楼市这只纸老虎

arrarpetahack

初春的楼市，正如天气一样，乍暖还寒。


就像我在一开年写的《2023武汉楼市的春天，要比以往来得更早些》那样，今年武汉楼市的春天，是比以往来得更早一些。


翻翻地产业的朋友圈：


不是这个售楼部爆满，就是那个中介连连开单。


再附加上某些统计截图，说成交量升了，房价涨了。


更有甚者，不断放风声：再不买就要涨价了。


仿佛一夜之间，武汉楼市变了天。


让人不禁联想起，以前多轮调控放松后，那些疯狂的场景。


房价猛于虎，难道楼市这只猛虎，又要生威了？


我想说，楼市这只老虎，顶多是只纸老虎。


的确，那些你在朋友圈看到的某些火爆的售楼部场景，是真的。


这些楼盘多是地段不错的，价格够一够还能够得着，偏改善的楼盘。


春节前被压抑的改善需求在在节后得到一定程度释放。


但不能一叶障目，以局部代替整体。


你不知道的是，更多的售楼部并没有出现这些火爆。


原因很简单：


有的新房价格确实太高了，比如光谷的新房，甚至两万八九，有这个价格去买关山大道成熟区域不香吗？


三环外，价格不高的楼盘一大把，但是真有大家抢着去买吗？想必还是很难，不然你去东西湖、阳逻的售楼部看看，到底有没有人挤人。


那三环内价格不算太高的楼盘，大家去抢了吗？去硚口的楼盘看看吧，万科、绿城，哪家的房子不是做得顶呱呱，但真让大家去买，如果不是附近上班上学的，真的很难下手。


新房市场，还有很多拦路虎。


比如，限购是解除了，但是第三套的贷款是办不了的，你说有多少人有实力全款买第三套房？


比如，新房供过于求的局面，在三环外还没有本质性改变，房子太多了，自然难卖；房子难卖，市场预期自然就不大会好；市场预期不好，自然就难卖。在这些地方，还需要相当长的时间，从这样循环中走出来。不可能一夜火爆。


再比如，需求比较大的光谷东，价格没有实质性松动，刚需买不起，投资的不敢买。


所以，当这些拦路虎还没有本质性解决的情况下，


说日光，说涨价，很多时候就是一种虚张声势。


要日光很简单，1000套房子，100客户认购，那推80套，不就日光了？这种日光能说明这个楼盘卖得好吗？


说涨价那就更容易了，只要不超过备案价，发个海报就行。


有没有效果不知道，但让部分犹豫的、不明行情的客户，慌忙中下定金，肯定是有的。


所以，在我看来，当前的新房市场，所谓的回暖，甚至火爆，更多时候是掩护出货的营销手段。


反正在朋友圈发发照片、截图又没有啥成本，万一碰到老实的客户，不就赚了吗？


二手房市场的复苏，则比新房市场要扎实很多。


举两个我身边的真实例子。


我一位中介朋友，春节前一个月基本都约不到客户看房，有的说躺在家里，有的说再看看再说。


但是春节后还没有到元宵节，已经忙得不可开交。


还有一位朋友卖房子，春节前陆陆续续也有人看，但是买方都是5万元起砍价。


春节后，这位朋友告诉我，房子卖出去了，比春节前贵了5万。


二手房市场为撒回暖得更扎实？原因有很多。


首先，买学区房的，今年要读一年级，春节后已经是不得不买。


其次，很房东已经拉锯了两三个月的，看价格降不下来，现在又到处是楼市回暖的风声，怕后面涨价，就从了。


但是，二手房成交就没有拦路虎吗？一样问题不少。


现在看房人多的房子，不少房东坐地起价。


买方当然不好想，凭啥过个年，你房价就涨了？那就不买了。


当然，更多的是不涨价也卖不出去的。


比如房龄超过10年的，哪怕在主城区，哪怕靠地铁，如果没有学区加持，其实也是很难卖的。


当然，对于二手房来说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。


只要价格到位，房子终归能卖得出去。


问题是，现在有几个人愿意割肉卖房呢？


如果说过年前，还真有人亏本卖房。


但在今年楼市预期比较好的情况下，相信已经不会有人愿意亏本卖了。


所以，二手房市场的成交量上升趋势，会不会因为房东频频坐地起价而中断，还有待于观察。


所以，无论是在新房市场还是二手房市场，


看起来凶猛的楼市老虎，穿过现象看本质，在现在这个阶段，大多还只能是纸老虎。


至于纸老虎，会不会变成凶猛之虎，那还有待观察。


但是无论怎样，今年的楼市大幕已经拉开，如果想了解最新最内幕的信息，头条私信我。


正如一位粉丝发给我的，套用贺炜的话写的那样：


请不要相信，房子就像山坡上的蒲公英一样唾手可得。但是请相信，世上总有一些按揭值得你去努力，哪怕粉身碎骨。或者我们会明白莫泊桑的一句话，房价不会像你想象的那么高，但也不会像你想象的那么糟。买房过程中，开心只是一时的，还房贷才是主旋律。加油，房奴们！