抢收！300盘、6.1万套……2023年楼市会怎样？

前程无忧

终于，2022年翻篇了。


这一年的艰难不仅是在应对防疫方面，各行各业也都史无前例的难，尤其是楼市。


回顾了这一年的历经场景，会有哪些特征让你印象深刻呢？







2022年1-12月，意向登记平台上，累计有300余盘完成线上登记，总共登记房源约6.1万余套，超过27.5万个家庭申请。‍‍‍‍‍‍‍


其中，在6月推出房源套数最多，为9188套；其次是2月6544套，经过1月的停摆之后，2月供应骤增。


9月推出的楼盘数最多，为42盘，其次是7月份，有34盘，最少的是1月，因封控仅有3盘。


相比2021年，全年意向登记269盘，7.9万余套房源，累计登记家庭超过73万个。


可以发现，今年登记平台上盘量比较多，但推售房源量比较少，而申请家庭个数断崖式减少，仅为去年的三成多。‍‍‍‍‍‍





相差这么大，最大原因就是市场走势，去年的市场火热，诞生了13次万人摇，而今年仅有3个，分别是天地源丹轩坊、华润置地未来城市和万科翡翠国际。
天地源丹轩坊：均价2.61万/㎡，361套房，登记了34502个，中签率为1.27%。


华润置地未来城市：均价1.1-1.29万/㎡，248套房，登记了46748个，中签率为0.6%。


万科翡翠国际：均价1.63万/㎡，306套房，登记了18836个，中签率为2.23%。


华润置地未来城市也成为西安摇号史上首个“4万人摇”项目，中签率也在万人摇盘中最低。


具体到12月，浐灞和港务区仍然是供应大户，其中，港务区1973套，浐灞有607套。


23盘中，只有8盘需要摇号，其中包含2个千人摇，分别是御锦城和华润置地港悦城的首开。


值得关注的是，航天基地的招商华宇长安玺，推出1#楼均价1.96万/㎡，登记了1013个，核验后与千人摇擦肩而过。


高新的天地源棠樾坊登记出现“0通过”。


从价格方面，1.5万/㎡以下仅有3盘，浐灞的陕建东元府、辰宇世纪城以及华润置地港悦城。


2盘价格超过3万+，其中招商西安序的8、11#楼，均价达到3.9万/㎡，浐灞囊括了价格最高的楼盘和价格最低的楼盘，同期在售。


价格公示方面，全年备案公示271盘，7.8万余套房源，共有45个纯新盘推出。
如图可以发现，上半年备案公示缓慢，在6月时盘量最多，为27个，转入下半年，持续高位，尤其是10月份以来，几乎每天都有盘备案公示。
虽然盘量比较多，但房源套数却一般，在6月达到峰值，超过万套，为13639套，其次是12月，为9745套，因临近春节，也有备货双节的意思。
在45个纯新盘中，其中1月推出的最多，为10个，12月只有1个，是高铁新城的绿地海珀未泱。


值得关注的是，今年有的房企同时有多个纯新盘面市，如龙湖，有龙湖星河学樘副、龙湖青云阙、龙湖云璟……绿城有绿城观澜、绿城复地柳岸晓风、绿城紫薇南山云庐……


以及保利锦上、保利天汇、中国铁建西派国樾、中国铁建西派樘樾、金泰贞观悦府、金泰唐618、万科末来星光、万科东望、万科四季花城、万科四季都会……





随着存量土地的去化，这两年新成交的高价地陆续入市，新盘“2万+”项目在越来越多，着实需要一段时间的心理建设。


市场房源多，客户量有限，周边竞品众多，因此抢收就十分关键。


如同一盘前后两批接连加推（如全运村、望江府等），与竞品同期登记、同一房企多盘同时加推（如招商的几个盘）、一次性释放大量房源……加快房源入市节奏。


此外，市场房源量大，则去化就慢，加上市场竞争异常激烈，有的楼盘更是上一批还千人摇，下一批就普通摇号，甚至直接流摇。如港悦城、全运村等盘。


市场大变，最终还是为了回款，为了现金流，对于房企而言，至关重要。


打折促销已经司空见惯，周末节假日等更是销售的重头戏，不仅各类热场活动精彩纷呈，还有特价房、打折促销、大礼包等各类钜惠层出不穷！


不仅如此，首开即优惠也成为常规操作，在首开要“低开高走”的需求下，项目上也给出最大的诚意和优惠力度来促成交，力保项目首开一炮打响。







大家可能更关注，从2022年的情况看，2023年会怎么样，我们具体来分析下。


1、主城区市场如何？西咸新区市场会如何？


今年主城新拍的20宗万元地，再加上此前未能如期面市的项目，未来以改善为主的2万+房源，将会成为常态。为了控制价格，基本上都会采取毛坯销售。


竞争激烈会持续，主要在CID和港务区两个主阵地，因此，开盘打折，各类优惠促销手段也会持续伴随。


西咸新区将会持续目前现状，有不限购的利好，给出的优惠力度也比较大，甚至首付2成起，品质是核心要素，但关键还是得看与主城房价的价差大小。


2、改善市场会怎么样、刚需市场会怎么样？


从市场供应情况来看，改善市场会非常丰富和充足，不只是房源类型多样，普通改善面积段多样化，高端改善有大平层、叠拼、洋房等，价格跨度也会比较大，从1.8-3万+不等。


而刚需市场不容乐观，会大幅缩水，货价不对板的情况严重，价格低的看不上，风险大；看上的又买不起，价格很高。随着高性价比的房源销售，不少需求将被挤压到二手房市场。


但这也不是什么坏事，所见即所得，即买即住，完美避开新房市场会遇到的坑，有些房龄较新的二手房不比新房差。


3、2023年市场在2022年的基础上会有什么变化？


2023年或会延续2022年末的现状，或许还会迎来更加宽松的限购政策，年前东莞、佛山、重庆、成都等城，均出台相关政策来促进市场恢复，提振市场信心，稳定市场预期。


而西安11.19政策主力宽松的是二手房方面，还是促进市场恢复，今年会不会进一步放松，非常值得关注。


关于2023年楼市走势，你怎么看呢？