2023年中国楼市的魔幻一幕：房贷年龄期限延长至80岁？如何解读？

sanasnoz

#头条创作挑战赛#


这是熊猫贝贝的第1553篇原创文章


#南宁房贷年龄期限可延长至80岁#


经济复苏和需要重启的阶段，必然会伴随各种乱象事件和魔幻表现的持续出现。
2023年开局才1个多月的时间，关于“延迟退休”的热度还没下去，“房贷可延迟到80岁”又冲上了热搜。
中国的楼市，从来不缺话题和因为政策调整带来的热议现象，但是这一次，可真真算的上是魔幻一幕了：
多家主流媒体2月12日报道，南宁市多家楼盘在推介时宣称，住房按揭贷款人的年龄期限可延长到80岁。
经过和南宁本地地产同行，中介圈子以及多家银行的行业内核实调研，基本可以确认这一新政的真实性。
当地楼盘开发商跃跃欲试，个别房企表示“已在跟进”。
也有当地银行表示，这个措施去年底就落地实施了，具体内容就是：住房按揭贷款的借款人年龄期限和贷款期限的总和不能超过80年。



图片来源：网络
按照过去的房贷惯例，贷款人年过50就会在资格审核阶段受到“歧视”，在商业贷款额度、贷款期限上被“卡脖子”。
广西省会南宁2023年这一次的新政突破了银行按揭的潜规则，很有点像开闸放水的意味，体现了非常现实的放贷逻辑，也聚集了很多槽点。
有网友吐槽说，“高龄贷”的后面将有一帮新的接盘侠杀入楼市，也不算夸张。
但延长按揭年龄期限到80岁，已经超过了我国国民的平均寿命，其带来的讽刺意味是不言自明的。
银行业有它们强化规模的“小九九”，政府乐见有更多金融增量的“撬棒”，刺激楼市，继续为后疫情时代的楼市、土地财政打上新的“强心针”，卖地的与卖楼的一拍即合，用新办法诱惑目标群体松开钱包，何乐而不为呢？
主流舆论和参与热议的网友，吐槽火力点并是不关心银行业、监管部门的动机，而是将焦点放在按揭新政以急功近利之态，将退休人士乃至国民当成“工具人”的习惯性做法。
尤其一对照就业市场的年龄限制，网友更加意难平。
在很多行业，35岁以上已经就能感到“寒意”，这类年龄歧视规定不见用心消除；
延迟退休政策板上钉钉，但届时老年人能不能找到工作仍是个未知数。
有一说一，客观理性，南宁这次的做法，吃相并不好看，这没有什么争议。
这篇文章，就将立足现实，有依有据的为各位读者朋友梳理复盘这个最新的楼市魔幻动态，并基于分析，挖掘事件背后的因果逻辑，解读事件本质层面的几个关键问题，并对事件后续的走向，进行理性，客观，专业的研判和讨论。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

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图片来源：头条图库
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“接力贷”重出江湖？南宁房贷年龄调至80岁！是怎么一回事？



2月10日深夜，一则“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的信息在南宁人的朋友圈热传。
在某楼盘售楼部，项目现场的宣传大屏幕上已直接打出了“再添利好，购房贷款年龄最长可到80岁”的宣传标语。
2月11日，“南宁房贷年龄期限延长至80岁”登上微博热搜，引发网友热议。
据南国早报报道，2月11日，南宁楼市多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，南宁多家银行表示，该项房贷政策确有其事，目前已有部分银行在执行该项政策。
当天，大唐地产、龙光地产、银光地产、绿地集团等多家房企的相关营销负责人在接受记者采访时，均称已知悉该项政策，个别房企明确表示“已在跟进”，近期旗下多个主力楼盘将与合作银行推出类似房贷政策。
中信银行南宁分行向媒体表示，该行个贷部工作人员明确向记者证实确有其事，该行2月10日已下发通知，正式将个人住房按揭贷款借款人的年龄期限从原先的70岁调整至80岁，即便是年满50周岁的购房者，只要符合贷款条件均可按最高30年期限申请房贷。
将房贷年龄上调至80岁，目前主流的解读，是认为该举动意在鼓励和引导市场，有助于释放购房需求，但效果如何还有待观察。
但是，这次南宁的做法，有很明显的“接力贷”特征：
“接力贷”最早则诞生于2005年并风靡于多家大型商业银行，2010年限购令出台后，该产品因被质疑“钻限购的空子”而相继被叫停，2016年上海正式叫停“接力贷”，不过该产品仍未完全被“消灭”。
2019年杭州某银行甚至传出“接力贷”最长可贷到80岁的消息，不过随后该银行负责人回应称：“纯属误读。”
2021年，广州也明确叫停“接力贷”产品，而在去年4月，某股份行广州分行再度出现“接力贷”，不过“一日游”后就被叫停了。
不论是提高还款年龄上限还是“接力贷”其实并非南宁首创，早在2018年，工行就已将还款上限从70岁上调到75岁；
而去年11月，有记者向中国银行郑州某支行求证后发现，该行的还款上限也已经从70岁上调至75岁。
事情，就是这么一个事情，所有的信息来源以及相关市场证实，都可以说明这并不是空穴来风，而是正在发生的事情。
购房方面允许延长按揭年龄期限到80岁，不知银行有没有认真考量过，高龄按揭人的收入能覆盖房贷吗？
就业市场上，年龄似乎总是问题。可一到需要刺激楼市的时候，年龄又不是问题。
仿佛它成了薛定谔的猫，要说难以捉摸也不是事实，从南宁这条新闻的评论区可知，人们心知肚明，只是忍不住要讽刺，并在哄堂大笑中产生隐隐约约的共识。



