兔飞猛进！今年的楼市，有什么新看点？

sanasnoz

#财经新势力新春季#



今年的返工潮来得有点早。
早在大年初四，导航软件里的堵车情况就开始提醒我，第一波打工人已经踏上了回程的高速。
而初五，票圈排着队“接财神”的所有缝隙里，都塞满了各大房企和楼盘的广告，红彤彤一片。
一切都在预示着：
喏，房地产那群最苦逼的打工人，又要开始营业了。
即使处于弱市，红火的新年依然带来了全新的信念感。
“兔飞猛进”的大幕即将开启，今年的楼市，有什么新的看点呢？



看点一：催人买房，到底还能出什么招儿？
大家都知道，2022年，我们已经针对需求端出台了上千次的政策，称得上是历年最多，那么，这些政策包里都包括了什么呢？
三限松绑方面——
低能级城市限购、限价基本取消，高能级城市也有结合民生政策（比如人才和二胎政策）松绑限购，对高品质住宅提升限价标准。
金融支持方面——
降低房贷利率、首套房利率根据房价涨跌动态调整、部分城市降低首付比例，调整首套房认定标准。
交易成本层面——
全国层面，从去年10月1日至今年12月31日之间实行换房个税返还，此外，部分城市二手房增值税免征门槛“5改2”，提供契税补贴等。
这么一捋，虽然政策次数多，但力度并没有想象中那么大。
如果还想更大力度地催人买房，剩余可以操作的空间可能包括：
1、 更大面积取消限购
虽然截止2022年底，已经有超30个城市调整限购区域，但和2014年41个城市取消限购，仅仅剩下四大一线城市和海南相比，松绑力度还有空间。
2、 调整认房认贷标准
尤其是降低二套房首付比例，释放改善购房需求。
3、 更大力度下调房贷利率
4、 调整增值税免征年限
将增值税免征年限“5改2”扩容到更多城市，契税也有进一步下调空间。
5、 发放购房补贴
简单粗暴，直接针对购房这个消费行为发放补贴，刺激购房者入市。
……
总之，可以打的牌还很多。
而具体能走到哪一步，那就得看官方到底如何权衡，以及，希望房地产发挥多大程度的支柱作用了。



看点二：这一波救市，到底能不能救得起来？
前些日子，网上流传一个截图——



无论从什么指标来看，这一轮救市可能释放出的购房潜力，都是明显不如前两次的。
平安证券首席经济学家钟正生也有相同看法。
他认为，房贷下降没能推动本轮房地产销售上升，背后主要原因在于：
1、 居民资产负债表恶化，2022年一季度以还本付息额/可支配收入衡量的家庭部门偿债比率，中国家庭部门为15.7%，甚至高于主要发达国家；
2、 经济和就业不确定性较高，居民预防性储蓄上升；
3、 根据平安证券测算，2016年-2021年住宅实际销售面积高于刚需和改善性需求共计16.3亿平方米，因此，从2016年开始，商品房销售就已经透支了；
4、 自从停贷事件之后，居民对买期房的信心严重下滑。
但我们也能看到另一部分看法。
半夏投资的李蓓认为，这一轮房地产泡沫的破灭事实上是非常不典型的——
往常地产泡沫破灭之前，房企都有激进的投资行为和囤货行为，形成未来大量潜在供应，但这一次，房企躺平得更早。
也就是说，虽然大家不想买房，销售端降得挺快，但事实上，房企早就不拿地了，未来的供应端，会降得更快……
我查了一下，果然是。
CRIC数据显示，我国目前的商品房销售额下降同比大概在30%左右。



但是土地购置面积同比是腰斩的……



更何况，土地购置面积里面，有很大一部分，其实是城投兜底，根本无法开工……
那么，这一轮调整下来，实际的库存是在下降的。
而且，对于大部分民企来说，这一轮调整相当于鬼门关走了一遭，即使融资端有了“三支箭”，或者未来市场可能有一些回暖，也不太可能立即重启拿地。
所以，李蓓认为，现在房地产行业已经事实上做到了去库存，而且，当市场有所回暖的时候，供应量是没有办法马上跟上的。
所以，今年下半年，房价很可能会出现阶段性的低点。
谁对谁错？Time will tell.



那么，就有了第三个看点：
楼市什么时候才算真正“到底”？
比较主流的声音是，高能级城市会率先迎来复苏。
这个好像不用过多解释，毕竟，高能级城市的产业和人口聚集能力与低能级相比，确实是碾压式的存在——
一方面真实的居住需求更多，另一方面，基于投资保值的需求来看，高能级城市的房产也能聚集更多的“共识”。
现在，北京、上海的楼市成交量已经有明显的企稳回暖趋势，广州、深圳稍微慢一点，但也不会慢太久。
但低能级城市呢？
华创证券的观点是，低能级城市将继续量价齐跌，直到出现新的均衡点。而这个均衡点主要对标的，是本地人的收入——
直到达到一个合理的房价收入比。



而对于很多人来说，在买房与不买之间，还存在一个巨大的变量——
也就是第四个看点：房产税今年到底会不会出？
我经常在稿子的留言区看大家提到房产税，担忧房产税出台后，对楼市会有毁灭性的打击。
但是，无论国内还是国外，能看到的事实是——
短期确实有冲击，但长期来看，房产税不太影响房价的走势。
房产税是提高了持有成本，但物业费也是一种持有成本，越新的房子，物业费通常越贵，面积稍微大一点的，每个月大几百很正常——
但这一点都没有影响次新房的涨幅。
相反，无论市场牛熊，次新房在二手市场上一直是流动性最好，最受欢迎的品种。
为什么？因为大家觉得楼龄更新的房子，居住更舒适，升值潜力更大。
真正影响房价的，确实是产品本身+市场预期。
而房产税提上日程显然也不是为了调控房价，而是在土地财政难以为继的时候，增加一个税种，让政府多一个长期而稳定的收入渠道……
所以，出台预期始终存在，只是在寻找对市场冲击较小的时间点。
那么如果是你，是会选择在经济发展的牛市，还是熊市，来向全国全面铺开这个税种呢？
而当下，我们是处于亟待复苏的熊市，还是迅猛发展的牛市呢？
所以你觉得，这个税，今年能不能出来？