“云南王”俊发败走上海，500亩项目转手合作方，全国多城旧改战线收缩

前程无忧

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋



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潜伏上海旧改市场多年，就在收获开始的阶段，云南房企俊发却退出了它唯一的项目。

近日，俊灿星城的开发建设单位上海新徐泾城实业有限公司（下称“新徐泾城实业”）发布股东变动公告，俊发全资子公司云南俊发凤凰置业有限公司已在今年1月，将持有的45%股份转让给上海灿辉投资发展有限公司（下称“灿辉投资发展”）。

由此，新徐泾城实业从三方投资持股变为两家，其中，灿辉投资发展持股90%，上海青浦区徐泾经济联合社全资子公司持股10%，而楼盘的推广名也从“俊灿星城”变为“虹桥灿耀星城”（下文仍称“俊灿星城”）。

俊灿星城位于上海市青浦区徐泾镇，与虹桥国际机场的直线距离仅约5km，它的前身是徐泾老集镇城中村改造项目。2015年5月，俊发联手青浦本土房企灿辉签下项目的合作框架协议，正式布局上海，经过长达5年的潜伏，新徐泾城实业在2020年7月以14.09亿元的总价竞得由它转化出来的其中三宗地块，开始进入获得投资回报的阶段。一年后，又以15.37亿元的总价再入一宗住宅用地。

这个总投资额约107亿元、改造面积528.7亩的旧改项目，颇具里程碑意义，它既是俊发在上海的第一个项目，也是多年来唯一成功落子的一个，它同时还标志着俊发以旧改方式迈开全国化步伐。

2021年11月28日，俊灿星城首次开盘，503套房源吸引了892组有效意向客户的认购，所有房源在开盘当天便被抢售一空。不过，漂亮的开局却没能让一个区域型房企好好地讲述它的全国化故事，时代财经了解到，陷入流动性危机后，俊发开始收缩全国多地的旧改战线。

俊发退出上海唯一项目



由于俊灿星城采用随机摇号排序确定选房顺序，在有效意向客户数量比房源数量多出389组的情况下，顺序号越靠前意味着“上车”的机会更大。正是在这样的规则下，李明成功“上车”俊灿星城，但现在他已说不清这是不是一件幸运的事。

“年前许多业主实际走访工地，发现工人零星，而开发商给出的多次说法都是工人刚好在吃饭，现在业主经过工地，（还是）十分安静，建设进度大不如期”，尽管合同约定在半年以后的2023年8月1日交房，但李明和许多业主已经开始焦虑。

李明是俊灿星城二期的业主，虽名为“二期”，但它实际上是俊灿星城对外售卖的第一批商品住宅，而一期泾悦雅苑是安置房，1712套房源在2月11日至17日启动交付。

时代财经查阅灿辉星城微信公众号得知，其自2022年7月起均会发布月度家书，向业主告知项目的建设进度。在2022年8月12日公布的9月二期施工计划中，预计在9月30日前100%完成连廊栏杆的安装，但实际上在11月30日才宣布完成；9月13日预计在10月31日前100%完成外窗主框安装，但直到12月结束才完成51%；10月12日预计在11月30日前完成10%的地暖，但在12月才达到10%的进度。

“年前客服给出的进度落后理由，都是疫情、工人确诊，但整个上海都是一样情况，我们却比别人落后很多”，李明说道。

至少在2022年11月初，俊灿星城二期的业主们已经开始多方奔走讨个说法，一名业主在领导留言板网站反映项目二期自从去年6月份疫情解封以来表演式假复工和施工进度极其缓慢，要求说明“预售资金是否可覆盖二期后续施工直至交付”以及是否存在资金被挪用于三期项目等问题。不过，上海市青浦区建设和管理委员会在11月25日给出的答复是“经核实，该项目目前正在正常施工中。项目预售资金使用规范、监管账户资金充足”。

“在家书上看到进度确实落后”，李明表示不知道进度的落后是否与发生流动性危机的俊发有关，但在去年“俊发有经营不善的风声传出”，同期俊灿星城出现二期首付款资金没有进入监管账户的传言。不过，在去年7月5日，俊灿星城的开发建设单位新徐泾城实业发表否认声明，并称监管账户资金充盈，有能力支撑项目正常开发、交付。李明表示，开发商从始至终都未承认存在资金上的问题。

他告诉时代财经，虽然目前二期项目进度落后，但“客服说目前没有收到延迟（交付）通知，现在家书也因为过年停更了，进度不明”，业主们没能等来1月家书，却先收到开发商“分手”的公告，这更加深了业主们的担忧。

在公告中，新徐泾城实业并未说明俊发退出新徐泾城实业的原因，就相关疑问，时代财经致电俊发、灿辉和徐泾经济联合社全资子公司或相关负责人，但均未能成功取得联系。

根据俊发集团官网在2017年11月24日发布的消息可知，新徐泾城实业的身份不仅是俊灿星城的开发建设单位，它同时是徐泾老集镇城中村改造项目的合作企业。是年11月22日下午，新徐泾城实业法定代表人兼董事长周敏与时任青浦区徐泾镇镇长潘恩华签下了项目的合作协议，正式启动项目的改造。

俊发的退股不仅意味着它失去已经拿地开发、进入售卖阶段的俊灿星城，还意味着它无缘徐泾老集镇城中村改造项目未来转化出来的可售地块，这是俊发自2015年布局上海旧改市场多年来唯一成功落子的项目。

