未来楼市割的是富人的“韭菜”

前程无忧

如果说过去的楼市是向普通群众收税，利用金融杠杆预征未来三十年的税赋，那么随着城镇化率和居民杠杆率的增长大幅减缓，未来的楼市必然会开始向富人收税。
很多人认为富人的钱代表的是聪明资金，不会被割韭菜。今天作者就来谈谈未来楼市的变化逻辑，看看富人会是如何被“割韭菜”的。



随着保障房制度的深度推行，国内核心城市群的新建房产可能大部分会归国家所有。参考新加坡的模式：以政府持有的组屋为主（80%）、私有房产为辅（20%）。
也就是说，占大部分（80%）的非富人可以通过租房解决居住问题，不再需要透支“六个钱包”和未来三十年收入去买一个房子，并且还可以享受跟购房同等的权益（租售同权）。
而占少部分（20%）的富人出于对资产保值的需求，会把一部分资金投入到仍具有一定投资价值的核心城市的房产，并且随着房产收益率的下降和稳定，其杠杆率也不会太高，很有可能会以自有资金为主。
这20%的富人选购的房子会偏向于豪宅和便于出租的核心段房屋，也就是那些所谓真正的资产（大部分趋于贬值的自住房屋本质上是一种负债）。



如果上述推断正确的话，投资性房产市场就会形成一种新的产权分布格局：大部分由国家持有，少部分由富人持有。这个时候谁是“主力”谁是“散户”应该说是一目了然。
过去楼市的大部分房产是掌握在私人手里的，国家对房价的管控很多时候只能通过影响交易环节和限价来强制干预，这就容易陷入“一管就死，一放就乱”的局面。
而当国家掌握了大部分产权时，不仅可以通过控制土地供应来稳楼价，并且随着未来房产税的落地、租售价格比会越来越合理，还能通过控制房租价格来影响房价，实在不行了再通过影响交易环节和限价来直接干预房价。
这样也就具备了条件：可以让这些具有投资属性的房产价格每年按照稍高于通胀率的收益率稳健上涨。一来可以确保居民收入跟得上房价上涨，二来可以不断吸引富人入市“抬轿”。



具体如何“抬轿”？炒股的人都知道，决定股价的往往不是那些持股固定的死股，而是市场上活跃交易的股份。国家持有的80%房产做为保障性住房是不会用来交易的，最多是拿来抵押融资，所以只有富人那20%的房产会用于交易。（哪怕是共有产权房也只是封闭式交易，并不会对市场造成多大影响）
也就是说房产的价格其实是由富人持有的这20%的房产交易价格决定的。
我们前面说到国家作为房地产的“大股东”持有大部分的“股权”，还可以通过政策的手段让房产价格每年按稍高于通胀率的幅度稳健增长，那么在其他理财项目收益率不高的情况下，就会有源源不断的富人进来“接盘”，并不断抬高这类房产的价格，国家持有的那80%的房产不就可以持续享受增值了吗？
这个增值过程为地方政府的借新还旧式的抵押融资提供了必要条件，这种良性的债务足以填补过去以卖地为主的土地财政留下来的窟窿。



可能有人认为富人只是少数，但从绝对数上看，按照“二八定律”中国14亿人口的20%已经接近3亿人，相当于一个美国的体量。
以前为了防止资金外流，向富人征税的难度很大，但随着国际投资环境的恶劣化，在这个“比烂”的时代里，国外大概率会比国内“更烂”，资金出于避险需求，就会有留在国内的意愿。
因此也就具备了征税的条件，如果执行顺利的话甚至还能形成双赢的局面：国家向资金提供安全的投资环境，资金通过良性投资稳住国内的资产价格。
经常关注楼市政策的朋友应该看得出：近期的楼市刺激重点也是在于改善型住房（让有钱人掏钱）。未来向富人征税是一个大趋势，这是国家税政改革的核心，也是社会从效率向公平转变的必要条件。
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