2023年中国楼市回暖热潮背后，几个重要的动向，该如何解读理解？

前程无忧

#2月财经新势力#


这是熊猫贝贝的第1567篇原创文章


2023年进入2月份，春节假期以后的楼市小阳春仿佛迫不及待了。
春节后两周，一二三线城市楼市全面回暖，似乎新一轮的火爆行情此起彼伏，行情躁动，成交和价格即将正式开始“狂飙”。
国家为了救楼市，所做出的努力，实际上有目共睹。
为了能把房子卖出去，出台各种刺激政策已经是常规手段了，现在，甚至连央视都下场拉气氛，报道大湾区楼市回暖的新闻。
大家可以从新闻中得到什么信息？
广州，来访量破600组，成交同比上35.3%；
惠州，同比去年增长了714.5%；
深圳，二手房带看量大增86%；
东莞，到访量翻番，同比增长29.1%；
珠海，北京、上海、香港客杀到，住宅商办双火爆。
所有信息都透露一个信息，赶紧买房吧，看看现在有多火爆，不买房，房价还要涨，到时候更买不起，而这还是央视的报道，没有把话说的那么直白，其他媒体和专家们更是毫不遮掩，努力营造楼市回暖，抓紧上车，不要误判的情绪。
伴随对房地产的利好措施还在不断加码，各地的楼市都在蠢蠢欲动，楼市的新一轮周期似乎就在眼前。
事实上，春节假期结束以后的房地产市场数据出现暴增，属于情理之中，有些人会借这个点来炒作，大家应当有甄别能力，只是没想到为了卖房的心情，现在都在炒作这些消息，恨不得让房地产市场一夜之间回暖，火热。
真实情况如何？
部分城市确实在回暖，尤其是一二线城市，很多人甚至浮想联翩，甚至认为新一轮房地产行情上行的周期就要来到，类似于2009年，2016年那样的全面行情，即将到来。
这样的观点和预期是很重要的，经济社会，“踏空永远比套牢难受”的经验，实际上已经成为教科书一般的内容深入各个领域。
但必须要说的是，以现在的房价，房地产是否回暖，都和大部分人没有关系了。
当然，作为一个房地产行业的从业者来说，肯定是希望看到市场回暖，行业复苏的，毕竟不管从直接还是间接来看，都是利益关联的，但是从自媒体的角度出发，有些真实的东西和红线，还是要坚守。
讲道理最没意思了，回暖就是回暖，虽然有很多人难以接受或者不想承认，事实就是中国楼市当下就是有复苏的表现，这做不得假。
但是当下的复苏，会重新上演中国经济历程中几轮房价暴涨，楼市火热的那一幕吗？
同样的起点和初始表现，这一次会有同样的发展走势和结果吗？
这才是关键，并且基于当下情况值得去思考和讨论的问题。
当然，质疑不是为了泼冷水，更不是要否定现实，楼市回暖是宏观表现，并不随个人意志和情绪而会发生改变，立足于现实，兼收并蓄，才有分析研究的意义。
楼市复苏回暖，不缺内容，和大家聊点热点以外，市场外围的硬核内容。
这篇文章，就基于2023年2月份楼市回暖的当下现实背景，为各位读者朋友梳理和分享几个主流楼市动向以外，但是和楼市未来密切关联的重大动向。
后续中国的楼市怎么走，房价会有哪些可能的方向，口说无凭，现实佐证，或许，看完这篇文章以后，能够给更多具有理性和耐心的朋友，提供一些有意义有价值的研判依据。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。



