成交下滑，业主仍撤盘、反价，深圳楼市会再现“小阳春”吗？

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江小亭/发自深圳
1月份数据已出炉，毫无意外继续延续下滑趋势。
据深圳市住建局公布数据，新房方面，2023年1月份全市新建商品房成交为28.34万平方米（2097套），同比下跌44.95%；其中新建商品住宅成交16.05万平方米（1628套），同比下跌达58.89%；
二手房方面则相对乐观，过去1月份全市共成交17.34万平方米（1740套），同比仅微降0.36%；其中住宅成交13.16万平方米（1391套），同比减少0.33%。
由于1月正值农历春节，叠加今年为疫情防控放松后首个春节假期，返乡需求大量释放，数据下行为预期之内。
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降幅空间缩小，出现回温迹象
因新房成交受供应数量及阶段入市新盘热度等影响，一直以来，二手房更是被看做楼市风向标。而从深圳二手房成交走势以及一线从业人员给到的反馈来看，回温迹象似乎正在缓慢显现。



数据方面，过去的1月虽二手住宅成交再次跌回2000套以下水平，为近十个月最低，但对比2022年春节所在2月份的872套成交，数量上有一定起色，不过与2021年春节的超4000套仍差距悬殊。
此外，一份贝壳50城二手房带看量的数据也验证着楼市氛围正在好转迹象。
据数据显示，深圳市场春节期间带看量同比去年同期出现明显上升，达到86%。体现于成交虽最终出手的不多，观望情绪仍浓厚，但正如宝安片区一位中介在微信上所表示的，“购房者愿意出门看房，本身就是个好信号，足以见得市场需求仍在，部分人可能已经意识到市场底到了。”
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看房人数增多，反价、撤盘频现
心态变化的并不仅是购房者，据多位中介及业主反映，部分业主自身的心态也迎来调整，包括出现反价及撤盘现象。
龙华上塘片区一位业主由于近月来一直试图出手手上一套住宅，对于二手房市场关注较为密切，据其表示，就上塘片区，包括鸿荣源·尚峻、中海锦城等标杆小区便出现了明显的业主加价现象。
“去年11月12月的时候，很多房源都已经低到指导价出售，就比如那个中海锦城，之前高的时候卖出过9.6万元/平方米，然后去年12月有几套直接是以7.14万元/平方米指导价出的。后面到了一月份，尤其是春节前一周，很多业主就开始撤盘和反价了，尚峻之前最低570万元有成交，撤回来后有些已涨到630万元甚至650万元放盘。”
据该位业主表示，大家反价主要因为过年前一周整个市场上看盘的人相较之前反而多了些，使得业主们对预期更加看好。
据悉，不仅是普通住宅，部分豪宅项目除了本身具有较强的抗跌性外，面对预期向好，也出现业主的大幅度加价。
如网红盘华润城，据项目一位业主表示，约150平方米的大户型过去最低总价已经降到了2200万元+，但目前该面积段最便宜的楼层都已经回升至2400万元+，普遍放盘价则在2600万元。“我是去年8月份买的，买完就后悔了，想着肯定要跌到2100万元了。”这一波行情回升似乎并不在该位业主预料之中。
“这一类卖家一般是不太着急，真正着急的去年已经降价急售了。”对于部分区域开始出现的价格回升现象，位于宝安片区的该位中介提到。
而官方层面释放的信号，或还在激起买家的看房热情与业主们对接下来预期的信心。
在1月29日深圳市高质量发展大会上，深圳市住房和建设局党组书记、局长徐松明便提到要采取更大力度精准支持刚性和改善型住房需求，提升市场信心，促进房地产恢复性增长。由于深圳先行示范城市的地位，这样有关支持房地产行业的积极表态并不常见。
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笋盘减少，挂牌价止跌
目前来看，业主加价、撤盘仍是小范围内动作。在这个过程中，仍有多观点认为，市场预期尚不明朗情况下，加价无异于等于宣布不准备出售。尤其是过去投资风气较为盛行板块，很多投资客为高杠杠进场，面临较大压力，有出售意向的一般不会轻易加价。
但从反馈的实际成交来看，并不乏有购房者已在抢先进场。以上述上塘片区的鸿荣源·尚峻为例，不同于去年11月底最低的570万元指导价成交，春节前已有房源以近600万元成交，近期也有超过600万元总价的成交案例。
当楼层相对较好，加价幅度在可接受预期内，部分买家仍会选择出手，由于价格接受空间有限，整体成交价格仅是缓慢回升。
乐有家研究中心监测的业主挂牌价变动亦可见规律。据数据显示，全市整体挂牌价依旧以下跌为主，不过平均挂牌价环比已开始止跌持平，部分区域挂牌均价出现上涨，尤其以南山覆盖的上涨范围最大，仅蛇口、南山中心区、大冲二手住宅挂牌价出现了小幅下跌。



另外，新房市场也传来好消息。
1月30日，位于下沙的中洲湾·迎海正式开盘，据开发商公布数据，项目开盘当天实现去化约160套，收金28亿元。作为春节后深圳首个入市新盘，中洲湾·迎海的去化成绩无疑给今年的新房市场开了一个好头。
同样，值得一提的是，相对热度的背后亦是开发商让利的持续。
以中洲湾·迎海为例，开盘当天的折扣低至92折，同时对于全款买家，还可以额外再减2个点，即最低9折可拿下，折后单价6.6万元/平方米起。彼时距离项目仅数百米的万科金域蓝湾二手房参考价为8.3万元/平方米。
换句话说，无论新房还是二手房，当下市场，价格是否有优势仍是关键。
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还需更多好消息
虽个别项目及板块出现了回暖，楼市相关下行态势也有止步趋势，但对于整体市场而言，由于楼市低迷运行较久，缺少有效刺激手段背景下，要实现全面复苏，似乎并不容易。
随着开年后高层会议的暖风频吹，以及多城利率的再次下调，有关提振动作的出台也再次成为深圳楼市关注的焦点。
要知道过去的2022年，深圳地区生产总值为32387.68亿元，实现GDP增速3.3%，经济发展展现韧性；而2023年全市的GDP增速目标为6%，意味着今年的经济任务更加艰巨。
在这个过程中，作为国民经济支柱产业的房地产，无疑将扮演起重要角色。
而对于当前的局部回暖，或正如广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所提到的“对于热点区域、中心区或学位房，不排除触底探底后出险反弹。但这只是微观的局部，不代表整体趋势。”
对于深圳楼市而言，还需要更多的好消息。