17万增量背后，我看到了杭州楼市的危机

sanasnoz

杭州统计局公布了浙江省人口主要数据。
相比2021年末，增长了17.2万人，总量仍位居全省第一，对比其他城市的数据，也是一枝独秀。
杭州城市吸引力已不言而喻，颂歌我就不唱了，但这和楼市涨动力并没有直接关联。
因为在去年海量人口流入的同时，去年杭州租赁市场却是一片惨淡，楼市行情也是有目共睹。
当然去年有口罩影响，但“楼市行情看人口”的定律也失效了，人口净流入，楼市就也不一定会涨。
因为再多的补贴，再强的刺激，也很难挡住人口下行的必然趋势。
这恰恰是杭州包括很多城市楼市隐藏的危机。



楼市长期是看人口，但人口长期并不好看，看看表现已经最优异的杭州：
20年新增人口数量：157.6万人；
21年新增人口数量：26.8万人；
22年新增人口数量：17.2万人。
相比前两年人口净流入数据，2022年的新增人口数量实在不太乐观。
对比2021年末的人口增长量23.9万人，2022年同比减少了6.7万人。对比2020年末的人口增长量157.6万人，2022年同比减少了140.4万人。
尤其值得警惕的是：虽然杭州2022年的人口净增加是17.2万人，虽然杭州2022年引进35岁以下大学生34.7万人，虽然自然增加增长人口是2.68万人，但仅仅把这三个数据叠加计算，就可以知道，约有20.8万人在2022年离开了杭州。
如果算上其他进来的，离开的就更多，这个数据和2021年的基本相当。也就是说，近两年人口净流入增速大幅度下滑，每年都有超过20万人同步离开了杭州。
当然，你可以理解为这是城市的门槛筛选，但透过现象看本质：
房价高低对人才的去留的影响越来越大，而且已经成为流入的阻力。



这种大量外来人口离开的影响，从杭州楼市的租赁行情最容易看出来：
去年的杭州租赁行情真的拉垮，不少小区的租金都在降。
比如朝晖附近的施家花园小户型，过去基本都要3500~4000元/月，去年最便宜的时候月租才2700元。
比如朝晖路上的钛合国际，地段好，交通便利，生活极为便利，其40m²左右的单身公寓一直很受市场追捧，历年来月租金都在3500元以上，而且往往租客还需要等房源。
去年钛合国际单身公寓月租金下调到3000元以下的房源有几十套，而且其中不少房源空置超过30天以上，还没找到合适客户。”
豪宅的租金同样受到冲击。
最鲜明的一个案例是“武林四大豪宅”之一的新湖武林国际，有一套186m²的三室两厅两卫，豪装高配，前两年的月租金是22000元，去年房东愿意以17000元/月的价格出租，但空置半年也没租出去。
此外，杭州二手房持续大半年的低迷交易量，让大量原本打算出售的房源转为出租房源。
去年，二手房库存巨量压顶，不少业主房子卖了大半年还没卖掉，便转为边租边卖。
今年二手房是回暖了，但也同样是交付大年，奥体某刚交付小区出租房源达上百套。
通常来说，房价会有一定泡沫，也有炒房的因素的影响，但租金不会。
从某种意义上来说，租金是对外来人口流入住房实际需求最直观的反映。租金下降，简单理解就是人口在离开，供大于求。
建立在低租金上的高房价是很难持续，这是杭州二手房的病根。





与人口放缓对应的，是杭州依然常年足量的供地，而且地块越来越边缘。
而且我觉得杭州这种卖地节奏不会在后亚运时代放缓，可以看看杭州去年又多了个新城，而且饼越摊越大，这需要多少资金去填满这些荒芜？
这也都意味着杭州楼市中短期都不会缺二手次新房房源，即便投资属性在下降，但新增接盘数量肯定赶不上挂牌数量。
人口放缓、新城太散、供地足够、次新过多，这就是杭州楼市的最大危机。
虽然人口仍然保持净流入，但增速大幅度下滑，新人进，旧人走，一年二十多万规模的外地人同时也选择用脚投票，离开了杭州。
这些对刚需二手房市场影响很大，而且多轮周期已经证明了杭州非核心板块的脆弱性。
17万人口增量的背后，杭州确实值得，但只需要跟着产业买房，围绕核心买房。