图片来源：头条图库
1

一个重要的动向：国家级新区雄安，也开始卖房了？释放哪些信号？



在中国舆论环境中沉寂已久的雄安新区，2023年在住房改革这一块上，不走寻常路。很多措施，甚至已经呈现出“开天辟地”之势。
信号不一般。
2023年，是雄安新区设立的第七个年头，房地产有了新动向：
第一个商品房项目开售了！开发商是雄安集团城市发展投资有限公司，威武霸气的名字一听就知道是国企。
该项目部分只租不售，其他均对外销售。
项目一期开盘只有1000多套房源，单价从1.1万到1.4万每平不等，房价比想象中要低！的确有蛮多人心动的，参与摇号的人数也是爆满。
资料显示，华望城由中国雄安集团城市发展投资有限公司开发，是一个集居住、办公和商业为一体的综合体项目。项目的住宅部分又分为优品住宅和精品住宅两大类，其中优品住宅总层高十层，一梯两户，户型有两居室、三居室和四居室，面积从76平方米到170平方米，价格从11000元/平方米到14000元/平方米不等。
对于完美承接北京“非首都”功能的核心地区，1.1万的房价，明眼人一看都知道，太超值了。
价格不是问题，模式才是关键。
事实上，雄安楼市对于投机资金和投资客而言，“关上的大门从未打开过”。
据该项目透露，目前只有三类人可以在雄安新区买房：
第一类是首批从北京疏解到雄安新区的央企总部、高校和医院等机构人员；
第二类是疏解到雄安的央企二级子公司员工；
第三类其他疏解企业以及服务雄安新区企业的人员。
除了满足上述条件，还必须满足以下五项条件中的任意一项：
北京户口、雄安新区积分落户、雄安人才卡、单位开具的人才证明、新区五年社保。
此外，一二类疏解企业还需要具备在雄安新区缴纳社保或纳税满一个月；三类疏解企业在新区社保或纳税需满一年。
包括很多尚未疏解迁移，但是名单中的群体，即使偷跑抢买，也被堵在了门口。
目前雄安的商品房，只卖给真正在雄安有自住需求，且重点保障的定向人群。
即使是雄安当地人，也没有购买资格。
在这样严厉的限购措施下，即使最聪明的炒房客，也只能是“望房兴叹”了。想去雄安炒房的，也可以省省了。
当然，一般的分析也就到这里了，没有利益刺激，关注热度注定起不来。
但是雄安新区的这个楼市新动向，所释放出来的深层次信号，至关重要。
不用搞的太复杂，一句话就能说清楚的事情：雄安新区，在住房供应上，从只租不售，走向了“以需定供”的模式。
再简单一点，有多少真实需求，分配多少住房份额，雄安新区还提出了树立“长租即长住，长住即安家”住房消费新理念。坚决不搞大规模商业房地产开发。
这就和北京，深圳正在大力推行的租售同权，共有产权住房的模式，有了明显的区别。
作为第一个彻底贯彻“房住不炒”的城市，雄安新区是以共有产权房为主的房地产开发模式，不是你有钱就能买的，即使豪掷千金也是一房难求。
别说投资炒房，就算是自住，也得要有资格才行。
接下来是限售，一个家庭只能买一套房，商品房满5年才能交易，共有产权房则要满10年。
这或许也代表着，中国未来楼市的走向，让想在某个城市发展的人，不那么辛苦也能住得起房子。
炒房群体，对雄安新区，还有什么想说的吗？



雄安新区（图片来源：头条图库）
2

一个所有炒房群体都不愿意面对和提及的话题：涉及房地产税，一个举动开始了。



2023年，涉及房地产税，一个重要的举动开始了。
涉税房地产价格认定数字化转型，提上日程。
开封发布了涉税房地产价格认定数字化转型工作方案，提到，为未来房地产税征收、指导价格公布等做好技术准备。



图片来源：开封发布



图片来源：开封发布



图片来源：开封发布
差不多的时间，苏州发改委发布了《苏州市价格监测中心2023年度单位预算公开》。在2023年度单位主要工作任务及目标中，也提到了：进一步强化涉税房地产价格认定数字化转型工作。



图片来源：见图
涉税房地产价格认定数字化转型，走出重要一步。
早在2021年，国家发改委就价格认证中心就印发了《关于开展房地产价格认定数字化转型试点工作的通知》的文件，全国首批开展涉税房地产价格认定数字化转型试点基地：第一批8个，第二批18个。
2022年8月24日，全国涉税房地产价格认定数字化转型试点工作总结会在青岛召开。肯定了首批试点城市取得的积极成效，同时，会议宣布了18家第二批试点城市名单。



图片来源：见图



图片来源：见图
上述的开封和苏州都在第二批。
其实，经过多年的筹备，房地产税终于已经到了实质性推进阶段。
整天说房地产税不可能出台落地的，都是什么群体，大家心里应该都清楚。
这就是大国做事，润物无声之间，不动则已，一动就雷霆万丈。



