楼市真的复苏了？似乎回暖了，但不多！

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“市场回暖了！成交量暴涨！南京成交量涨幅超600%！”


近日，“楼市回暖、楼市复苏、南京市场回暖”的话题频频在中介们朋友圈和各大自媒体平台流传。


1、新房认购、成交数据回升；
2、售楼处的人气高了一些；
3、二手房市场不断有量价上涨的消息。

图源 朋友圈

但，现实情况真是如此吗？我们想说的是：冷静！楼市似乎回暖了，但不多！


1、复盘1月入市新房真实销售和去化数据后，我们发现同比去年1月，上市量锐减、成交量下滑、仅有3盘售罄（含基本售罄）、5成开盘卖了不到10套房；


2、当下南京新房库存虽然回归到了去年9月的水平，但依然保持高位，大多数楼盘仍然在去化前期房源，今年开年压力依然存在。


注：数据来源南京网上房地产，统计截止时间至2023年2月10日9:00，不排除数据正在上传的可能性。





2023开年有压力
半数楼盘去化不足10套


我们先来看一看整个1月的新房上市量。


据统计，整个1月仅有18次开盘，推出共1511套房，这一数据有多惨呢？2022年12月整月有42次开盘，推出的房源套数是4035套。


今年1月的上市量和前一个月相比，已经不能用“断崖式下跌”来形容了。看到这，或许有人会说，12月是年底不少房企要赶着冲全年任务，所以加速推盘导致1月份上市量暴跌也情有可原。


的确有这一部分的原因，但同比2022年1月的上市量，今年1月也是比较惨烈的。去年1月全市共计有26次开盘，推出3160套房源。推盘套数同比也是“腰斩”的状态了。


另外，从1月开盘项目的去化来看，表现也非常不理想。


18家楼盘中，有9家楼盘的去化不足10套，占总上市量的一半。这9家楼盘里更是有7家开盘至今0认购、0成交。其中，开盘时间最长的已经过去1个多月了，目前仍然是挂零的状态。

图源 南京网上房地产

传说中的“开门红”，从数据来看，显然还欠缺一些。





仅3盘基本售罄
热门改善盘推盘速度加快


当然，虽然“开门红”没打响，但还是有一些项目卖得不错的。18家楼盘中，也出现了3次售罄（含基本售罄）。


从售罄盘来看，3家售罄盘无一例外都是改善盘。分别是河西南的中北金基涵樾府、鼓楼滨江的金基皓樾和老山的金基九月森林。


当前的市场情况就是滞销盘推盘节奏一拖再拖，热销盘则加快了脚步。金基的两大新盘中北金基涵樾府和金基皓樾也是如此，两大项目1月中旬前夕才首开，很快就要在本月又加推了。


河西南的中北金基涵樾府将于本月下旬加推7、8号楼，共计104套房源，主力户型建筑面积约175㎡，项目前期销许均价约49917元/㎡，另有5500元/㎡的升级装修包可选，总价约900-1000万，需要首付8成。







鼓楼滨江的金基皓樾预计2月加推1、8号楼，共约96套房，主力户型建筑面积约122㎡，项目前期均价约42742元/㎡，另有5000元/㎡的升级装修包可选，需首付5成。该栋楼售完后，项目还剩最后一栋3号楼待加推，主力户型建筑面积约122、143㎡。


122㎡户型三房两厅两卫：



建面约143㎡四房两厅两卫：





从板块来看，热门改善板块数量也在减少，目前也只剩河西还在苦苦支撑了。像大校场、老城东也越来越难卖了。





真的复苏了吗？
复苏了，但不多！


有关于南京楼市复苏虽然频频传来，尤其是春节后，这种气氛渲染得更加热烈。那么，南京楼市真的复苏了吗？我们可以通过一些数据来了解一下情况。


根据南京网上房地产数据显示，截止2023年1月31日22:00，2023年南京1月份楼市共计认购新建商品房住宅2756套，成交3420套。日均（不含7天春节假期）认购115套，日均成交143套。







这一数据和去年12月认购量6252套，成交量4757套相比，总认购量下跌56%，总成交量下跌28%。和12月的日均认购202套，日均成交153套相比，也依然是下跌的状态。


同比2022年1月的总认购3608套，总成交8507套，认购量下滑24%，成交量下滑60%。


所以无论是和上一个月相比，还是和去年同期相比，今年1月的认购和成交数据并没有上涨。


由于2023年的春节过得比较早，整个1月有一个7天的春节假期，因为放假的缘故，有很多数据延迟上传，这也就造成了春节后至今，南京新房数据还是比较可观的原因。甚至在2月1日，南京的新房成交数据接近了300套。


加上春节过后，领销许的项目较少，新房库存也降到了7.5万套。据了解，这一数据已经回归到了去年9月份时期。









综合来看，南京的新房市场似乎是有复苏，但复苏的不多，并且眼前的复苏也是有原因的。2022年春节后也出现过类似的情况，2月春节过后，有好几天的新房成交套数都达到了3、400套。


至于置业顾问和中介表示的售楼处的火热场景，也有小道消息称：现场的人气是被拉去排队假装买的房，3个小时给了500元。但该消息目前真假存疑。

图源 抖音

那么，今年这股“复苏潮”能维持多久？我们不妨等待一下。


不过二手房市场确实有所回升，根据我爱我家南京研究院数据显示，2023年1月份，南京二手房成交6674套，与2022年12月的成交量5042套相比，上涨了32%，与2022年1月的成交量6251套相比，也微涨7%。

图源 我爱我家南京研究院

从去年年底开始，刺激楼市的政策便接二连三，目前南京的首套房利率最低更是仅有4.1%，再加上一系列政策，似乎确实带动了一部分人的买房热情。


面对着即将到来的三四月，今年还会出现“金三银四”的场景吗？我们真的能等到楼市小阳春吗？大家不妨大胆猜测一下吧。


在此，我们也提醒各位购房者，警惕置业顾问和中介的贩卖焦虑，买房从自己的实际居住角度出发，切勿盲目跟从市场言论风向进行出手，多关注产品本身。