从武汉、青岛的楼市“开年大戏”，看出一场危机正悄悄降临

arrarpetahack

“你做出了除降价外的所有措施，我做出了除购买以外的所有支持。”
这句话能完美诠释当下楼市的现状：各地为了楼市复苏可谓绞尽脑汁，使出了所有自认为慷慨的刺激手段，信心满满，结果却事与愿违，购房者根本不买账。
在铁锤看来，“不买账”并不是单纯的某一种原因，而是多种原因合力的结果。
比如疫情三年，很多家庭收入减少，主动缩衣节食，不敢消费；比如预售监管不力，没人挨板子的烂尾楼产生的负面影响；比如不断下调的房价预期，早就浇灭了很多人心中那点微弱的购房欲望；比如房价太高，但现实是6亿人月收入不超过1000元，想当“房奴”而不得等。



如果大家都不积极买房，可不仅仅是“饿死”开发商这么简单。在之前的文章中，我们就抽丝剥茧分析过，相对于开发商、银行这些既得利益者而言，其实房地产熄火，受牵连最大的是地方政府。
2022年，我国有22个省市财政自给率不足60%，虽然有中央的财政转移支付，但总体来说，还是有很多城市财政入不敷出。财政部的数据显示，2022年，地方赤字达到59315亿。而赤字高企不下的根本原因之一就是“土地出让收入下滑严重”。
直白点说，一个城市的建设、基层的三保支出，很大程度上都要靠卖地。楼市热不起来，卖地收入锐减，给地方财政带来的压力是显而易见的。
当然，我这么说，有人可能不喜欢听，有故意卖惨嫌疑，搞得房地产跟“困难行业”一样。



说来大家可能不信，2023年还真的有城市把自己的房地产列入了“困难行业”，这个城市就是中部第一城武汉。2月6日，武汉发布16条稳经济措施，其中第三大条是“支持困难行业发展”，第一小条就是“促进房地产市场平稳健康发展”。
同样被归进去的还有交通物流、旅游、体育以及会展等行业，但房地产摆在了第一位，规模也不是一个层面，显得特别扎眼。
我愿称之为武汉楼市的“开年大戏”。
武汉把房地产列为“困难行业”，网络舆论一片哗然。在民众的印象中，房地产可是躺赚的生意，尤其像武汉这样的中部省会城市，房地产每年对GDP的直接、间接贡献在20%以上，养肥了一大批房企，何以竟沦落成为“困难行业”？
武汉是在“卖惨博同情”吗？
当然不是。真实全面了解武汉的情况后，不难发现，武汉这个中部第一城，其实也是徒有虚表，和全国绝大多数城市崛起的模式并无二致，都是走的不断吹大房地产泡沫，透支未来的道路。
武汉的房地产比很多人想象的要难：
1、销售：2022年武汉新建商品住房共计成交11.63万套、1316.5万平方米，同比分别下滑42%和43%，是近8年来成交量最少的一年；
2、土地：全年土地成交金额约822亿元，同比减少约47%，排名跌出全国前十。值得一提的是，2022年武汉出让土地中，有近6成被地方城投收入囊中。
3、库存：不低于18万套，因为数据只公布到2022年10月份。
4、价格：统计局数据显示，武汉新房价格已连续下跌11个月，二手房价格已跌回4年前。2月7日，每日经济新闻报道武汉楼市时给出的结论是：武汉楼市，现在“不降价根本卖不动”、“不少前期拿高价地的项目都在亏本销售”。



5、问题楼盘：全国第一，保交楼压力可见一斑。克而瑞有一项数据，武汉在全国32个重点监测城市中，问题楼盘套数、面积都排第一。毫不夸张的说，武汉现在遍地是烂尾楼。
终上所述，在商品房销售、土地、库存、房价、问题楼盘等5个方面，武汉楼市都差到极致了。此情此景，武汉又怎能不急？
说完武汉，再说2023年同样演出“开年大戏”的青岛——与武汉卖惨不同的是，青岛是共有产权房出问题：青岛城阳区某项目，有48套共有产权房因国资公司没有付款（房款缺口共计2571万元）而导致购房者无法如期收房，业主将问题投诉到区长信箱，经过媒体报道，互联网传播发酵，引起重视，后续城投道歉、火速付款，此事算是告一段落。