图片来源：头条图库
3

城市风投模式加速启动：取代土地财政的新模式到来？



2月份，经济领域的一个大消息是：
广州成立2000亿元母基金。
其中1500亿为直投模式，500以为创投模式，这是今年最大的母基金，震撼了整个投资圈。
这种城市母基金的模式，其实在全国很多省市都在铺开，合肥、深圳、苏州、南京、杭州、河南、山东、福建……
安徽：2000亿母基金正在赶来，围绕重点发展的新兴产业及优势产业。
深圳：将打造一个千亿级基金群，全面覆盖的“20+8”产业基金群。
苏州：形成资金总规模超2000亿元的产业创新集群发展基金。
杭州：支持五大产业生态圈发展，打造总规模超3000亿元的基金集群。
……
动辄就是几千亿规模的基金集群，这是一个重大信号：
不仅是地方在招商引资层面的变化，也是房地产之后，地方如何充实财政的重大变化。
当地方通过风投孵化了新兴产业，再通过上市做强做大市值之后，对于财政的充实是不言而喻的，甚至在未来取代土地财政也不是不可能。
所以，地产产业基金的模式，不止是产业政策的转变，也是地方财政从土地到资本的转变，更是城市发展思路的转变。
这是一个非常好的现象。
当然，不可否认的是，地方要产业引导，而市场机构要回报，这中间可能还要磨合一段时间。不过万事开头难，开了头也就有路能走下去了。
这个动向，看似和房地产和楼市没有多大直接关系是不是？
大错特错，看问题要结合起来看：
一边是明显的很多头部城市楼市出现了复苏势头，本应该集中力量抢收增收；
另一边是财政重心和玩法模式的加速创新和落地。
结合起来看，是什么意思？
很现实，很多城市躺在土地财政上的好日子，到头了，就算不情愿，以后也要坐起来赚风险更大，难度更高，但是注定有未来，可持续的辛苦钱了。
这个动向，实际上比前两个动向更具有分析关注的意义。
任何经济模式的变化，都是从根源上的变革开始的。值得关注的是，一些中小城市，感觉已经躺平了，还没有回过神来，土地财政不灵了，甚至被发现用罚没收入来发工资。
此消彼长之下，就算楼市短暂复苏回暖，核心的问题还是没有得到解决？



图片来源：头条图库
写在最后：

2023年，对中国房地产经济和楼市的几个分析观点和行动建议分享



人是社会的动物，很容易受到环境和舆论的影响，这篇文章提及的几个动向，并没有给大家泼冷水的意思，只是希望在浮躁躁动，喧嚣吵闹的舆论环境中，从不同的角度，提供一些思考的依据。
文章最后，谈几点个人对于接下来房地产经济和楼市的判断和思考，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友们，讨论和参考：
1，2023年，托举楼市恢复到相对正常轨道，是必然的，所以复苏和回暖，也是题中之义。
但是，类似于什么“三年房价，两周涨回来”这种夸张炒作，实在是急功近利，浮躁癫狂的说法，值得警惕和甄别。
2，本轮复苏，头部城市和核心城市为主要集中领域，仅限于此。
主要是随着经济复苏和政策金融的支持，对过去几年积累的超跌进行一个修复，而对于原本就已经处于下行通道的中小城市来说，不要抱太大希望不说，还要防止短期过度炒作，借势营销的割韭菜。
3，真正的楼市复苏，节点不在当下，而是两会结束以后的5月小长假。
4，本轮楼市复苏有一个共识标准，那就是2019年的成交量和价格，成交量高过这个标准，楼市过热，价格突破2019年，那么调控铁锤大概率就会出现。
5，市场躁动之下，刚需和改善这样用于真正自住的群体，已经失去了最佳的入市时机，多花点时间看看房子，也不用担心什么价格暴涨，市场博弈，谁撑不住谁输。
6，不管楼市复苏势头如何，2023年，依然现房为王，这是良心话，也不多解释，硬要头铁去贪新房价差或者新房癌治不好，风险自担。
7，从资产，金融，投机的角度出发，安全上岸，解套保命才是最重要的，而不是心存侥幸，囤货居奇，坐地起价，还想得逞。


很现实的是，中国楼市和房地产确实需要复苏和回暖，但是在一众水平，眼界都不行，浮躁肤浅（当然也有可能前几年被套的太久，压力太大，压抑过长造成的）利益驱动群体的炒作之下，会提前透支很多复苏动能和消灭需求。
现在的市场和老百姓都不傻，时代已经不一样了，贩卖焦虑，鼓吹行情还有各种信息差玩法，还想着能重现曾经的效果，恐怕这如意算盘打不响了。
演戏要做全套，如果演了半天，发现没有观众了，那才是尴尬。
有的人，是在逃命，有的人，还以为是开席，当然，真金白银的购房需求，一旦形成新一轮和市场的预期差，开始博弈行为以后，拍大腿也没用了。


以上，就是基于当下楼市复苏动向，对几个关联重要动向，进行的专题梳理和分析研究内容，和各位读者朋友们，进行一个友好的分享和交流。



图片来源：头条图库
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