长三角楼市抢跑了

arrarpetahack

转自大胡子说房


如果说当下最“吸睛”的地方，那长三角必须拥有姓名。
别的不说，长三角开大会和出台政策是真的积极。
开篇先提醒一下：
这篇文章很长很长，但是信息点很多很多，上海、南京、合肥、苏州、杭州、宁波等城市都有具体分析，对于关注长三角的朋友，记得要收藏反复查看。



新年伊始，长三角怒刷存在感！
江苏、上海、浙江、安徽，都先后开了大会，出台了提振经济的手段。
除了这些长三角省级和直辖市级别的会议和政策，各个城市为了提振经济，也争先恐后有了行动。
当中表现最为积极的，非苏州莫属。
江苏省的1号文件刚出台，苏州就立马会意，直接跟进了55条经济刺激新政。
甚至明确提到：
加快推进房屋征收搬迁货币化安置。
——又一次将棚改货币化搬上了台面。
如苏州这样的强二线出手，这也就意味着，先前由于棚改推起的房价热潮，今年可能还会重演。
不得不说，长三角作为中国超级重要的经济引擎之一，出台政策是真的快狠准。
其实，如果我们稍微回顾一下就会发现，长三角对于搞钱、刺激经济，一直都很积极。
早在去年圣诞前后，浙江为了保障节后劳动力返岗，就出台了“抢人”通知。
更到位的是，江苏无锡，人社局春节期间到云南曲靖抢人，甚至组织劳工包机返岗。



而这样的积极性，在纾困楼市时，体现的就更加明显。



在这一轮楼市调控中，长三角松绑政策的密度，真的很高。
从去年到现在，长三角各城，救市非常积极：
上海——
去年5月，出台提振经济50条，优化房企拿地流程，可延期支付土地出让金，并加大土地供应；
6月，优化人才落户政策，世界TOP50大学可直接落户，2022年本地硕士可全城落户；
8月，放松临港新区购房限购，非本市1年社保可买房。
杭州——
5月，优化二手房交易流程，增值税免征5改2，非户籍社保满1年可买房；
9月，限购调整，临安区、富阳、萧山、余杭、钱塘、临平区不同程度调整限购政策；
10月，二手房启动“带押过户”，开始全面推广。
南京——
从2022年4月开始，楼市宽松最活跃的城市之一，新政“一日游”专业户。
多次出台楼市宽松政策松绑楼市，比如降低房贷利率、放松限购、认贷不认房、二孩以上家庭送房票、提高公积金贷款金额等。
5月，新政“非本地居民购二手房，可开具购房证明，社保可补缴”，在“官宣”两小时后删除；
6月，限购正式放松，非户籍6个月社保可开具购房证明，可补缴。
合肥——
去年5月，瑶海、新站、经开新桥产业园取消限购；鼓励多孩家庭购房，放松落户；
7、8月，扩大职住平衡比例，从30%名额调整为50%；
8月，取消精装修，全部毛坯销售；
12月，出台房票安置政策。
苏州——
去年4月，放松限购、限售，降低社保和限售期限；昆山、吴江限购区域松动。
宁波——
去年2月率先下调利率，9月率先全面取消限购。
无锡——
梁溪区、新吴区、锡山区不同程度取消限购，限购区社保由24月调整为6个月。
常州——
9月份，二手房全面取消限售。


其实，相较于那些早早就沉不住气的三四线来说，长三角这些一二线城市，经济和市场供需基本面都非常不错。
那么，在积极的政策刺激之下，长三角各个重点城市，楼市表现究竟如何？



长三角的楼市,回暖是大势，部分区域已经“冒尖”。
还是先来看长三角龙头，
上海——
根据上海链家研究院的监控数据，2022年上海全市累计成交金额6361亿元，同比增长9%；
成交套数86937套，同比仅下降6%，套均总价732万元/套，同比增长17%；成交均价64076元/平方米，同比增长15%。
放眼全国，上海2022年楼市整体的成绩，绝对算得上可圈可点。
要知道，在去年3-5月，由于口罩原因，上海几乎是停滞状态。
但，即便是这样，上海的房价表现却依然不俗。



