房企开始动真格，投资者套现离场，楼市进入了最后的“狂欢期”？

arrarpetahack

01
“你提供降价以外所有措施，我做出购房以外所有支持”。
当前的楼市，用上述一句话来形容最适合不过。一边是开发商绞尽脑汁推出各种刺激方案、当地楼市调控持续松绑，但另一边却是购房者持续观望，丝毫不为此买账。回顾刚过去的2022年，楼市基本一直处于上述状态，对于房企来说，不仅意味着业绩惨淡、利润骤减，也增大了新的一年负债压力。于是乎，一些房企开始“动真格”了：
前段时间，河南安阳某楼盘打出了“零首付、零月供，你买房，我还贷”的标语。许多购房者看到这样的标语，难免不会不为所动，但天底下难道真会有免费的午餐吗？要知道，上次房企打出“1折首付买房” 已经是2021年末，天津和郑州两个城市出现了1成首付买房的标语，引起了不小轰动。
也就是说，“零首付”买房肯定是不被允许的，与其说是在卖房，不如说是在借此营销，某种程度上，这是借了购房人的名义去获得贷款，购房着很有可能是以个人征信为代价进行的贷款，本质上开发商拿了购房者的资金快速融资，美其名曰是避免购房者遇到烂尾的情况，但至于后面是否会烂尾不能保证，目前该营销方案已经被叫停。



与其有异曲同工之妙的，还有南宁。
2月15日，南宁某地产公司营销海报引起了热议，海报上写道：“重磅利好，贷款年龄最长达100岁”，下面则注明“子女作为共同借款人，最长可贷至100岁”。对此，相关工作人员解释为延长房贷期能够缓解月供压力，减轻家庭经济负担。
果然，没过多久，开发商便将宣传给撤回了，相关推送文章已经删除。当地建行、农行的多家支行回应称“尚未接到正式执行文件，也未开展此类业务”，也有银行表示贷款至100岁说法有些夸张，最多贷到80岁。除了南宁之外，成都、上海、北京等城市也传出“最高可贷到90岁、95岁”的消息。
美其名曰“减轻房贷负担”，本质上还是“接力贷”的一种，对于80岁的老人来说，基本上失去了劳动能力，那么剩余的债务也只能由子女来承担，表面减轻还贷压力，但还款总额却增加了不少，将风险从一代人转移到两代人身上，与此同时还增加了房子的投资属性，甚至让受贷人沦为“世袭制”。
可能有人会问，开发商宁愿这样弯弯绕绕，用各种文字游戏来吸引购房者买房，为什么不直接干脆一点，每平米直接降价20%~30%甚至更多，购房者自然就蜂拥而至了。只能说，你能想到的房企早就想到了，事实上两年前就有许多房企这么做过，但最终要么是迎来了和已购房者喋喋不休的纷争、要么就是被当地的“限跌令”勒令叫停了。



02
与房企同样着急的，还有无数的炒房客、投资者。
过去两年的房价走势，已经让这类群体意识到投资房产的时代已经过去，炒房不仅很大概率会出现亏损，并且在楼市持续遇冷的大环境下，房子卖不出去，最终面临“烂在手上”的问题，克而瑞研究院数据显示，2022年12月，十大热门城市中，除了深圳以外，北京、上海、广州、武汉、南京、重庆等热点城市二手房挂牌量全部超过10万套。
不仅如此，当前二手房市场挂牌量仍旧以十分快的速度在增长。笔者查询了上述热点城市住房挂牌数据，其中大多数城市成交量增长了20%以上，但是挂牌量增长了100%，也就是说销售数据的确出现了上升，市场有明显回暖现象，但与此同时更多的多套房持有者也在抛售多余房产。
究其原因，主要来源于楼市的持续调控，公开资料显示，春节后我国已经有29个城市降低了首套房利率，截至2月8日全国已经有33个典型城市房贷利率下调至4.0%以下，与此同时各种购房补贴、放松限购、降低首付比例措施齐出，刺激刚需群体买房，避免房地产市场“硬着陆”。因此，在楼市回暖的趋势下，越来越多的投资者开始套现离场，也就出现了许多城市二手房市场“房满为患”的景象。



当前的二手房市场，一边是投资者非常想卖掉房子，但又不甘心降价割肉，期盼着未来房价继续上涨，完美套现离场，另一边是二手房市场挂牌量迅速增加，卖方市场竞争也越来越大，市场供需天平已经彻底失衡，买方与卖方之间的博弈也越来越明显。
在金融学领域上，有这样一个词，名为“牛市陷阱”，指的是当一金融资产的价格上涨时，交易者入场做多，结果价格却开始反转并下跌，在经济衰退似乎已经结束之际，牛市陷阱就可能会出现，其特点是能轻易地愚弄一些新手交易者，使他们认为市场已经结束下跌，并且出现了买入的大好时机。
当前的楼市是否处于“牛市陷阱”？购房者可自行判断。



03
随着楼市回暖，部分地方也出现了买房热，短短几天，央媒经济日报3次发文提及房地产市场：
2月15日，经济日报发文《房地产市场支持政策需更精准》，其中提到：“‘房子是用来住的，不是用来炒的’”定位从来没有改变。房地产市场已经总体进入平稳发展轨道，房价短期大涨恐难再现，以投机为目的购房风险很大。”
2月17日，经济日报发文《严防消费贷款违规入楼市》，其中提到了监管部门要加大排查力度，各银行要定期自查，防止消费贷款、个人经营性贷款违规流入政策禁止领域，银行会对借款人接收贷款的账户进行监测，短期内出现了购房、投资等支出，银行会第一时间发出警示，甚至可能提前收回贷款。
2月18日，经济日报发文《警惕房贷置换的多重风险》，文章指出当前社会出现房贷利率与其他贷款利率存在利差，不少消费者通过其他贷款置换个人房贷的情况，甚至出现了所谓的“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，上述情况可能会引发一系列风险。



也就是说，央媒多次发文，透露了这些信息：首先，虽然当前许多城市调控在逐渐松绑，但“房住不炒”的核心思想并未改变。其次是提醒银行等机构加强排查违规资金流入楼市，换言之收紧楼市资金的“注水口”，让楼市顺其自然发展。最后是告诫购房者，过去无脑买房的时代已经过去了，盲目举债买房可能会引发更严重的问题。
房企动真格、投资者离场、央媒连续发声……种种迹象表明，楼市进入了最后的“狂欢”，随后迎来的则是一切归于平静，在这样的大趋势下，有三类人需要注意：
第一类是有置换需求的家庭，对于准备卖掉旧房买新房的家庭来说，要抓紧时间做决定，原因在于当前二手房市场已经出现了明显的“拥挤”情况，换言之二手房没有那么容易卖掉，并且这种趋势可能还会持续很长一段时间，一拖再拖的话，未来可能需要折价的方式才能卖掉。
第二类是有投资需求的群体，可以说，当前住房已经完全不适合投资了，表面上看楼市在回暖，实际上是投资者套现离场的最后时机，未来房价基本上已经失去了大涨的动力，从人口、供需、城镇化、等各方面分析入手，都难以有上涨的契机，只有少数热点城市房价可能会出现稳中有涨的情况，但也不具备投资收益。
第三类是无房刚需群体，对于准备买房的群体来说，一定要考虑周全，特别是对于地段和城市的选择尤为重要，随着人口不断流动，未来城市之间的房价必然会出现“分化”问题，人口持续流入的热点城市房价抗跌属性更好。对于资金能力不足的群体来说，也没有必要盲目增加负债买房，今年买不起也可以等明年再买。