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背景分析，本质挖掘：关于南宁楼市新政几个关键的解读讨论



需要注意的是，将房贷年龄期限延长到80岁并非首次出现。
比较有争议的，就是这次南宁的动向，有很明显的“接力贷”特征：
所谓接力贷，即以父母的购房资格买房，当父母的贷款年限或偿还贷款能力有限时，子女在作为共同借款人的同时为父母提供担保，双方共同承担还贷责任。
作为一种超出年龄限制的贷款业务，由于其存在变相规避房地产调控政策和住房信贷管理规定的可能性，上海早在2016年就叫停了接力贷；
2022年北京、广州等城市也曾先后落地接力贷，如2022年4月广州的部分银行开展了接力贷业务，仅一天时间就被紧急叫停。
但是南宁在2023年，依然拿出了这个东西，背后的原因，值得分析：
早在2021年，南宁楼市便开始步入下行通道。
国家统计局数据显示，自2021年7月开始，南宁二手房价格开始下跌，截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌18个月。
另据安居客数据，今年2月份以来南宁的二手房均价为10534 元/平方米，同比2022年同期下跌4.67%，较2021年7月的高点1.16万元/平方米下跌幅度则达到了9.48%，跌回2018年的水平。
在新房供求方面，南宁创下近年来新低。广西中原地产数据显示，2022年南宁市商品住宅供应351万平方米，同比减少59%；成交498万平方米，同比减少26%；成交均价为12500元/平方米，与上年基本持平。
不仅如此，南宁库存去化周期也比较高。据广西中原地产统计，截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月；其中去化周期最长的邕宁区则达到了25个月。
2023年，南宁楼市虽然有回暖迹象（根据南宁市住建局官网数据，今年1月21日-1月27日，南宁全市商品房网签成交套数同比增幅为415.79%，成交面积同比增长638.13%，回暖意味明显。），但是要说解决过去几年积存下来的市场压力，并不乐观。
本质并不复杂：还是在需求里找增量，在存量里面挖增长，只不过这次把少部分老年人的需求也挖掘出来了，50岁就不能撬动杠杆买房过好日子吗？当然能。
这个延长的政策合理吗？
之前为什么最大只能到70岁呢？因为中国人均寿命是73.5岁，银行把贷款年龄限制在70岁之内，其实是在控制风险底线。
这次延长到80岁，是不是意味着银行对风险底线的要求降低了呢？
恐怕是的，那么影响严重吗？
好像也不是特别严重，毕竟中国的人均寿命可能还会继续提升，极少部分老年人也存在改善需求，而房贷是最优质的资产，适当掺点水，也是权宜之计。
但是这种在风险红线试探的行为，不能不说解开了中国很多城市当下楼市的真实困境现实情况，南宁是省会级别的城市，那还有多少地级市，县级市，中小城市呢？
值得注意的是，南宁楼市新政几个关键的问题，需要进行一个解读：
第一，80岁的老人还能申请房贷吗？
不能。“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变。
举个例子，“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，意味着如果一位房贷申请者今年50岁，那么他/她最多可以申请30年的贷款。但如果房贷申请者超过70岁，则不能再申请贷款。也就是说，最极端情况下，70岁的老人，还可以贷款10年，当前，前提是银行愿意批贷。
第二，接力贷会助长炒房现象吗？
接力贷的确存在放大居民杠杆的效果，但也没必要妖魔化接力贷。一方面，因为手续相对复杂，而且征信会有记录，大多数接力贷购房者并非炒房客。另一方面，接力贷只是有个别地方、个别银行提供，而且审核很严。实际上，即便没有接力贷，对于绝大多数中国家庭来说，父母子女往往都是隐性的共同还款人。
另外，需要看到，当下楼市并不热，购房者也相对理性，根据家庭实际情况作出适合的选择就能避免一些风险。



