海岱财评丨1月楼市向好苗头初显：乐观为时尚早，悲观大可不必

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开年楼市表现如何，备受社会关注。

“一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓。”根据最新发布的2023年开年首月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，国家统计局首席统计师绳国庆这样分析认为。

具体来看，1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个；一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。

山东纳入统计的4市中，青岛新建商品住宅环同比均上涨，济南、烟台、济宁仍整体呈现降势。与去年同期相比，济南、青岛新建商品住宅均上涨，二手住宅价格仍下降。



单从1月数据来看，一线城市的楼市已经开始出现了向好的苗头，二三线城市降势趋缓也能在一定程度上提振市场信心。但对于大多城市来说，经历了去年的深度调整，楼市整体全面向好尚待时日。

其实，春节以来，全国消费市场，包括房地产市场，已然能够感受到明显的变化。大街小巷卖房的传单多了，居民小区里中介忙了，城市会展中心也开始办房子的展会了……

这些变化的背后，是支持刚需买房、信贷放宽、首付降低等一系列政策“大礼包”的推动。多地密集出台的房地产调控新政，正在为有购房刚性需求的消费者带来前所未有福利。

金融支持首当其冲。自今年1月央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，已有多地调整首套房贷款利率，从最开始的三四线城市，向郑州、厦门等二线城市蔓延。据不完全统计，截至目前，已有约30个城市调整了首套房贷利率，其中多个二线城市开始执行首套房贷款利率最低为3.8%的政策；在部分三四线城市，个别银行首套房贷利率已开始按3.7%执行。

同时，购房门槛降低，改善型置业需求被激发。多地优化限购政策，部分二线城市允许符合一定条件的群体购买第三套房，长沙出台《依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭购买商品住宅实施细则》，明确二孩及以上家庭购房，可增加一套购房指标。

再看山东，各项利好政策也在为支持刚性和改善性住房需求齐发力。近期山东省政府出台的2023年“稳中向好、进中提质”第二批政策清单明确提出，支持各市采取发放购房消费券等多种形式促进住房消费。对新购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，可通过适当方式予以支持。全面推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程。对多子女家庭购买首套自住住房的，允许各市适当上浮公积金可贷额度。

可以说当前房地产市场利好政策频出，不少有购房需求的消费者难免开始担忧，房价会不会再次大涨？炒房团会不会卷土重来？

实际上“房住不炒”的定位始终没有改变。当前接连出台的利好政策，其目的就在于稳定市场预期，释放合理购房需求。市场是否回暖，主要是看交易量和购房需求的释放，是冷淡楼市的“破冰解冻”，并不意味着短期房价的大涨。

此外，从最新公布的房地产价格数据来看，房价环比下降的城市数量在减少，但与去年同期相比，二三线城市房价下跌数量依然众多。业内人士表示，房地产经过长时间调整后，从低谷爬起来没有想象中简单，市场能走多远取决于购房者有多大的购买意愿。在解决了开发商的生存问题后，购房者的信心和购买力修复，是必须迈过的关口。

有权威人士建议，接下来房地产调控政策应进一步提升精准度，聚焦刚性和改善性住房需求。需求端，应继续加大差别化住房信贷政策实施力度。不仅应继续给予刚需购房者大力支持，而且改善性住房需求的相关支持政策也应进一步细化和落实。

展望今年楼市，虽乐观为时尚早，但悲观大可不必。当前，随着一线城市楼市向好苗头初显，有望逐步带动二线、三线城市跟进，同时随着各项利好政策持续落地，今年的房地产市场势必会有新的表现和发展转机。让我们拭目以待。

记者 方垒

策划 齐淮东