2022年楼市的真实情况到底怎样？

arrarpetahack

转自大胡子说房


开篇先和大家分享一个重磅市场消息：一线城市，终于有动静了。
昨晚，整个朋友圈都嗨了：
广州楼市，率先动手了。



第一，取消豪宅线界定，以后二套房买豪宅不用七成首付。
第二，认房不认贷，只要还清房贷，二套房也能三成首付。
第三，增城、从化等不限购区，当做无房准入。
政策力度不小，无论豪宅税、首付认定还是限购划分等多方面都出现了松绑。
一旦获得官方实锤，或许将彻底点燃广州市场。
目前只是网传截图，还没有官方红头文件，不过根据一位广州自媒体@广州房姐 求证银行后说，消息属实，已经由广州某银行秘密执行。



先前我就强调过，一线城市将会有政策松动，没想到来的这么快。
我们团队一直泡在楼市里，每天都要经手无数条信息和资讯，市场的最新动态很难逃过我们的眼睛，每一次变化背后的原因和影响，我们也能看到大多数人看不到的视角。


下面开始正文：
如果要给楼市的2022年做总结，相信很多人都会摇摇头。
在不少人的印象中，过去这一年楼市是这样的：
买房人勒紧钱袋子；成交量断崖下降；开发商躺平降价；中介失业、房企裁员；全国房价都在跌...
果真如此吗？
事实可能会让不少人意外：
尽管低迷的行情蔓延了一整年，不少城市却还悄咪咪涨价了。
没想到吧，本来说好一起白头到老，你却悄悄焗了油。
2022年楼市的真实情况到底怎样？



我们先整体来看一下：
国家统计局数据，由于12月份数据还未公布，我们就先以前11个月的数据来看：
2022年前11个月，全国平均房价是9785元，跌到1万元以下，同比下降了356元/平米，下降幅度是3.5%。



从全国整体的价格看，2022年价格下跌确实是事实。
但是降幅只有三百多块钱，绝不是某些媒体宣传的纷纷腰斩的惨状。
稍微了解一点市场的都明白，房价总是涨的时候很猛，降的时候如抽丝。
就好比今年这个降价幅度，对比过去的上涨幅度，简直是不值一提。
纵观过去二十多年的房价变化情况，随便挑几年的涨幅出来秀一秀：
2009年上涨23.2%；2016年上涨10%；2018年上涨10.5%；
数据一摆，大家都心知肚明，在楼市调控最猛的2022年，整体房价确实也没有跌去多少。
那些在疯狂叫嚣的楼市看衰党们，真的可以闭嘴了。
而且，经过我们对各个城市细分市场的观测：
不仅整体的跌幅并没有预想中那么惨，甚至不少城市还出现局部上涨的情况。



