重磅！“55条新政”提振信心，苏州楼市复苏已在路上

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图源：中房报图库
中房报记者 苗野 北京报道
55条，12个方面，紧随“江苏省1号文”，苏州市于1月31日凌晨对外发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，市场宣称，苏州“55条新政”是拿出“真金白银”帮企业轻装上阵。
从政策端来看，抢抓经济，提振信心是发展大方向，尤其是对房地产市场的利好不断释放。从给补贴、降利率、调公积金促进住房消费；保融资、保交楼、推进房屋征收货币化安置等多方面支持房地产市场平稳健康发展。
在多位市场人士看来，苏州“55条新政”含金量十足，针对房地产市场供需两端发力，将直接利好苏州楼市。提振信心是政策的精髓所在，但在大部分城市经济环境及房价预期较弱的背景下，市场修复需要更长时间。
此前1月16日，江苏省政府发布的2023年1号文也从换购住房个人所得税、公积金贷款政策、动迁安置补偿、商品房价格备案等多角度落实住房需求提振的支持。
从中央到地方相继发布的稳经济发展相关措施中，都把稳定房地产投资、提振住房消费纳入新一年的经济发展框架中，同时也为今年的房地产政策进行定调。
苏州市发改委相关负责人介绍，针对苏州实际情况，加大政策支持力度，期望通过“加帮扶、减负担、促改革、通堵点”，不断激发市场主体活力，支持和鼓励企业“大胆干”，努力在全省率先实现经济运行全面好转。
苏州“55条新政”在房地产方面明确提到，实施差别化住房信贷政策，大力支持刚性和改善性购房需求；支持房地产业合理融资需求，全力以赴保交楼；优化调整商品房预售资金监管政策，促进房地产企业加快资金回笼；调整公积金贷款政策，加快推进房屋征收搬迁货币化安置；支持住房改善消费，开展苏州“云上房展”，线上线下联动促进住房消费；加快建设一批高质量人才公寓，2023年新增青年人才公寓2万套等。
“从表述上看，支持楼市的政策力度越来越大，供给侧房企融资环境逐渐偏松，需求侧支持刚需改善的住房消费政策也在落地，有利于增强市场信心。”某市场人士说。
“相当于官宣力挺楼市，接下来就看如何进一步优化和执行了。”某房企沪苏区域相关人员告诉记者，2022年苏州楼市政策工具箱应出尽出，四限政策全方位宽松，但市场表现未达预期。多数房企融资难的基本面尚未改变，目前公司首要任务还是加大项目去库存力度，加快销售回笼资金。
苏州“55条新政”热议的背后是市场、企业对苏州楼市整体好转的期盼。
据克而瑞苏州房产测评统计，2022年1月-12月，苏州市区商品住宅的供应面积为511.33万平方米，同比减少44.13%；成交面积约733.83万平方米，同比减少20.07%；新房均价26010元/平方米，和2021年持平。
除新房市场表现低迷外，二手房市场信心同样不足。2022年苏州二手房共成交51317套，创历史新低，同比减少18%。
克而瑞集团苏常区域总经理戈文问表示，2022年苏州供求量均是历史低位，全年推盘量大打折扣，供应1.4万套，去化率47%。从市场结构来看，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大部分去化都超过5成，其他板块基本全线低迷，去化艰难。
从去年全年苏州新房市场走出的“倒U形”趋势来看，区域板块分化表现在园区核心和狮山头部价值板块的高品质楼盘逢开即罄，非核心板块的楼盘只能够靠打折优惠来以价换量。在2022年度苏州市区的楼盘销售榜单中，园区湖东、奥体、新区狮山、高铁新城、平江新城、科技城等头部价值板块的高端改善楼盘仍旧领跑市区。在短期库存方面，市区可售面积约730.99万平方米，去化周期10.6个月。
同策研究院研究总监宋红卫预计，今年上半年苏州楼市仍将延续下行趋势，去化压力较大，7-8月份市场或会触底，进而在四季度会有回暖的迹象。
戈文问对苏州楼市的复苏回暖持有坚定的信心。他认为，虽然2022年苏州楼市供应量同比下跌四成，成交量也是近十年新低，但在长三角相近能级城市中，苏州2022年的成交量跌幅是最低的，这很好体现出苏州楼市的韧性。
“2023年，随着疫情管控全面放松，叠加苏州楼市持续宽松的政策环境，之前市场上被延迟的购房需求将会陆续释放。园区湖东、奥体、狮山核心及四大新城等头部及次核心板块的高品质项目入市，也会在很大程度上提升市场信心，并推动成交量稳重上扬。”戈文问认为。
2月1日，苏州公布了2022年苏州市经济运行情况：去年全市地区生产总值23958.3亿元，按可比价格计算比上年增长2%。全年完成规模以上工业总产值43642.7亿元，比上年增长4.1%，两个数据皆稳居全国最前列。
前述某房企内部人士认为，苏州经济稳中有进的发展韧性和创新活力一直都在，这样的基本面决定苏州房产价值值得长期看好。在政策刺激下，期待市场信心得到进一步提振，也希望对房企的宽松措施落到实处。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，在住房需求旺盛的一二线城市，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现。从全国来看，预计整体市场最早将于二季度企稳。