如果看全年的价格变化，就会发现好一些的地段房子的涨幅居然超过了50%。
不仅如此，进入2023年后，上海楼市的表现更加强劲。
新年首周（2023年1月2日—1月8日），上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38%。
其中，上海商品住宅成交TOP10项目的签约套数均超百套，成为有史以来首次。
比如，位于嘉定的越秀保利嘉悦云上项目在一周内成交425套房源；
再比如，1月12日开盘的鸿印里再现“千人摇号”，成功“日光”。
尽管春节期间受到大量外来人口返乡的影响，出现成交量的下降，但是上海楼市在2023年绝对会迎来新一轮行情。
一方面是因为预期的逐渐回归，另一方面则是因为供应增加后热度的回归。
2022年全年，上海累计供应新房套数101519套，同比增长38%，这些没有消化完的供应，会在市场预期回归后迅速被消化。
另外，结合去年的土拍情况，2023年的上海新房市场，供应还将增加。
要知道一个人口几千万的一线城市，并不缺需求，等待信心回归，这些增加的供应量，就将顺理成章推高市场热度。



除了上海，其他长三角二线城市楼市如何？
合肥——
根据AI楼市大数据，今年春节小长假（1.21-1.27）期间，合肥九区成交住宅375套；
要知道，2022年春节期间，合肥仅仅只成交了13套；两者一对比，简直是天壤之别。
另外，放眼一整年，根据国家统计局全年数据显示，合肥新建商品住宅销售价格2022年上涨1.6%。
其实，回归到合肥这个城市的市场特点，我在先前的调研文章中就已经说过：供不应求是常态。
合肥供应非常紧张，市区没有什么土地供应，新房也并不愁卖。
根据公开数据显示，目前合肥的新房供应量还不足2万套。



一旦市场回归，这点点的新房供应根本不够下酒。
当然，在这样的情况之下，合肥正在有意加大楼市供应：
2022年合肥土地市场共成交158宗超12489亩地，成交总额逾973.2866亿元，土地成交率136%，位居全国首位。



这些去年拍下的土地，最快今年就会进入市场，成为推动行情的新房供应量。
不出意外的话，2023年合肥的核心区域很可能会有一轮涨幅，因为随着大行情的复苏，市场会越来越活跃。
最近，我一些在合肥的朋友联系我的频率也在增加，有好几个都是趁着上半年把房子定了，担心下半年房价会出现上涨。
毕竟，想当年合肥火热时，银行贷款都要排队半年以上才能放贷。


我和我的团队深耕楼市多年，对市场的一些风吹草动都非常敏锐，可以解答你关于买房和楼市的相关问题。
另外，我还整理了一份长三角楼市的重要数据文档，包含了各个重要城市的价格走势、土地供应和成交结构等方面，看完对你了解长三角市场会有全面的帮助。
南京——
如果我们去搜索南京楼市的宏观表现，就会得到这样的数据：
南京2022年成交了76351套二手房，月均成交6362套，相比2021年的115735套，成交跌幅近34%。



如果说和前年122146套，甚至是大前年的9.2万套对比，差别就更大。
新房方面，2022年成交了64276套，月均成交5356套，单套面积125.44平，成交套数跌了40%，成交面积跌36%。



其实，类似于南京楼市这样的表现，才是去年大部分城市的常态。
但，并不是强二线南京不行了，而是先前的信心实在是太差了。
此刻，如果我们把视野放到微观市场，就会发现转变已经发生：
1月刚过，南京各开发商就喜报频发。
南京中海，1月劲销5亿；
燕子矶颐和四季府，1 月认购破 3 亿；
江心洲水沐和瑞园，1 月热销约 1.9 亿；
仙林湖云樾观山，1 月劲销 2 亿；
城南中心金陵星图，1 月累计销售额超 1.5 亿；
江北主城龙湖央颂，1 月热销 2 亿；
......
如果我们直接看年后的成交数据，可能会更加直接：
1 月 28 日，南京商品房认购 209 套，成交 111 套；
1 月 29 日，南京商品房认购 277 套，成交 101 套；
1 月 30 日，南京商品房认购 351 套，成交 311 套；
1 月 31 日，南京商品房认购 407 套，成交 212 套。
数据这么一摆，别的我就不多说了，2022年的南京市场确实表现不佳，但是2023年的改变现在已经发生。
另外，此刻的南京还给出了众多扶持政策，后台关于南京及周边的咨询也越来越多。
说明市场已经开始意识到：真正的触底反弹，正在发生。
苏州——
类似于南京，苏州楼市在2022年的宏观表现，也并不算出彩。
据克而瑞苏州房产测评统计，2022年1-12月，苏州市区新房供应面积为511.33万平方米，同比减少44.13%；成交面积约733.83万平方米，同比减少20.07%。
二手房成交量51118套，同比下降19%。
好在，2022年苏州的成交均价为25982元/㎡，与去年基本持平，价格好歹保住了。
但是如果我们观察整年的市场走势就会发现，一些细微的变化正在产生。



