楼市热度在“狂飙”？真想救房地产，“这四个大招”该登场了

arrarpetahack

过去这一周，“唱多”楼市的人越来越多。细心的人应该也发现了，楼市的风向，正在发生微妙的变化。
媒体在报道时，最喜欢用的就是“成交量大涨”、“中介忙得没时间吃饭”、“爆发式增长”等字眼。这其中就包括央视财经频道《第一时间》栏目，2月9日，其罕见报道了苏州的楼市现状，并给出结论：经纪人全员出动带看，二手房交易中心排队签约。字里行间，都流露着楼市成交火爆的盛况。
还有专家喊话，“不能污名化房地产，要正视房地产的支柱性产业地位。”



楼市热度真的在“狂飙”吗？
从目前房产交易平台释放的数据来看，少数头部城市今年1月份以及2月第二周的二手房成交量，确实开始上扬了。铁锤总结了北京、上海、深圳、苏州、杭州、南京等少数头部城市的数据，做了一张图表：



通过图表，我们可以清晰地看到，上海、苏州、武汉、济南等大中城市，二手房成交量确实有明显的反弹，尤其是苏州同比涨幅高达134%。
正因为此，有不少专家称当下是2023年楼市小阳春的初始阶段。对此，铁锤不敢苟同，原因有两个：
第一，从数据来看，目前只是少数头部城市二手房成交量有所增长，不能代表全部，要知道全国有600+城市，少数几个城市二手房成交量出现短期暴涨，说明不了什么。且对比的是去年同期的数据，由于基数低，所以增量明显。对比2019年同期的数据，很多城市依然是两位数的负增长。
而且我们也都清楚，为什么这一次头部城市会出现二手房成交量“狂飙”的情况，是需求长期积累导致的爆发。去年最后一个月，全国有8-9亿人陆续阳了，这段时间，大家都躲在家里与阳为敌、休养生息，叠加春节假期，报复性返乡，所以有差不多四十天的购房需求，全部积压在今年1月的最后一周和2月释放了。
换句话说，现在少数头部城市楼市回暖，是符合预期的，没必要大惊小怪。如果连积压了这么大的需求，都不能让楼市回暖，那才是出了大问题。



第二，一叶障目，所以还是要看整体数据。中指院数据，2023年1月，百城二手房销售价格环比下跌0.11%，已9连跌。从涨跌城市个数看，23个城市环比上涨，77个城市环比下跌。
从百强房企销售来看，克而瑞数据显示，1月百强房企销售操盘金额为3542.9亿元，同比下降32.5%，环比降幅达到48.6%。
从土拍来看，2023年1月，TOP100企业拿地总金额为591亿元，同比下降29.4%，这其中有春节假期季节性回落的原因，要正视。不过，从2月份已土拍的杭州和北京来看，头部城市的地市确实热起来了——杭州土拍，五块地成交总价89亿，溢价率达到10.9%，3宗触顶成交，刷新2022年记录；北京土拍，成交6宗地，揽金132亿，3宗底价成交，3宗触顶成交，其中昌平地块吸引了14家房企竞拍。
不过，铁锤想说的是，北京、杭州首轮土拍大热，有技术性原因，说穿了就是土拍政策调整了，比如增加了优质地块，另外还通过减少配建、自持以及提高限价、降低地价、资质要求及保证金比例等方式，降低门槛，以提高房企的积极性。再加上，很多地产商撤离三四线，回归一二线，对于优质地块，自然会哄抢。
基于上述分析，可以得出结论，楼市确实在回暖，但仅限于少数一二线城市，且回暖势头并没有媒体宣传的那么夸张，“狂飙”更是夸大其词。不过，这些数据，确实足够“唱多”者，猛吹一波的了。
另外，抢跑的一二线城市，内部分化也较严重。以福州为例，核心区的优质二手房成交量上涨超3成，但市场价7折出售的“人才房”，却被冷落，认购率仅2.7%。要知道，前两年的认购率最低也超过40%了。为什么会这样？说明商品房价格缩水严重，和人才房的差距越来越小，购房者宁愿多花点钱购买商品房。



平心而论，现在的局面，铁锤早就预料到了，在2月5日《强刺激开始了，为了卖房卖地，三管齐下》文章中，我就说过，“在一系列强刺激下，热点城市会率先企稳，具体表现在带看量、成交量回暖。但不是普遍回暖，而是有针对性的。”



