域团队正式组建，首个项目落子韩城市。当时，这个人口不到50万的计划单列市，还没有一线品牌开发商涉足，韩城首府彼一入市，便实现了开盘两小时去化90%的成绩。
也是在2015年，西安楼市迎来发展的分水岭，当地政府为提振市场活力，主动压降了供地规模，全年商品住宅供应面积1245万平方米，成交面积却高达1563万平方米；同时，一系列“去库存”政策开始出台，西安市场出现转折点，逐步走向健康增长之路。



西安碧桂园云顶项目
谈起在陕西开发项目的历程，郭荣旺表示，碧桂园入陕的时间并不算太早，当时算十强房企中较晚的。如何在后发之下争得一席之地，成为整个团队面临的首要任务。
彼时，西安的市场环境也具有特殊性，居民生活幸福指数比较高，买房意识与动力不是特别迫切，买房面积段也多处于80～110平方米左右，市场产品处于起步阶段，客户需求更偏刚需。此外，西安因地质特点的原因建筑成本较高、但房价并不算贵，极为考验房企开发能力。
在这种客观条件下，碧桂园陕西区域需要从头起步，因地制宜打造产品。压力与动力并存之下，陕西区域树立起长期主义的经营导向，下定决心深耕陕西，更要占领西安这一市场高地；同时，要打造更具特色的产品，形成差异化竞争力，由此才能实现弯道超车。
在随后的2016年，西安楼市持续“供不应求”，全年供求比下滑至0.7。2017年，当地房价迎来补涨行情，并首次突破“万元”大关。2018年是又一个标志性年份，当时西安新房市场“一房难求”，公证摇号年代来临，在全国房价趋稳的背景下，西安房价上涨动力依然强劲。
土地市场的反应也尤为明显。郭荣旺表示，2015年的土拍市场并没有特别激烈，房企算账都比较困难，但很快价格便上行，进入2018年后，随着开发竞争的趋势，房企在拿地后也更加谨慎，珍惜每一块到手的地、在产品打造时也更深入推敲。
此番热度一直持续到疫情出现。2019年，西安地市全面火爆，全年涉宅用地平均溢价率高达53%。2020年，西安地市热度有增无减，全年主城诞生了15宗楼板价超1万元/平方米的涉宅高价地，高新、曲江、城北、长安等地区域地王接连涌现。
碧桂园也通过公开市场、收并购的方式，多元化布局西安市场，包括城棚改、股权收购、央国企合作、产业合作等方式，进一步加大在西安市、优质地级市和县域的深耕。与此同时，从拿地阶段就做足客户调研和市场分析，以客户视角提升产品品质，做到“人无我有、人有我优”。
数据显示，从2015年至今，碧桂园陕西区域落地项目数量超50个，建设住宅6.5万余户，2022年交付房源12332万套。在此期间，该区域打造了西安碧桂园云顶、碧桂园高新云墅、碧桂园云府等“云系”高品质项目，产品力得到市场认可。
以西安碧桂园云顶为例，该项目拿地后，在曲江豪宅区进行了5天客户深访，探访56个社区、20余中介门店，深入研究客户敏感点；并组织游学，在上海、南京、深圳、杭州高端住区实地踩盘，学习全国一线豪宅项目，最终成为疫情后西安首个摇号热卖的项目。
据郭荣旺透露，云顶项目本计划在2019年12月推盘，因疫情原因推迟到2020年3月开盘。当时，部分前期客户因疫情置业意愿改变，云顶项目迅速重新全程拓客，并坚持高品质产品标准，比如3.15米的层高、德系橱柜等精装修标准、南北通透大开窗等，最终成为均价两万多依然热卖的项目。
除了这个仍在持续开发的“大粮仓”，碧桂园高新云墅项目通过对产品的认知和打造，在2021年开盘时，成为高新区板块产品力及销售流速的标杆。
后疫情时代仍有竞争力
自疫情出现、尤其是2021年房地产市场严控以来，多地楼市都陷入低迷境地，房企销售不振，但西安走出了一条独立行情，市场冷静后也相对稳健。
2022年一季度，西安打新市场热度不减，主城区36个项目集中入市，共计推售10482套房源，开盘当天认购6852套，平均去化率多达65%。
2022年下半年以来，楼市低温行情有所加剧，不过西安保持住了相对稳健的行情。
据中指院数据显示，2022年西安共有4家房企销售额过百亿，分别是绿城、万科、龙湖、碧桂园，从单个项目来看，碧桂园云顶的销售金额位列第2位。
克而瑞陕西分析称，受2022年疫情影响，西安住宅市场前两月经历冰点，3月份积压的需求有所释放，四月份重新回归理性。从开盘情况看，主城万人摇项目一枝独秀，但以西咸为代表的外围市场不容乐观，之前投资外围区域的人也开始退出，在市场调整之际回归主城区。



西安碧桂园云顶项目
在郭荣旺看来，楼市行情是全国联动性的，西安在这波调控中也有所降温，虽然当地市场供需情况比较健康，但每个月的销售流速出现了一定下滑，在置业需求端，购房者观望情绪也比较强，置业周期拉长。“核心还是信心和预期问题，经济链条、调控政策的传导也需要一定时间”。
为助力市场回温，西安发布了一系列调控政策，比如发布5•28新政，提出放松限购、限售、降低首付比、增加刚需人群等措施；发布8•19新政，畅通“以租换购”渠道；打出招才引智组合拳，推出“青年人才驿站”；下调首套个人住房公积金贷款利率等。
2022年11月19日，为促进房地产市场平稳健康发展，西安市住建局发布新政，降低本市户籍和非本市户籍家庭购买二手房的门槛，促进新房市场和二手房市场之间的良性循环；取消了西安外围区域的限购，满足原本从中心城区外溢的购房需求，进一步激活外围区域市场。
郭荣旺认为，随着后续经济持续复苏、房地产稳增长继续贯彻，西安市场后续发展前景可期，不过还需要半年或一年以上的回温周期。未来，西安楼市的改善需求趋势将更加突出，房企应回归客户、回归产品，比如坚持项目产品力、着重打磨公建配套、优化物业服务等。
“房地产这些年经历了许多挑战，很多人会觉得地产很难做，但实际上通过金融等各方面的调控，房地产会走向更高质量、更长周期的健康发展期。”他表示，不过不同城市在新一轮复苏下会有所差异，西安此类城市基于产业及人口表现，会有更强的机遇。
新的市场竞争期，如何做得更好？郭荣旺认为，一要看产品和服务，二要拼团队。多年来，碧桂园陕西区域注重团队凝聚力、向心力，人才都是注重实战、讲真话打胜仗；在产品打造上，碧桂园通过多年实战开发，也已经研发出更符合客户需求、更具竞争力的产品。
“我们每做一个项目，不单以规模取胜，而是更注重打造精品，真正深入客户内心、奠定客户满意度，为未来的竞争打造强有力的基础。”他表示，行业变迁这么多年，展望今后时依然不乏信心，便是来自这种对产品和服务的坚持、来自于团队的努力，这是战无不胜的法宝。
业内人士也认为，信心比黄金更珍贵，作为具有强劲韧性的超大型经济体，中国完全有能力也有条件实现经济社会发展目标，经济长期向好的大势不会改变。在同能级城市里面，西安市城市发展质量优异，随着地产行业融资环境的转好、客户信心恢复，西安未来发展可期。