从图片中我们可以看到，苏州楼市的成交均价在年尾出现了“翘尾”。
并且，这一波在年尾翘起的行情，也蔓延到了2023年，在微观的新房市场，表现非常明显。
狮山板块狮子山澜庭项目三批次房源认购，805组客户抢80套房，中签率低至9.94%；
相当于10个人抢1套房，直接掀起了苏州2023年第一波抢房热情。
可以预见，接下来的苏州，随着预期的回归，将会有越来越多的楼盘，成交出现回暖。
杭州——
2022年的杭州，渐渐脱下“网红”的外衣，市场热度甚至还多少有点“哑火”。
去年杭州十区新增供应11.8万套商品房，环比去年减少32%；2022年新房成交9.8万套，环比2021年下滑53%。



尽管成交量下降，但杭州新房依旧需要摇号。
2022年共计9.2万套房源需摇号，部分红盘仍受到不少购房者青睐，如未来科技城板块的杭城未来中心8次推盘，6次达到限售，中签率小于10%。
但是放眼二手市场，2022年的杭州遭遇量价齐跌，挂牌量持续攀升，网签单量仅为6.0万套，环比2021年下滑28%。
由以往的“卖方市场”转变为“买方市场”，或许是2022年杭州二手楼市最意难平的事情。
好在，随着大行情转暖，市场预期也终于开始出现回暖。
根据杭州贝壳研究院数据，一二线主要城市的二手市场景气度在去年末出现修复，其中杭州二手房景气度指数较高于其他城市，在年末一齐出现翘尾。



另外，杭州土地拍卖行情算得上比较坚挺，区别全国大多数集中供应城市，去年杭州几乎没有流拍；
四次集中土拍共揽金1910.6亿元，居全国第二，仅次于上海，且国央企占比均处于60%以下。
作为中国互联网时代下诞生的强二线城市，杭州熬过了2022年，杭州楼市也必将会在2023年喘过气来。


宁波——
作为江浙富庶代表的宁波，也没能逃脱行情遇冷带来的影响。
2022年，宁波市六区商品住宅共成交30472套，较2021年大降约52%，相当于“腰斩”。
市六区二手住宅共成交32015套，正好等同于2021年上半年的成交量，整体较2021年下降约28%。
当然，总有些板块的表现会令人意外。
就比如，东钱湖全年成交升幅，高达91%！



其实，宁波的市场并不缺需求，甚至时常会出现供不应求的情况。
单从新房来看，去化周期最短的东钱湖，如今的新房库存只够卖半年；排名第二的鄞州区，10个月就能消化掉现有库存。
如果要看新一年的宁波市场，部分热门项目依然是供不应求的状态：
比如，东部新城的东品荟尚庭开盘、150套新房一售而空，成为2023年宁波楼市首个“日光盘”。
尽管还处于修复器，但是宁波的市场确实在复苏。
如果我们把过去5年宁波春节期间的数据扒出来，就会发现：
同样是有春节因素影响的月份，今年一月份市区二手住房的成交量，比2022年的二月份高出近40%，还比楼市还火热时候的2019年的二月份也高一点。



文章到这里已经洋洋洒洒好几千字了，但是长三角是个复杂的市场，长三角的各个城市也值得更细节的分析。
只可惜，一篇文章能提供的信息永远是有限的。
通过我上面对长三角多城的行情分析，大家或许也看出来了，回暖已经是板上钉钉的事实，只不过不同的城市回暖速度不太一样。
站在现在来看，无论是政策的密集出台，还是经济的复苏，楼市的回暖，这些其实都是一个互相作用的过程，代表这个区域的经济活力和潜力。
如果从一季度来看2023年全年走势，长三角绝对值得看好。