有人说，这件事没什么大不了，最后圆满解决了，“城投信仰”也没崩塌。但在铁锤看来，并非如此，青岛城阳区共有产权房事件，之所以能和武汉相提并论，被称为2023年楼市“开年大戏”，自然有其道理。
为什么这么说？因为青岛城阳区可不只是区区48套共有产权房的问题，根据青岛住建局公布的数据，青岛城阳区2020年卖出共有产权房11000多套，2021年在售项目有52个，另外，城阳区2022年3月31日才暂停人才共有产权住房政策。
直白点说，2022、2023年是青岛城阳区共产房集中交付的年份，这其中有多少会出问题我们不得而知。不过，从网上的相关投诉信息来看，问题远比想象中严重。在青岛市城阳区政府门户网站中，以“共有产权 不打款”作为关联词搜索，近三年的相关结果多达1397个。
青岛城阳区共产房出问题，其实早就有迹可循，城阳区的财政压力，早就暴露出了隐忧——公开数据显示，2021年城阳区市政全年营收13.26亿元，净利润5880.38万元；2022年上半年，总营收9.21亿元，净利润却仅有571.31万元。半年间，负债已从84.39亿元攀升到了110.88亿元。此外，据城阳区政府披露，2022年1-10月，城阳区还要支出财政总计285.9亿元。
那么城阳区2020年10月份-2022年3月份所建的共产房，需要多少资金支持呢？我们来算一笔账：青岛城阳区的共产房是按照购房者与区属国资公司的产权比例为7：3设置，也就是30%需要城投公司缴纳，我们按照11000套房计算，光2020年，城阳区就需要交58亿的房款，2020-2022三年需要缴纳的房款可能不低于70亿。
另外，穿透资金和公开信息来看，2022年底，青岛城阳的8个城投平台，有息债务合计489.07亿。
综上所述，城阳区的财政压力之大，可想而知。



事实上，武汉、青岛并不是少数案例。从两个数据可以窥探：1、2022年商品房销售额13.33万亿，同比下降26.7%，蒸发了近5万亿；2、2022年卖地收入减少2万亿，和土地相关的税费全部负增长。不细说大家也能明白其中的道理，地方的财政压力很大。
所以铁锤才在文章的标题说，从武汉“房地产困难”、青岛共产房事件这两大楼市“开年大戏”，可以看出一场危机正悄悄降临，这个危机就是，前些年靠着房地产狂飙猛涨，欠下的债、透支的未来、埋下的雷，开始反噬了。
铁锤并非危言耸听，只是基于真实数据给出的理性分析罢了。需要说明的是，我所提到的这场危机的“反噬”，并不意味着最后会出现很多人想象的最恶劣的结局，比如爆雷、崩盘等。有人乐此不疲，但铁锤觉得，这对谁都不好，尤其是像武汉问题楼盘有近7万套、青岛城阳共产房有1.3万套，这背后涉及的可是数万普通家庭。
个人觉得，武汉、青岛房地产暴露出的“困难”问题，其实算是好事，这势必会倒逼地方政府警醒，尤其是青岛城阳区人才共产房出现的问题，不仅影响政府公信力，还对城投信仰发起挑战，所以地方一定会妥善处理。



2023年以及未来的这几年，对于很多城市来说，挑战都不小，所以地方为了解决自身的债务窟窿问题，大概率会在以下几个方面作出努力：
第一，精兵简政，裁撤冗余人员，减少地方非必要开支，过苦日子。这点有城市已经先行一步了，比如今年初，黑龙江伊春、齐齐哈尔两市推动的“撤街设镇”反向操作，本质上就是压缩机构，减少或分流财政供养人员。另外还有山西河曲，将36个党政机关精简为22个。



第二，大力推动楼市复苏。问题的根源在房地产，也都知道继续走老路不可取，但对土地财政、对房地产的过度依赖，导致很多城市，没有更好的选择。换言之，2023年对房地产的刺激力度会进一步加大。债务不会凭空消失，只会转移。
第三，扩大负债。以青岛城阳区为例，网友是在2022年12月14日投诉共产房问题的，随后在2022年12月22日，青岛城阳共有产权人才住房8.8亿元的ABS债券就被受理了，这当然不是巧合。当然，一味地扩大债务肯定是不可取的，后续可能会有更多的城市走遵义道桥的路子，地方城投的债务，可以拉长还款年限，降低贷款利率，用通胀化解于无形。