这下，楼市可能真的没人接盘了！

arrarpetahack

这周就要过年了，不知道大家有没有备好年货啊？
上个周末我好不容易抽了个空去商场买点年货，结果到处都是人挤人！
看来随着口罩的结束，市场真的回来了，按照这种节奏，年后一定会有一波小阳春，
虽然市场的信心恢复了，但是有一件事我觉得会成为未来市场最大的隐忧！
那就是今年人口的净增长可能第一次为0，甚至为负，
房地产长期看人口，这就意味着未来的楼市没人接盘了！



其实联合国在《世界人口展望2022》中就做了预测，2022年中国会出现人口拐点，
报告中说中国2022年中期人口将比2021年中期减少6000人，从而正式进入负增长区间，
也就是说，按照联合国的预测，
2022年6月份，我们的人口已经见顶转向，自新中国成立以来，人口首次进入了负增长阶段。
究竟是不是如预测的结果，还要看最后统计数据的公布，
我们现在唯一能考证的是2021年的人口统计数据，



在2021年，31个省市自治区中，有16个省市自治区人口已经负增长，1个零增长，
负增长比例超过一半。
而在2021年5月份公布七普数据时，当时人口负增长的省市自治区还只有6个，
一年时间负增长的地区增加了10个，可见速度转变之快！
而在去年因为大家都知道的原因，很多人失去了工作，收入大降，要孩子的计划可能又往后推迟了，
那么大概率去年的人口增长情况应该跟联合国预测的八九不离十，甚至可能更差！

可能有些人看到这里会觉得，人口增长减缓跟我有什么关系呢？
感觉未来人少了，各行业反而就没那么卷了，不是更好了吗？
短期来看好像是这样，但是长期来看，也许真的没有大家想的那么好！
这次口罩期间大家都切身的感受到了，
没有人气的地方简直就是百业凋零，就连魔都这样的国际大都市，在那几个月都萧条的可怕，
没有人的地方就没有交易，就没有各行各业的支撑，也不存在所谓资产的价值实现。
最典型的就是日本，人们常说人本在经济达到顶峰之后经历了逝去的30年，
其实跟日本的人口持续负增长有很大的关系，



从最近十年来看，日本每年的新出生人口已经跌破80万人，而死亡人数却突破140万人，
也就是日本每年以超过60万的速度在消耗存量的人口，



而日本的地价在1991达到峰值后就大幅下跌，造成房地产市场的大动荡，至今也没法恢复元气，
那些非核心区域的城市，因为除了人口自然的负增长还有人口的迁移流出情况就更严重了，
据统计，日本国内非核心城市地价从1992年一直下跌，2017年地价相当于1991年峰值的47.5%，连巅峰时期的一半价格都不到！
反观国内的房地产市场，如果从去年开始人口增长由正转负，
那么按照日本的经验，是不是意味着2022年可能是房价的最高点，之后每一年也许都会下降，
特别是这两年上车的小伙伴们，不仅没能赶上房地产市场的红利，可能还要在今后30年中都要背负几百万的刚性支出，这么想想，大家是不是已经头皮发麻了？
更可怕的是，这种趋势可能是不可逆的。
大家都知道从2016年开始已经全面放开了二孩的政策，到了2021年又开始鼓励生三孩，那结果怎样呢？



从2016年开始新生人口数就一路下跌，从2016年的1785万减少至2021年的1062万人，降幅达到了40.5%。
关键是，结婚登记的人数也在不断减少！



2015年我们的结婚对数为1224.7万对，到2021年只有763.6万对，降幅达到了37.7%。
这届年轻人，连结婚都不愿意了，谁还会想着生孩子呢？
为啥我觉得这种趋势不是不可逆的？我觉得有两个方面的原因。
第一，人们的生活观念发生了极大的改变，
本来按照全世界的规律，随着经济的增长，人口教育水平的提高，人们的观念由保守走向开放，传统的那种把传宗接待作为任务的观念逐渐被摒弃，
取而代之的是一种精致的利己主义思潮泛滥，
说白了就是，我自己都还没活明白，没过得爽呢，你让我怎么去照顾另一半，甚至养育孩子呢？
特别是经历过这次口罩以后，一种对未来的不确定，想及时行乐的观念在年轻人中越来越被广泛传播。
第二，房价、医疗和教育，真的压得年轻人喘不过气了，
咱们暂且不说房价和医疗，就说对小孩的教育，可能就让很多年轻人在养孩子这件事上望而却步了！



从统计数据来看，目前在国内养育孩子的成本已经达到了人均GDP的6.9倍，
中国成了全世界养孩子成本仅次于韩国的国家！
所以，从长期来看，我们不得不从今天开始认真地思考未来人口负增长可能带来的一切压力和观念的转变！

我觉得最重要的一点就是你的买房观念要从进攻型转向防守型！
什么叫进攻型？就是在过去几十年，房价永远涨的理念在人们的心中根深蒂固，只要你敢高负债，足够的激进，那就能在市场中通吃！
那什么又叫防守型？就是你不得不承认，未来只有少数城市的少数地段的房子才能真正实现保值增值！你要么别买房，要是买必须做好精确的规划！
就像我们在文章一开始放的那张人口统计图，未来人口净增长的城市也许还会减少，人口负增长可能会成为大多数城市的普遍情况，
那么你现在认为的所谓核心城市的核心地段在未来还准确吗，恐怕就不一定了！
随之而来的是人们对户型产品需求的改变，
比如在过去大多数人喜欢买什么样的房子？
可能是得房率高的，总价段低的紧凑型小三房，
因为一家三口居住这是最舒服的户型，
但是在未来，可能会有更多的年轻人选择独居，或者就是小夫妻俩居住，
那么单室套或者两房可能会越来越受年轻人青睐，毕竟房子小，总价低，压力就小！
所以，你现在所谓的好房子，在未来可能会一文不值！
最后，通勤距离和学区的配套价值会逐渐降低，反而大型商超和娱乐设施会成为刚需。
大家都知道，以前买房，能靠在地铁旁边房子的溢价是很高的，或者有个学区属性，房子就更好卖，
但是未来，可能大家都是整天宅在家中通过互联网协作办公，也不需要你天天挤地铁到一个地方上班，
大家都不养孩子，自然也不需要旁边配备学区，
一个大型的商超反而能满足年轻人逛街、购物、吃饭的全部需求！
大家发现了吗，这个市场真的已经完全反转了，
接下来你买房可能不仅只要考虑自己住得爽就行了，你在买房之前就要考虑好未来究竟还有没有人来接盘，谁会来接盘，不然负债几百万最后砸在手里就麻烦了！

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