大力推动现房销售！楼市，一场变局正在到来

前程无忧

#2月财经新势力#
作者：子非鱼

01 | 大力推动现房销售

关于现房销售，去年年中发生楼市风波后，民间就展开了强烈的讨论，支持者甚众。毕竟，现房销售，购房者是最大的受益者。
但这种强烈的呼声，在去年那种局面之下，注定得不到回声，本以为和以往一样，就那样不了了之了。
但最近一段时间不少城市的举动和2月8日国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文，让民众看到了大规模现房销售的可能性。



在这篇文章中，经济日报记者提出：
1、主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。
2、当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。
3、我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。
4、现房销售有利于保护消费者权益。
四条之中，第二、第三、第四条都一针见血，说到了根本。至于第一条中说到的主管部门明确提及，说的便是住建部。
住建部在不久前召开的重要会议上提到，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
02 | 预售制的功过是非

对于现房销售，本号在去年就多次分析过，观点非常明确：
在当前的楼市环境下，尽管无法全盘推广现房销售，但必须：1、优化预售制模式；2、大力提升现房销售比例。
预售制是内地从香港引进的房产销售模式，当时内地正进入改革开放的关键时期，内地开启了浩浩荡荡的城市化，几亿农民进城工作生活。
预售制的快周转，加快了开发商的房屋建设速度，满足了那个时代房屋的供应，一定程度上，还起到了平抑房价的功效。
但过程中产生的诸多弊端，也在一步步积累。比如粗制滥造、携款而逃、项目烂尾无法交付等。当时由于利仍大于弊，也就只能睁一只眼闭一只眼，直到去年，这种弊端全盘爆发，才让现房销售变得特别迫切。
去年爆发的楼市风波，大家都应该清楚，当时本号也撰稿了，但由于话题的敏感性，很快就被删了。简单来说，就是因为诸多项目停摆之后，购房者自主发起的断供行为，随着后来越来越多的购房者效仿，酿成了一种无法收拾的局面，最终在舆论进行了限制。
造成楼市风波，预售制自然难辞其咎，但预售制本身也很冤，这个锅不能完全让他背。
上面已经说到，预售制是内地从香港引进。但香港从未出现过烂尾楼现象，难道是橘生淮南则为橘，橘生淮北则为枳？当然不是。
主要是因为，当初引进的时候，只学了皮毛，没学精髓。香港在推行卖楼花的基础上，为保障购房者的权益，还建立了“悔约退房机制”，也就是说，一旦购房者权益受损，是可以悔约退房。有了这个保障权益，香港的开发商不敢乱来，这是香港没有烂尾楼的根本原因。
国外也有预售制，但在预售的同时，国外也都建立了相当完善的保障机制。
如按工程进度支付首付款，而且支付款项一律打入监管账户，比如英国，购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付，且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。



在内地，虽然也有处罚机制和违约机制，处罚机制和违约机制仍不够完善，一旦遇到问题楼盘，后期业主维权之路不但辛酸，而且征途漫漫，费时费力。
更为关键的是，银行无论你有没有收到房子，都追着你要还贷款，普通民众根本耗不起。
所以，在人口已经转向的当下，但城市化逐渐走向顶部的背景下，住房销售制度完善和优化，显得特别重要。
当然，优化和完善也结合环境。很多人觉得，应该全面取缔预售制，全面推广现象销售。
说实话，这在2016至2019年这段时间内，楼市火热开发商呼风唤雨、不差钱的时候，可以。但现在做不到。
当时是推广现房销售最好的契机，然而现在房企普遍都缺钱，若没有去年年底连续射出的三支箭，很多大房企都扛不过2022年。
现房销售的本质，就是让房企降杠杆，而降杠杆的底气，则是自身财大气粗，看看如今的房企，有哪个能直起身板来？
这种背景下，如果全面开启现房销售，会成为压垮大多数房企的最后一根稻草，到时候停摆的项目会更多，会有更多的人无法收到房子。
所以，这种方法不可取。
03 | 逐步扩大，主动优化

最好的方式是逐步扩大现房销售，并主动优化预售制度。在暂时无法完全执行现房销售的背景下，优化预售制度显得更为重要。
第一，逐步扩大现房销售。
正如经济日报所说，我国商品房总体短缺的时代已基本结束，而且人口已经转向，现房销售现在扩大，正当时。
考虑到当下的楼市环境和经济环境，本号在之前的文章中就提出过建议：
可以选择一批有实力的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波等城市，和有担当的国资房企率先试点。分步执行，然后再逐步推广。
去年至今，有不少城市拿出了部分地块来试点，比如北京、合肥、福州、杭州、济南、西安、杭州，但都不成比例。
最近河南要求郑州、开封展开试点，四川、山东也发布文件强调有条件的地方，探索现房销售，这些举措也都不具备振聋发聩的效果。
要想起到带动效果，必须派遣实力派城市和实力派国资房企一起，将阵仗搞大。
第二，优化完善预售制度。
预售制为主导向现房销售主导的过程必然不会短，因此预售制完善显得非常重要。
预售制在香港没有出现烂尾楼，在内地却频频出现，主要是因为香港建立了为消费者保驾护航的悔约机制和完善的法律保障体系。
内地必须加快跟进。跟进之外，必须加大法律系统的执行力。如此，才能给预售制的继续执行，增加底气。才可以避免去年的楼市风波再次重现。