西安楼市开春破冰，救市还会来吗？

arrarpetahack

最近的西安市场值得密切关注，反转来得有些出乎意料。
近期无论是购房者、开发商，还是自己的亲身感受，开春后的西安楼市明显热度有所上升。
值得一提的是，今年主旋律仍是救市，市场若持续好转，西安楼市是否还有政策调整的必要？

壹丨二手房的破冰之旅

上周，西安住建公布了2023年1月二手房成交情况：
数据显示，1月西安二手房网签备案面积71.37万㎡，环比增长35.99%；其中，住宅网签备案面积51.10万㎡（5148套），环比增长3.42%。
再结合到2月，粉丝提供的个案情况，西安二手房尚未全盘修正，但部分区域、楼盘的带看量、成交价已经抬头！
分享两则近来收到的粉丝案例：



第一个，此前鲜有带看的老破大，开春后明显带看量大增。尽管价格还没恢复至两年前的高点，但带看量激增，说明这套房源的流通性预期向好。
第二个，强区域强学区房源/改善房源吹响前哨，成交价上扬。昨天文章《狂飙！这几年西安的“溢价王”小区～》提到了高新丈八板块的万科翡翠国宾一个月跳涨20万，今天就看到了金地中心风华洋房被积极询价，年前出价420万，现在出价已经到了440万，同样是20万的跳涨。
一个月不到的时间，意向金跳涨20万，这大抵是很多人一年的收入了，貌似除了优质房产，很少有投资渠道能在短期内实现这番受益。

贰丨二手房与新房的奇妙联动

按这个势头下去，2023年2月的二手房成交数据还会继续增长。实地也聊了不少门店中介，剔除一些主观观点，我们认为当前西安楼市二手房成交量恢复的原因有二：
第一，购房需求在二月集中释放。2022年1月，当时的西安全城封闭，随即迎来了春节，当年二月末至三月，新房市场迎来“小爆发”，供应量、成交量好好双转，今年的逻辑大致相同。
2022年12月的全面放开，很多人被迫“中招”，行动不便；2023年1月，又有元旦小长假，又有春节假期，“阳康”之后，大伙又扎堆旅游逛街，压根想不起来售楼部的门朝哪开。
现在收假又该收心了，去年没做的事得在今年想办法了了，所以出现积压购房需求的释放不必意外。



第二，去年“1119政策”开始发力，我们之前说过这一政策最给力的当属“首套二手住宅不再限购”，无需落户+社保，看好房子直接网签过户。
当一个城市房价趋高时，很多家庭想要改善，前提是得先置换，即卖掉老房子，才能买入新房。
西安就面临着这样的“楼市堵点”，想要新房市场好，那就必须得有二手房市场的正常流通，有流通才有置业新房的筹码。
今早还去了一趟高新CID，工作日一大早便有购房者不断到访售楼部，跟负责人浅聊了一下，开年后的到访量是节前的三倍，购房者们的观望情绪还在，但肯出来看房，心态已经发生变化。

叁丨西安救市的另一种思路

当下楼市的好转，其实是与救市政策是相矛盾的，何况西安这轮表现“异于常人”，从2017年开始，每年房价的绝对值都在上涨。
但在全国皆救市的主旋律下，西安目前的一些现行政策已经不合时宜了，需要去解绑，而且政策可以说快于市场也可以说慢于市场，想想过去的楼市周期，哪个不是房价涨了才开始加码调控，房价跌了才开始松绑。
满足今年高层喊出的“鼓励刚性、改善的住房需求”，西安还有三张牌可以打：
第一，对于新房首套、二套房认定的资格过于严苛，不合时宜！
西安目前新房限购政策要求，落户需满一年方具备首套资格，落户满三年才能买第二套房，这一政策哪怕是放在一年前，还与全国基本持平，但过去一年全国二线城市的限购松绑，以福州、天津、郑州、合肥为代表的城市，不再对落户时间有所限制，落户即享首套房票，落户一年/两年可以买第二套。
同能级的二线城市已经没有这一限制了，西安除了对首套二手房“不限购”，也应对首套、二套新房予以宽松。
第二，二套房首付比例及利率过高，不合时宜！
目前西安能做到首付三成的二套房首付比例，前提是首套房贷款得结清，而且还得看银行脸色，主流二套房首付比例还是4/6/7成，利率在4.9%上下。
这就有点没意思了，西安并不是投机属性很强的城市，大部分人买房多数是刚性自住，或改善自住，二套房首付利率居高不下，真正难的是改善。
目前除了一线城市，重点二线，如成都、杭州、厦门、南京、武汉等基本上二套首付在去年全线下调。
类比全国，西安除了首付高，利率更是没啥优势。目前全国首套破四、二套4.5-4.6%的城市越来越多，唯独西安姿态高，首套4.1%，二套4.9%，本来马上可以“自主利率定价”了，最新一期70城数据却“主动”放弃了这一权利。
第三，限购范围应动态化管理！
在去年的调控中，南京和武汉，包括成都对于限购的把控值得西安学习。这三座城市根据当地各区域实际的供应量，对限购政策进行调控，如果某区域当年的新房供应过于集中，就对这一区域定向放宽限购，这一点对于西安太有启发了！
大家都知道，近年来西安限购区内的土拍、新房供应皆围绕港务区、高新三期进行，两个区域新房内卷严重，如今年高新三期同期在售的楼盘有望超过15个，认可CID、软新的人再多，短期内也消化不了这么庞大的供应。
或许西安可以考虑从区域/环线分布来考虑政策调整，比如绕城或城市三环外，或某指定的区域放松/取消限购，动态化根据供应量来调整限购政策。
从另一个角度看，动作慢反应慢，也有可能成为优势。西安相比一众二线城市，握有新房市场调控的“三张底牌”，第一，是对落户时间的限制；第二是对金融信贷的限制；第三是对限购范围的限制。
一旦市场吃完了这波需求扎堆释放的红利，西安还有充足的政策调整空间助力楼市平稳。