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趋势研判：看清“存量中挖增长”的主线，后续或有更多的城市出现类似的动向？



据不完全统计，2023年开年以来，包括淮北、宜昌、济宁、绍兴、济南、丹东、亳州以及大连等多个城市上调了住房公积金贷款额度。
同时，多个城市延续实施购房补贴及优惠政策，包括济源、哈尔滨、南京、南昌、长沙、盐城以及徐州等地。1月12日，江苏省盐城市住房和城乡建设局发布通知，将利用春节返乡置业高峰期，推出一系列促进住房消费的措施。
此外，还有不少城市出台了优化限购政策、提高贷款比例、税费减免以及降低首套房贷款利率等措施，提振楼市。
整体看，各地因城施策主要围绕降利率、降首付两大方面持续发力。
实际上，南宁这次非官方的楼市新政出台，本质上也是试图“存量中挖增长”的因城施策行动。
后续理性预判：
一线城市房地产市场需求旺盛，调控以微调为主，如优化公积金提取、推广“带押过户”等；
二线城市政策优化力度不断增强，多采取渐进式放松模式，如长沙对多孩家庭及人才放松限购、济南放松三套置换及非本地户籍购房门槛；
而三四线城市行政限制性政策已基本全面放开。
挖存量，托房价，救市场，这条经济主线，或将成为2023年很多原本高度依赖土地财政的城市和地区，非常明确的行动主线。
但是这样的趋势，并不容易，卖地赚钱一时爽，现在还钱叠加缺乏增量，注定艰难。



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写在最后：

非常时期，如何结合自身的实际情况，把握确定性，指导合理行动？



上周，大家还在为65岁退休而抓狂，想象老了还要送快递、干保洁来维持生活，等待领取退休金。
没想到，几天不到，连房贷还款都延迟到80岁了。这意味着，未来很多人可能左手拿到退休金，右手就要还房贷了。
更悲催的是，有退休金的人还好，如果没有退休金的人，估计真的到了70岁，还要在外面继续打工还房贷。
真是活到老，还到老。
需要注意此次南宁该项政策出台的背景。
其一，随着人口老龄化加剧、人均寿命延长等，中年以及中老年群体购房现象也在增加，同时近年来改善性需求加速释放，中老年人也是其中的主要力量。
其二，近期延迟退休的政策被重点关注，由此，部分年龄大的群体也能拥有稳定的工作和收入保障，具备稳定还款能力，这也是银行的重要考量之一。
其三，根据国家统计局公布的70城房价指数，截至2022年12月，南宁新房价格已连续下跌6个月，二手房价格已连续下跌18个月。成交冷淡、价格下行的现状也在一定程度上促使南宁放松购房贷款政策。
考虑到这些因素，陈霄认为，放宽贷款年龄限制，利好了中年及中老年购房群体，释放了部分购房需求。
同时，父母也可以有机会与子女一同买房承担还贷压力，也间接减轻了部分年轻人置业的压力。
落到具体现实不同群体的头上，实际上对于这样的趋势变化，需要有一个理性客观的认知：
这种做法有利有弊，作为购房人，或者有意向的群体，建议要慎重选择。
一般来说，到了60岁、70岁以后，很多人基本上就没有了工作能力，只能靠子女养老或者社保等方式养老。
这个时候，老人的支付能力是相对不佳的，一方面可能会影响到自己老年的生活品质，继续背着房贷。
另一方面，相关风险可能会转移到子女身上，增加子女的经济压力。
虽说借用个别银行的一些产品，房贷最多可以还到80岁，但实际还款义务大多还落到老人的子女亲属身上。
多数情况下，50岁以上快要退休的人是很少会因为结婚等原因选择贷款买房的。
大多数人到这个年龄也有一定积蓄了，买首套房的比例是很低的。老人之所以申请贷款，大多还是为了孩子。
得，兜兜转转，又回到炒房套利，保值增值这套玩法上面来了。
那么，2023年，对于绝大多数普通城市来说，利用一切政策支持和条件去撬动贷款买房，是不是一个理性合理的投资方式？
这是一个好问题，留给大家自己去判断吧。
别忘了大前提：“房住不炒”。


以上，就是对南宁最新的楼市新政，进行的专题解读和讨论分析内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。



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