哪些城市还在悄悄上涨？
想要搞清楚这个问题，就要先弄明白去年的市场特征。
2022年，出现了一个不可置否的市场现象：成交萎缩。
在这样的前提之下，很多人会想当然认为：量在价先，成交量的下降必然会带动房价的下跌。
事实却总是具有戏剧性：
不少城市，成交量下跌的背后，却是价格平稳，甚至还有小幅上涨。
那么，到底哪些城市一边成交收缩，一边价格还悄咪咪涨了呢？
我们一个一个来看：
上海——
2022全年的二手房成交了15.5万套，同比下降了4成，直接缩回了2017年的水平。
虽然成交量跌了，但是吧，上海的房价却同比上涨了8.66%，超越了深圳，重新站回了巅峰。
北京——
全年二手房成交14.2万套，同比减少26.3%，均价却上涨1.91%；
不仅如此，在行情低迷的2022年，我们的首都老大哥，新房价格居然出现“11连涨”，就连二手价格，也有10个月在上涨。
京沪价格稳中有升，那天天“喊跌”的广州呢？
广州——
全年二手房成交下跌29%，价格却还涨了1.98%；
不仅如此，根据中原地产的数据，广州2022年新房均价同比上涨了14%，相当于每平米又贵了5000块，达到3.78万/㎡的水平。
除了一线城市，其他强二线城市也都表现不俗。
厦门，二手成交环比下跌4成，价格却上涨10.55%；
杭州，二手成交同比下跌33%，价格上涨2.94%
南京，二手成交下滑34.8%，价格上涨1.96%
东莞，二手成交甚至还上涨了0.7%，价格上涨12.43%；
天津，价格上涨3.64%，三亚上涨11.2%
一通梳理终于明白，我们以为各个城市的楼市已经躺在ICU里续命，其实只是成交收缩，价格依然接着奏乐接着舞。
可见，去年行情的低迷，影响的是各地成交量和买房人信心，却并没有影响到好房子涨价。
楼市的凄风苦雨，根本吹打不到自信的业主们。
前面已经通过数据分析了不少城市出现量跌价升的情况，但是必须要强调一下，这是宏观层面的数据，和每个人感受的市场情况可能会出现一些偏差。
就拿广州来说，整体价格出现微涨，中心区域和外围区域的分化也非常明显：
海珠区2022年新房涨幅30%；番禺涨幅15%；黄埔涨幅14%；
与此同时，增城房价同比下降6%，花都同比下降6%，从化下降1%。
在这样的情况下，虽然城市整体的数据上浮，但是每个版块的行情走势却各不相同，现在确实是行情出现变化的重要转折点，也是很多人买错板块的时间点。





2023年，“涨价”或将是不少城市关键词。
最近我在直播和文章中，已经多次强调了：
2023年，将是房地产重回C位的一年，经济复苏，必须要房地产发力。
接下来，将会有越来越多的城市，将从低迷的行情中恢复，甚至还会出现价格的上涨。
为什么敢下这样的预判？
三大方面，将推动新一年楼市行情：
第一，政策端，高层表态扶持地产，各个城市利好不断堆积；



最近各个城市利好不断，从首付、利率、限购限贷等多个维度在松绑，2023年楼市不支棱，誓不罢休。
2023年，大概率所有二线城市都会全面松绑，陆续出台进一步刺激政策，另外，四大一线应该也会出现政策红利。
目前来看，具体的松绑形式还不好判断。
但是可以肯定的是，接下来随着各个城市资格的松绑，敏锐的人已经开始准备好资金跃跃欲试。
这里提醒各位一句：城市价值不错的城市，或许都能在接下来吃到一波涨幅，但是对于投资来说，我们需要做的是用最低的成本吃到最高的涨幅。
同样价格阶梯的城市和房子，未来有的涨10%，有的能涨100%，区别就在于选筹。
第二，需求端，市场信心开始复苏，疫情三年压抑的需求会逐渐释放；
经历了三年疫情，大家的消费都趋于保守，续费需求出现收缩，这也是楼市成交出现低迷行情的一个重要原因。
2023年是新冠疫情放开元年，也是先前被压抑需求的一个大门。
先前三年的受疫情影响的市场，都将在2023年恢复元气，被压抑的需求也会出现爆发。
第三，供应端，2022年房企拿地缩减，影响2023年新房供应减少，推动价格上升；
众所周知，2022年房企纷纷躺平，土拍情况低迷。
2022年，全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.69亿㎡，同比下降14.73%；成交规划建筑面积18.88亿㎡，同比下降9.27%。
住宅用地规划建筑面积7.66亿㎡，同比下降36.29%；成交规划建筑面积6.2亿㎡，同比下降31.09%。
几乎各个城市的土拍情况都有所收缩。
今年拍下的土地，在明年会陆续投入新房市场，但是今年土拍收缩，可以预料，明年新房市场整体供应会偏向紧张。
就好比烹饪，土地成交不足，必然会影响明年新房供应，毕竟巧妇难为无米之炊。
供应减少，需求增加，价格自然就会出现上涨。