楼市限制政策加速改善，惠州缩短限售至一年，市场供应将大增

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实习记者丨操子怡

自多个城市取消限购后，广东惠州成为近期第一个放松限售的城市。

2月16日，惠州市人民政府办公室印发通知，自今日起，惠州市商品住房（含新建商品住房和二手住房）限售年限调整为“取得不动产权证满1年方可转让”。

此前惠州执行的限售期为3年，从2017年开始执行，当时规定新购买的商品住房须取得不动产权证满3年方可转让。

2021年8月，惠州市在发布的房地产新政中再次明确，严格执行新购住房3年限售期，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。

易居研究院研究总监严跃进指出，惠州本次调整限售，说明当前全国各地城市在政策放松方面，依然会有动作，政策放松不会停止。

他表示，限售政策放松，本质上是有助于房东房源的流通，对于房东出售二手房和认购改善型住房等都有积极的作用。采取1年限售，而不是取消限售，说明政策依然在防范炒房和促进交易市场活跃方面做了平衡。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，惠州调整限售期，是为了促进房屋的循环和流通，目前惠州市存量房沉淀，其中改善型需求占很大比例，所以需要通过把二手房释放出来交易掉，让新市民和年轻人去购买。

他还表示，最担心的问题是二手房接盘的量可能不足，但如果能够循环起来，对市场活跃度的提升有一定帮助。

过去一年，惠州房产市场低迷，中原地产报告显示，2022年惠州楼市不仅客户入市意愿较低，房企成交大幅下滑，同时新房供应积极性也明显放缓。

2022年，惠州全年新房供应面积为620万平方米，同比下降55%；住宅网签成交面积为584万平方米，同比下降45%，住宅网签782亿元，同比下降43%。在大湾区内地9市中，惠州供应面积的下滑幅度仅次于肇庆，成交面积的下滑幅度仅次于珠海。

在这期间，为了刺激楼市，惠州市多次出台救市措施，政策暖风频吹。

2022年4月，惠州出台6项稳地产措施，对惠阳区和大亚湾区取消限购，全市范围内不再限购。

在信贷政策方面，随着LPR的下调及房贷利率动态调整机制的建立，目前，惠州市首套房贷款利率下限已经降至3.9%，广发银行、光大银行等多家商业银行针对优质客户已下调至3.8%。

但是从成交结果来看，几次政策刺激的效果都比较有限。以2022年8月为例，当月首套房房贷利率已经下降至4.1%，较年初5.2%的首套房利率大幅下降，同时8月15日首套房首付比例从2.5成调整至2成，政策支持力度进一步扩大，但是8月之后，成交面积依然无太大起色。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强分析认为，从本次因城施策缩短限售时限来看，将有利于促进次新房的流通速度，同时有助于释放换房需求，大大提高了市场活力，为市场持续注入信心。但短期内也会造成大量的次新房涌入市场，对二手房市场形成一定冲击。从长期看，有利于支持刚性和改善性住房消费的需求释放，促进新房及二手房市场良性循环。

过去数年，惠州楼市一向被认为建得多，卖得也多，因为紧邻深圳所带来的区位优势，再加上相较于其他大湾区城市更低的房价和依山傍海的地理环境，吸引了许多外来客，这也给了房企拿地建楼的信心。但是随着房地产进入调整期，这样的供应速度也带来了库存面积的大量积压。

乐居研究院的一份报告曾指出，惠州属于短期因需求透支面临库存高企问题的典型城市之一，对于这样的城市而言，短期去化承压。

中原地产的数据显示，截至2022年12月，惠州市最新库存面积为1807万平方米，同比上升2.74%。

在克而瑞公布的2022年7月末商品住宅库存量top20城市中，惠州的库存面积仅次于青岛、武汉和沈阳，这三座城市的常住人口均在一千万上下，惠州为六百万。

据中原地产数据，截至2022年12月，惠州住宅的去化周期为34个月，较2021年底拉长5个月，在政策暖风和房企促销刺激下，2022年下半年去化周期有所缩短。

就目前存量而言，惠州主城区依然为库存主体，其中惠阳区库存339万平方米，去化周期达到64个月，去化压力较大；惠东县和龙门县整体库存较少，但去化速度慢，去化周期仍突破60个月，其余区县去化周期维持在20个月左右，去化压力相对较小。

乐居研究院指出，中长期来看，土拍缩量已然带动广义库存持续走低，未来潜在库存压力并不算太大，只要政府控制得当，以时间换空间，待核心城市行情好转之后，这类城市也有望迎来转机。

据粤东世联行报告，根据2022年新增地块及已拿施工证项目的不完全统计，惠州商品房2023年预计潜在供应430万平方米，同比下降60%。