回过头来看，很不幸被我说中了。
铁锤并非自夸，而是想说，很多事情的发展自有其规律，更不能用个人意愿去看待。尤其是房地产，一直以来都是国民经济的支柱产业，被当做“夜壶”用了这么多年，这就是它的宿命。有人说这是饮鸩止渴，也有人说，这是竭泽而渔，这些话都没错。但当经济发展需要时，一切的理论分析都要让步于现实。
正如经济学家马光远所说，“房地产作为经济的支柱产业，尽管很多人对这个支柱地位很反感，但这就是事实，房地产如果稳不住，经济整体和消费是无法稳住的。”
我们不愿意相信但又不得不面对的现实就是，房地产和经济发展已经深度捆绑。2023年拼经济，房地产是第一内需，楼市回暖意义重大，牵涉甚广，具体表现在三个方面：
1、房地产背后有很长的产业链，钢材、水泥、建筑、施工、家电、家居、服务等，一荣俱荣；
2、关乎民生就业大局稳定，房地产就业人员总计达7072万人，影响巨大；
3、关系地方的钱袋子，机构统计，2022年31个省市中，有23个一般公共预算收入负增长，且地方赤字高达59315亿。直白点说，在房产税的替代方案未问世之前，土地经济仍然是解决地方财政吃紧的最优解。
这些事实，我们无法颠覆。但我想说的是，正如“经济基础决定上层建筑”一样，房地产的回暖也是建立在很多基本面之上的——人口、产业、供给、居民杠杆率等决定了，绝大多数城市压根不具备回暖的基础。
换句话说，真想救房地产，真想房地产回归稳定，摆脱对经济增长的拖累，绝不能像现在这样，单纯地靠专家、媒体吹风、造势，不能让专家瞎出主意，不能只盯着老百姓腰包，而是要拿出十二分的诚意。否则即便有些城市市场热起来了，其结果也只是把泡沫越吹越大，同时很多家庭的杠杆也会面临爆雷的风险。



铁锤觉得，真想救房地产，“这四个大招”该登场了：
第一，降房价的同时多鼓励有钱人买房，而不是像现在这样，造势房价上涨，靠涨价去库存，盯着老百姓兜里的仨瓜俩枣。过去这一年多，很多城市的库存之所以会积压，本质上就是房价太高，并不是限购、限贷、限售等这些表面原因。具体的操作是，一方面允许开发商降价促销，另一方面降低地价，给开发商让渡一部分利润。
第二，降存量房贷款利率，这是利国利民的好政策，也是全民期待已久的政策。去年底今年初出现的提前还贷风波，就是利率倒挂导致的。现在这个关键时期，银行能认清大势，不再只是躺在房贷业务上疯狂赚钱，而是让利于民，就能释放出一部分社会消费资金，这些钱不管是重新流回房地产，还是在其它方面进行消费，对于经济发展都大有裨益。
第三，房地产税试点该大面积推广了。前期的试点要具有针对性，比如针对3套房以上的家庭征税，征税方式按累进制，税率参考国外设置在0.5%-2%，房子越多征税越多。这样做的好处是显而易见的，一方面，能有效遏制投机炒房；另一方面，缓解地方财政压力，中国目前房产总市值超400万亿，即便对其中的200万亿征税，每年也能给财政创收1万亿。



第四，废除不公平制度，公摊面积、期房预售这些被投诉、被人人喊打的房地产制度，是时候退出房地产历史舞台了。制度的缺陷，在一定程度上也抑制了购房需求。尤其是期房预售，对买房人天然不公平，交完首付款还要等2-3年，被开发商白嫖首付款不说，最终交付的房子也很大概率会存在货不对板的情况。遇到停工、烂尾，买房人更是有苦难言。
总结，参照发达国家，我们国家的城镇化进程，还有10-15年的发展期。另外庞大的换房需求也确实存在，所以我们很难否定房地产的发展前景。同时，房地产对于国民经济的贡献仍然不可替代。基于此，我们不得不承认，楼市确实需要回暖，但绝不是像现在这样鼓噪冒进，殷勤鼓吹式的回暖，更不是重走老路。而是以开发商、地方、银行集体让利，以房价回归理性，以买房人享受到政策红利，有预期、有信心、有获得感为基础。
如若不然，未来绝大多数城市的楼市必然会在“你做出了除降价外的所有措施，我做出了除购买以外的所有支持”的怪圈里打转。