市场对楼市的预期发生逆转，降息只是开始。

arrarpetahack

讲个鬼故事，房贷利率可能还会继续下调。
据不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。其中，郑州、福州、厦门首套房贷利率最低降至3.8%，珠海为3.7%，天津、沈阳、中山等城市为3.9%。



如果以“100万贷款本金、30年贷款时间、等额本息”为案例进行测算，2020年初月供额为5307元，按现在部分城市降至3.8%的贷款利率下则为4659元，对应百万房贷的每月月供额减少了648元。



是不是其实觉得房贷没多少钱？降息也没省多少钱？
首先咱们按2020年利率算，100万元贷款30年，你的还款总额是1910616.19元，也就是说扣除你本应该偿还的本金100万后，你需要支付的利息是910616.19元。
而降息后你的还款总额1677446.46元，利息是677446.46元。也就是说降息后会比之前少支付银行233169.73元，这么算下来是不是就不少了。



这里划重点房贷降息以后，以前的房贷不一定会跟着降，因为以前的房贷可能是选择的固定利率，在这种情况下就不会跟着降低，只有与LPR挂钩的房贷利率，在完成一个贷款周期后才会降低。
以前的房贷利率要么是选择的固定利率，要么就是选择与LPR挂钩的浮动利率，房贷降息以后，只会对与LPR挂钩的房贷利率造成影响，不会影响到固定利率，这一点贷款人也需要注意到。



目前在大部分存量房贷利率将迎来一波“降息”，的背景下，好多人对于这次房贷利率的调整，萌生了提前还贷的想法，从侧面可以透露一个信息，如今职业炒房者的时代，应该是彻底终结了！我想未来10年，应该不会再有炒房者出现了！
房地产的基本盘和根基，已经风雨飘摇，摇摇欲坠！如今，相信炒房可以赚钱的人，相信高杠杆买房可以如何如何的人应该是不多了吧？



就房贷而言不管降没降息，我个人建议如果你有富裕资金，还是提前还款比较划算，比如你有1000万的房产，年租金20万，而收益率却只有2%，连银行定期都比不了，而且还有折旧的问题，这也是一个大问题，产权70年，你的房屋质量能不能到那个时候都不一定，而大多数人还不重视，特别是高层，到时候房子出问题，资产价值就会直线下降，这就是为什么全世界年房租与资产价值比基本都在6%左右的原因。



现在银行存款和保本理财的利率，普遍低于3%。在你要去提前还贷之前，小编也请你慎重考虑两个问题：
一、如果不提前还房贷，这笔钱用于其他投资带来的收益率能不能超过房贷利率，或者这笔钱用于消费带来的主观效用能不能超过房贷利率？
二、是对未来的预期问题，这里的未来既包括宏观经济，也包括对自身收入的预期。一定要把这两个问题想清楚。



以前的大环境是大家都说买房抗通胀，负债抗通胀，但实际上，买房抗通胀的前提，是房价要跑赢通胀，你的工资增长也要跑赢通胀。房价跑赢通胀了，投资买房才有利润，负债抗通胀，只有你的收入上涨，才能负债抗通胀。
而当下的环境是房价不涨，工资也不涨，过去支撑买房房贷越久越好的预期没了，自然现在萌生提前还贷的人就多了。
这里我们假设提前偿还房贷的人足够多，能多到影响到银行的利润，那么银行还是会有可能继续给存量房降低房贷利率的，但如果说，这个提前还房贷的人，只是网上多，但放在整个房贷体系里面，并没有那么多，那么银行降低存量房的房贷利率，还有点难。



我记得2022年统计局公布一份数据显示居民存款在过去的三年里在逐年增加，我个人理解其实不是大家更有钱了，而是说很多有点钱的人不投资了，不买股票，不买基金，也不买房，也不做其它投资，就在银行放着，就图个保险。
短短几年的时间，谁会想到房地产会发生如此大的反差，市场对楼市的预期发生逆转？


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[本文仅为个人日常每天的思考，不作为投资依据，投资有风险，入市需谨慎。]