受不了了！楼市周期新动向：老百姓也是有脾气的

sanasnoz

2023年，老百姓对楼市不再闻风而动了。

去年房地产上交的成绩单，一塌糊涂

先看楼市数据：
2022年，房地产销售面积、新开工面积和投资同比分别下降了24%、39%和10%。据说，这还不算“硬着陆”，呵呵。
再看土地数据：
2022年全年，全国卖地收入6.7万亿元，同比去年下降23%。不但整体“丢了”3万亿元。其中有四成是被城投买走的，实际上是地方自己买走了。
土地市场这么惨，是因为前100名的民营房企超过6成都“暴雷”了，没有公司去拿地了。

这样的数据，只能比比看谁的头皮更“硬”可以扛得更久了！扛是为了等，等什么？等老百姓入场“救市”，他们买房了，一切的结都打开了。
果不其然，熟悉的套路又来了，两个招：
一招是降低利率和首付：
首套房利率下限调整为“5年期LPR-20bps”，超过60个城市首套房首付比例降至20%；
此外，有40多个城市的二套利率降幅超过5年期LPR降幅，首付比率也有下降。
一招是松绑限制和降税：
近50个城市放松了限购，大多数接近或实质性全部取消限购；
超过100个城市发布购房补贴措施，20几个城市宣布降低契税。
要搁以前，这种力度的宽松，购房者早就汹涌而至、引爆楼市了，开发商数钱、地方眉开眼笑，大家的日子又红红火火地搞起来了。
但这次，一顿操作猛如虎，回头一看购房者都在原地杵。过去二三十年楼市运转的隐性默契被打破了，老百姓也是有脾气的！老百姓不满的情绪是逐步累积的。

第一件事可追溯到2021年“二手房指导价”

那时的楼市欣欣向荣，房价稳步向上，在焦虑情绪和逐利思维驱动下，很多人纷纷购房“上车”。但未曾想到，以深圳为代表的大城市纷纷推出了史无前例的“二手房指导价”，把房价“指导”成市场价的6、7成，一把彻底锁住房子的流通性，封死楼市的活力。
为了抑制房价就可以无所不用吗？东莞一位网友向住建局反映：2021年1月花600万买了松山湖一套住宅，现在二手房指导价只有300多万，老婆不能接受要离婚，希望住建局帮他把房子退回给原业主云云。



当时，很多人是把这个事当成笑话看的，但这件事对市场预期造成巨大的冲击：房价的涨跌可以完全脱离市场。是滴，以前也有各种限购限贷限售限价，但那些手段毕竟相对迂回，不会直接落到“指导”具体房价这个匪夷所思的地步。

第二个事是2022年的“保交楼”事件

当年7月，由于大量头部房企受困于“三条红线”，销售下行资金链断裂，导致市场上大量楼盘逾期交付。准业主们忍无可忍，在各地风起云涌地发起了“集体停贷”运动：房企资金困难跟购房者有什么关系，凭什么不按时交付呢？银行凭什么还要求他们每月准时上交“月供”？
这件事，对公信力造成极大的伤害。虽然《城市商品房预售管理办法》规定“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”。但在现实操作中，大多数由房地产建设主管部门通过直接管理或授权管理的方式，对监管账户设立、资金入账、使用审批等进行全程监管。
明确的规定白纸黑字地写着，为何还会发生这么大规模的地产项目逾期交付？交楼逾期之后业主们竟然发现投诉无门：开发商一句“没钱”打发，监管部门和银行相互推诿。总之不管楼盘交付不交付，房贷还是要还，不然征信会受到极大影响。有锅业主背！

第三个事是最近业主的“提前还贷潮”

增量房贷和存量房贷的巨大落差，再一次让业主深深地体会到“背锅侠”的滋味。
以惠州为例：2021年房贷利率最高达到6.5%，现在2023年2月的房贷利率猛降到3.9%。按照最高位利率买房和目前最低位的利率买房，月供相差1600元，30年利息相差58万。
稍微算一笔账，老业主一口老血喷在墙上。
发生这么多“扎心”的事，造成老百姓楼市预期产生了高度不确定性：
虽说楼市又回归“国民经济支柱产业”定位，但一旦楼市回暖，会不会又一次成为被抛弃的“夜壶”？各类无底线的措施劈头盖脸上来一顿收拾？
是否征收房产税？什么时候征收？所谓的暂停是停多久？现阶段响应号召，购买改善性住房的业主，未来会不会成为房地产税重点征收对象？
“背锅侠”不玩了，老百姓也是有脾气！