1月楼市考卷：成交低迷，难掩颓势

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中房网讯 （亚晨/文）尽管疫情管控松绑，但受市场需求及购买力不足，以及春节期间房企推盘积极性普遍不高等因素影响，1月份的房地产市场表现略显平淡，整体仍难挽颓势。

  克而瑞研究中心日前发布的报告显示，1月份重点30城成交同、环比均下降41%。供应方面缩量显著，以去库存为主。土地市场方面，截至1月27日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平方米，同比下降超过五成。成交总价为730亿元，更是自2016年以来首度跌破千亿元关口。

  百强房企销售低迷，企业格局分化加剧

  具体到企业方面，1月份TOP100房企实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%。

  其中，有近7成的百强房企单月业绩出现同比降低。单月业绩同比降幅大于50%的企业数量达28家，另有31家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

  值得注意的是，也有部分央、国企以及优质民企，如保利、华润、招商、华发、滨江、建发、越秀等企业，通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

  业绩的低迷，也导致销售门槛降幅显著。报告显示，1月份百强房企各梯队销售门槛较去年同期均有不同程度降低。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低5.8%至107.5亿元。TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛分别为26.8亿元和15.8亿元，同比降幅较高达52.2%和45.1%。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低45.7%至4.7亿元。

  克而瑞研究中心预计，短期内市场的供求和成交不会出现明显转暖迹象，整体销售将保持低位运行。目前的行业形势下，央、国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。

  品牌房企投资动作几乎“静止”

  企业拿地方面，1月投资基本暂缓，仅绿城、华润、建发等企业有少量拿地。

  从拿地金额TOP100来看，城投企业上榜数量近50家，拿地金额也占到50%。另外，拿地金额中有31%来自规模相对较小的本土民企。

  市场冷清与缺乏供应等因素叠加，导致一月投资不振，品牌房企投资表现几乎“静止”。一方面体现在门槛值上，一月末新增土储货值、投资金额和建面的百强门槛值分别为4.4亿元、0.9亿元和5.3万平方米，同比降幅超过五成。

  另一方面，体现在投资百强总量上。截至一月末，新增土储货值、投资金额和建面百强合计分别为1744亿元、527亿元和1661万平方米，同比降幅均超过三成以上。对比2021年1月更是下滑了60%-80%，行业整体投资持续大幅收缩。

  短期市场仍将震荡筑底，保交付依然是“主旋律”

  目前，市场信心与成交量并未在政策组合拳下发生逆转。市场整体表现略显平淡，企业业绩仍未止跌。短期市场仍将震荡筑底，等待更大力度的“刺激”政策出台。

  克而瑞研究中心认为，企业保交付、保现金流依然是“主旋律”，投资拿地将保持谨慎、收缩的态势。2023年首轮集中供地的表现决定了土地市场能否止跌回稳，为了进一步提振市场信心和提高预期，土拍政策仍会保持宽松，对于部分企业而言，首轮性价比高的优质地块也是补充货值的首选。

  另一方面，随着融资渠道逐渐恢复，企业整体融资环境或将有所改善。但房企在前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮，其中逾7成属于民营房企。

  由于2021年以来房企发债量长期小于到期量，因此房企偿债一直处于承压状态。且相对于央国企而言，民营房企更需注意谨慎应对。