时代财经了解到，徐泾老集镇城中村改造项目总投资额约107亿元，改造面积528.7亩，总建筑面积约54.03万平方米，其中，回迁面积13.17万平方米，地上可售面积为21.67万平方米。而在2020年7月和2021年6月，新徐泾城实业一共拿下该项目的4宗商业、住宅用地，总金额为29.46亿元，总建筑面积约13.98万平方米。

全国多地收缩旧改战线



俊灿星城是俊发全国化战略转向的重要标志，在上海联手灿辉签下项目的合作框架协议后，俊发主要以获取旧改项目的方式进入新的市场，或加深对已有城市的布局。

俊发官网显示，其在全国布局了昆明、大理、丽江、西双版纳、成都、贵阳、上海、无锡、西安、深圳、佛山、广州、石家庄、海南万宁等14个城市，累计开发百余个地产项目，截至2021年8月，一共开发城市更新项目61个（含在途）。

2022年12月，俊发全资子公司的一笔美元优先票据在港交所宣布到期无法支付未偿还本金及应付未付利息后，昆明融盛行房地产经纪有限公司副总经理康兵向时代财经分析指出，俊发债务问题的暴露和恒大、融创类似，步子迈得过大，盲目扩张上海、深圳等外地市场，但是整体收益甚微，选择回报周期长的城市更新作为扩张方式更是让俊发积重难返。

为了缓解资金压力，俊发进行了一系列的资产处置动作。时代财经梳理公开资料后了解到，2022年5月以来，俊发多次转让子公司股权及新增股权出质，但所获资金额度不得而知。

其中，在去年5月24日以26.65亿元卖掉了位于俊发•新螺蛳湾国际商贸城项目的两宗宅地。

该项目的前身是中豪集团城市更新项目螺蛳湾，由俊发在2017年以452亿元承债式收购而来。在2022年4月俊发一笔贷款余额为2.19亿元的信托被曝逾期后，俊发举行了一场业主和媒体沟通会。根据凤凰网风财讯的报道，当时俊发创始人李俊坦承收购螺蛳湾项目给俊发造成了巨大的财务负担。

此外，市场传言称俊发在同步收紧旧改业务，有意转让个别旧改项目，包括广州的旧改项目，但没有找到合适的接盘方。

俊发官网显示，2019年9月，俊发在广州正式成立大湾区公司，随后在2020年至2021年正式成为广州市增城区蓝山村旧改项目、新街村旧改项目和佛山市顺德区三元村旧改项目的合作企业，总投资金额或超200亿元，其中，广州旧改项目的合作方均为增城本土房企合汇集团。

俊发广州旧改项目相关工作人员告诉时代财经，目前，合汇和俊发已经一起向政府退掉了蓝山村项目，但不清楚原因，而新街村项目“还在做，正常地进行中”。

值得一提的是，2022年10月，市场传言称俊发联手陕西国企陕建地产买下了西安的3宗宅地，总成交价39.91亿元，这3宗宅地实际上为杜城村城改项目开发用地的一部分，彼时，俊发深陷流动性危机，这则传言令俊发的真实状况变得扑朔迷离。

时代财经查阅陕西省公共资源交易中心得知，3宗宅地的拿地主体不同，拿下YT2-25-134地块的是陕西实泰置业有限公司，而陕西泰筑置业有限公司则拿下了YT2-25-133地块和YT2-25-132地块。国家企业信用信息公示系统显示，实泰置业是陕建地产和陕西乾和实业有限公司的合资公司，持股比例未知，而泰筑置业是陕建地产的全资子公司。

其中，乾和实业是杜城村项目的合作企业，该项目计划总投资额约488.9亿元，总拆迁改造用地高达2567.93亩。2018年，俊发与乾和实业签订西安杜城村项目的合作协议，又于次年以60%的比例入股该公司。

虽然俊发通过乾和实业间接持股实泰置业，从而在YT2-25-134地块中拥有份额，但全国公共资源交易平台一则招标公告显示，该地块的项目名称为陕建雁南朗境，并无俊发身影。就俊发是否彻底退出杜城村项目，时代财经致电陕建雁南朗境相关联系人，但该人员表示不清楚。时代财经又致电陕建地产和西安俊发，但未能成功取得联系。

此外，2021年俊发还与中航信托合资成立深圳俊航投资合伙企业（有限合伙），另与平安不动产签订战略合作框架协议，双方原本计划在城市更新领域展开合作，但至今未见有项目落地。

目前，俊发旗下数个楼盘陆续发布了房屋交付通知书，但流动性危机仍未解除。

昆明盛唐城H3地块业主王光武告诉时代财经，2022年7月发现楼盘停工后至今没有动工迹象。此外，一名俊发被裁员工称，公司承诺的裁员补偿款逾期多月至今没有偿还，“说辞是公司没钱了”。

领导留言板网站显示，昆明俊发彩云城的一名购房者在2022年7月已经获得同意并办理了退款手续，但至今没有收到退款，昆明市官渡区住房和城乡建设局在在2023年1月19日回复称“由于房地产市场整体下行，该项目存在资金缺口，目前该开发企业暂无法明确退款到账的时间”。

根据克而瑞的数据，2022年俊发实现的全口径销售金额为118.9亿元，而2021年为510.3亿元，对应的排名由2021年的66名下滑至111名，“云南一哥”之位亦拱手让予碧桂园。2023年1月，俊发凭借14.6亿元的销售额上升至62名，不过同比2022年1月仍然下跌了将近一半，俊发一名昆明市场的销售员工告诉时代财经，公司地产板块的销售情况目前仍然没有好转。

（文中受访者李明、王光武为化名）