全面放开后，曾经的楼市四小龙房价怎么样了？

前程无忧

刚刚结束的春节假期，全国各地出现了不少消费热点：购物广场又排起了长龙；电影院坐满了观众，上座率近80%；旅游景点堵满了游客，半小时挪动不了一步。
好消息是：消费复苏了，经济增长将重归正轨。
坏消息是：越来越多的人在讨论“伴随着经济复苏，房价会不会迎来新一轮的暴涨”？
社会产生这样的预期并不奇怪。毕竟，在很长一段时间内，房价是我国经济增长的“晴雨表”，宏观经济的高增长，总是伴随着房价的上涨。



上一次全国房价暴涨在2016年，距今已有7年时间。上轮涨价潮的看点不在“北上广深”为代表的一线城市，而在南京、厦门、合肥、苏州，四座二线城市上。
短短一年时间，这四座城市房价的涨幅高达44%-114%之间，远高于北上广深的20%。不但震惊了全国，还引起了德国、日本媒体的关注。
从此，南京、厦门、合肥、苏州，被海外媒体尊称为中国楼市“四小龙”。
“四小龙”的高房价是典型的资本炒作案例，如果我们搞清了“四小龙”房价暴涨的来龙去脉，对判断今年楼价是否会暴涨，将很有帮助。
一、房价暴涨的大气候

从宏观层面看，2016年楼市“四小龙”房价暴涨的源动力来自于“去库存”和“大水漫灌”的政策影响。
2015年，三四线城市商品房供应过剩，小区空置率居高不下，鄂尔多斯市甚至出现了“鬼城”现象。
为解决这个问题，三四线城市陆续出台了“去库存”的政策，鼓励当地居民购买商品房。
作为政策配套，银行开始“大水漫灌”，放宽了贷款限制，房贷供应量翻了一番。2016年前6个月新增的个人房贷额已超过2015年全年。



原本放宽房贷是为了配合三四线城市的“去库存”，但也给一二线城市居民买房打开了方便之门。
同时，在传统产业不景气的情况下，银行为追求利润，又倾向于给房企放贷。房企有了钱，疯狂地在全国买地盖楼，土拍价格水涨船，各地陆续出现了“新地王”。
“四小龙”之一的南京在一年时间内，5次刷新了土拍纪录，房地产业的火热程度可见一斑。
多方因素汇集起来的大气候，让炒房团嗅到了房价暴涨的气息。
2015年下半年开始，炒房团带着热钱，率先冲入二线城市买房。合肥一楼盘的销售说：“他们操着浙江口音，最少的买5套，最多的买15套。”
炒房团推高了房价，引发了本地人的恐慌。刚需和改善性人群迅速跟进，推动房价进一步上涨，形成了抢购浪潮。
商品房销售出现了三四线城市卖不掉，“四小龙”不够卖的状况。南京商品房的库存，仅够卖两个月，而鄂尔多斯十年也卖不完。
二、“四小龙”各自有不同的小气候

“大水漫灌”和“去库存”是全国性措施，为何“四小龙”能一骑绝尘，领跑全国呢？因为他们有着各自不同的小气候。



厦门房价从26000元/平米涨到38000元/平米，在于福建人、台胞、归国华侨都偏爱在厦门买房，人多地少的矛盾突出。
在2016年房价暴涨之前，厦门的房价已处于26000元的高位了， 等到炒房客和热钱涌入，二手房交易被激活。厦门二手房价格创造了半年上涨123%的历史纪录。
苏州房价从10000元/平米涨到15000元/平米，在于银行放水多。苏州地理位置优越，毗邻上海，经济发达，居民收入高。
暴涨之前10000元的房价，显然属于价值洼地，很快被炒房团列为头号“猎物”。
苏州下设的四个县：常熟、张家港、昆山、太仓，各个经济发达。当地居民一见主城区房价涨了，害怕错过财富快车，纷纷涌进市区买房。
苏州的银行大放水，只要符合条件的一律放款，降低了购房门槛。
南京房价从18000元/平米涨到26000元/平米，在于恐慌性购房。
南京居民早被温州炒房团搞怕了，2001年、2007年，温州炒房团曾两次“突袭”南京，把南京不足万元的房价，活生生抬升至18000元。



2016年，很多南京居民听说房价上涨消息后，断定如果现在不买房，可能永远买不起了，刚需和改善型购房者纷纷上车。在外地人和本地人的合力下，南京楼市出现了“一天一涨”疯狂局面。
合肥房价从7000元/平米涨到15000元/平米，在于当年合肥被提升为“副中心城市”，历史上第一次有了和上海、南京、杭州，相同的地位。
“大长三角”的概念运营而生，合肥房价被概念化炒作，一年暴涨了一倍多。
合肥楼盘销售介绍说：“合肥房子是面向整个安徽省销售的。安徽人好面子，无论住不住，必须在省会买套房，不然就低人一等。”
三、今年的房价还会暴涨吗？

先说我们的看法：今年的房价不会暴涨。具体原因对照上一轮“四小龙”的经验即可得出结论。
“四小龙”房价暴涨是基于国家层面相同的“大气候”和各地不同的“小气候”共同作用下的结果。
今年这样的“大气候”和“小气候”均不存在。
首先，银根有松动的迹象，但没有“大水漫灌”的可能。去年12月，央行放宽对房企融资的限制，不是让房企借钱去买地，而是让他们“保交楼”，不出系统性风险，贷款具有兜底性质。
恒大、融创、富力等大型房企，尚处于“保交楼”阶段，根本无力购进新的土地。



其次，各地陆续在开放个人购房的限制。有些城市，个人可以购买第二套、第三套住房。
但这是很有限度的开放，没有给炒房团大肆囤房的机会，主要针对的人群是手上有点余钱，想改善住居环境的购房者。
据说，2016年房价暴涨之际，苏州曾被北京约谈，令其打压房价。苏州因此承担了巨大的压力。现在好不容易压住了房价暴涨，苏州怎么会突然解除所有限制、自找麻烦？
最后，有人说疫情三年居民存款增加了17万亿，这些钱将流入房地产市场推高房价。
买房是投资行为，如果楼市一直很好，今年或许会出现一个买房小高潮。但楼市在疫情到来之前，已处于疲软阶段，厦门房价已连续20个月下降。
所以说，房价低迷绝不是疫情的原因。不能简单认为：疫情管控放开了，制约房价的因素就消失了，这种看法非常片面。
如果要有一句话总结我对今年楼市的看法，我想是六个字：保交楼，软着陆。
楼市“四小龙”飞不起来，房价暴涨至少今年看不到。


作者：江左佑安